觀點(diǎn)網(wǎng) 8月22日晚間，保利物業(yè)披露2023上半年業(yè)績。

從上半年的成績單來看，保利物業(yè)總體還是維持了正向增長，并且利潤增速超過營收增速，毛利率水平也在繼續(xù)回升。

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具體來看，于2023年上半年，保利物業(yè)錄得收入約71.41億元，同比增長10.7%；毛利約15.11億元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利約7.64億元，較2022年同期增長21.5%。

盡管這份成績單頗有可圈可點(diǎn)之處，也要看到保利物業(yè)營收增速面臨著增長乏力狀況，2022年同期收入還維持著25%的增長，今年受增值服務(wù)拖累增速僅有10.7%。另外，毛利、凈利潤增速也均有回落，2022年上半年增速分別為26.5%、28%。

跟同期的中海物業(yè)相比，保利物業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)則不如前者增長強(qiáng)勁。去年中期保利物業(yè)營收規(guī)模與中海物業(yè)相差將近16.5億元，今年差距則縮小至8.66億元；中海物業(yè)今年中期收入、凈利潤增速分別達(dá)到23.2%、39.2%。

值得一提的是，保利物業(yè)盈利水平卻在不斷提高，2021-2023年上半年毛利率分別為20%、20.2%、21.17%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，保利物業(yè)總經(jīng)理姚玉成表示，今年上半年公司按照高質(zhì)量發(fā)展要求，在收入節(jié)奏上有所放緩，主動(dòng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，夯實(shí)基礎(chǔ)來追求更加有質(zhì)量的增速和規(guī)模。

規(guī)模效應(yīng)

保利物業(yè)目前主要收入來源還是物業(yè)管理服務(wù)，并且該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比跟去年同期相比提升了6.3百分點(diǎn)。該板塊上半年實(shí)現(xiàn)收入48.18億元，同比增長21.8%，占總收入比重67.5%。

其中，來自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入較2022年同期大幅增長約32.4%至19.69億元，占物業(yè)管理服務(wù)總收入約40.9%，同比提高約3.3個(gè)百分點(diǎn)。

保利物業(yè)持續(xù)推進(jìn)第三方外拓能力，于本期內(nèi)新拓展第三方項(xiàng)目的單年合同金額約13.9元，同比增長12.3%；新簽約第三方項(xiàng)目的單年合同金額約12.86億元（不含續(xù)簽項(xiàng)目），來自第三方項(xiàng)目的合同管理面積比重從59.4%提高至61.7%。

截至2023年6月30日，保利物業(yè)合同管理面積合計(jì)8.4億平方米，同比增長15.15%，其中來自保利發(fā)展的合同管理面積約為3.23億平方米，占比從去年同期的40.6%進(jìn)一步下降至38.3%。在管面積同比增長24.35%至6.5萬平方米，來自第三方在管面積達(dá)4.1億平方米，占比約63.3%。

投資者告訴觀點(diǎn)新媒體，保利物業(yè)管理層表示，目前頭部企業(yè)的增長重心越來越轉(zhuǎn)移到外拓市場，在新的競爭格局下，公司將更加聚焦核心區(qū)域。在市場拓展上，由原來100個(gè)深耕城市進(jìn)一步聚焦到48個(gè)重點(diǎn)城市，為有密度的規(guī)模打下基礎(chǔ)。

由此觀之，保利物業(yè)下一步將更加重視規(guī)模效應(yīng)，財(cái)報(bào)顯示，上半年在48個(gè)重點(diǎn)城市的新簽約單年合同金額占比達(dá)約80.8%。

對(duì)于收并購的態(tài)度，據(jù)投資者稱，保利物業(yè)董秘尹超表示，目前并購市場出現(xiàn)供需兩降的趨勢，整個(gè)并購市場更加趨于理性和成熟。保利物業(yè)對(duì)市場上很多標(biāo)的都在保持密切接觸，但在最終的判斷和決策上比較謹(jǐn)慎。

與此同時(shí)，保利物業(yè)持續(xù)推進(jìn)大物業(yè)戰(zhàn)略，在物管收入的細(xì)分業(yè)態(tài)中，非居業(yè)態(tài)的收入占比提升2.2個(gè)百分點(diǎn)至41.4%，上半年錄得收入19.82億元。其中商業(yè)及寫字樓收入7.58億元，同比增長25.36%；公共及其他物業(yè)錄得收入12.24億元，同比增長30.9%。

保利物業(yè)在公共物業(yè)領(lǐng)域深耕城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)三大業(yè)態(tài)，新簽約合同金額占公共及其他物業(yè)的比例達(dá)約51.7%。

截至2023年6月30日，保利物業(yè)新簽約公共及其他物業(yè)項(xiàng)目的單年合同金額達(dá)約6.9億元，重點(diǎn)拓展項(xiàng)目包括上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17號(hào)線、上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、大連廣鹿島環(huán)衛(wèi)一體化、天津市南開醫(yī)院等。

優(yōu)化盈利水平

值得注意的是，除物管服務(wù)錄得增長外，保利物業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)上半年收入均處于下滑狀態(tài)。其中非業(yè)主增值服務(wù)收入較同比減少約3.8%至約10.51億元，社區(qū)增值服務(wù)收入同比減少約9.3%至約12.73億元。

對(duì)于增值服務(wù)營收下滑，據(jù)稱保利物業(yè)方面的說法是，上半年公司對(duì)增值服務(wù)主動(dòng)進(jìn)行的產(chǎn)品升級(jí)和模式優(yōu)化，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)力毛利率更高的資產(chǎn)運(yùn)營板塊，零售業(yè)務(wù)上減少了部分非核心低毛利的生活服務(wù)產(chǎn)品。

具體來看，社區(qū)增值服務(wù)中，社區(qū)生活服務(wù)及其他部分收入約8.75億元，同比下降約14.4%；社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)收入則同比增長約4.5%至3.97億元。

從毛利率表現(xiàn)來看，社區(qū)增值服務(wù)毛利率確實(shí)取得較大增長，從2022年同期的31.89%增至38.12%。非業(yè)主增值服務(wù)毛利率也從18.63%增至19.58%。

由于盈利水平的提升，增值服務(wù)的收入下滑并沒有對(duì)毛利造成較大影響。社區(qū)增值服務(wù)錄得毛利4.85億元，同比增長8.5%；非業(yè)主增值服務(wù)毛利同比微增1.07%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，保利物業(yè)管理層表示，2023年有信心完成全年的業(yè)績指標(biāo)，即收入及凈利潤實(shí)現(xiàn)20%左右的增速。

現(xiàn)金流方面，截至6月底，該公司貨幣資金余額約68.96億元，較2022年末減少了20.6億元，主要是由于與保利發(fā)展開展車位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)支付了30億元保證金。根據(jù)合同約定，該筆保證金將于2023年12月收回。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在2022年，保利物業(yè)也因車位代銷業(yè)務(wù)交付給保利發(fā)展30億元作為保證金，管理層此前表示車位代銷業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)的利潤高過這筆資金在銀行存款所能獲得的利息。

貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)方面較2022年底增加了6.98億元，于2023年6月30日該項(xiàng)余額為29.6億，其中大部分賬齡為一年內(nèi)到期，約有28.3億元。

公告顯示，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)的增長主要由于在管面積的擴(kuò)大及項(xiàng)目數(shù)量的增加導(dǎo)致的貿(mào)易應(yīng)收款增加，及公共服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升，且受到信貸期的影響，貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)余額增加。

關(guān)于公服業(yè)務(wù)應(yīng)收情況，上述投資者表示，保利物業(yè)方面稱因公服收入規(guī)模增長帶來了應(yīng)收款余額增長，回款率較去年同期下降了兩個(gè)百分點(diǎn)，但總體來看公服應(yīng)收周轉(zhuǎn)率還是維持在一個(gè)相對(duì)合理的水平。

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