萬科時隔四年重返北京土地市場備受市場關(guān)注。8月9日，北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊被萬科以27.4億元拿下。此次拿地成為萬眾矚目的焦點，回溯至2019年，萬科曾以聯(lián)合體的身份成功奪得豐臺王佐鎮(zhèn)地塊，令人矚目。

(資料圖片)

萬科成功拍得的地塊是通州鄧家窯6004、6005地塊，該項目吸引了招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合（二局）、萬科等7家房企獨立參與。最終，經(jīng)過16輪競價由萬科以總價27.4億競得，成交樓面價3.49萬元/平方米，溢價率10.04%。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科本次重裝上陣，既能重塑在一線城市的熱度，又能維持企業(yè)的影響力和競爭力，現(xiàn)實情況究竟如何呢？

重返京城

四年半前，萬科在北京最后一次拿地。2019年2月2日，萬科與國開聯(lián)合體經(jīng)過13輪競價，最終以43億元的價格將豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊FT00-0503-0092等地塊收入囊中，溢價率6.17%，成交樓面價23354.46元/平方米。

此后，萬科幾乎銷聲匿跡在北京土拍市場。直到2022年6月1日，北京二批次集中供地收官，14宗土地成交共計攬金499.6億元。

萬科在闊別北京土拍3年后首次出現(xiàn)在報名表中，但最終仍未能獲得土地。目前，該地塊附近的新盤如北京城建·國譽朝華已于今年3月入市，當(dāng)時的成交樓面價約3.36萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價6.5萬元/平方米。

幾年前，萬科打造的老樓盤雖然還有一些庫存，但銷售已經(jīng)接近尾聲。由于缺乏新鮮感和吸引力，它已經(jīng)無法吸引新的流量。同時，隨著市場新盤的陸續(xù)供應(yīng)，這些老樓盤也面臨著一定的壓力。

總體來看，萬科在北京通州獲得用地，不僅有助于重振其在一線城市的聲望，保持企業(yè)影響力和競爭力，提振房企士氣，說明萬科對北京房地產(chǎn)市場是長期看好的，此次回歸住宅市場，想必是看到了政策利好所帶來的市場預(yù)期提升。

正如筆者之前曾在《“認(rèn)房不認(rèn)貸”，樓市“王炸”底牌》一文中提到，近期住建部提出的認(rèn)房不認(rèn)貸政策就是對一線、二線城市的利好。萬科此次，“重倉”拿地北京或也與政策上面的支持有關(guān)。

筆者認(rèn)為，放眼全國房地產(chǎn)市場，核心城市的市場機(jī)會還有待深度挖掘。而萬科此舉，無疑是一次備受看好的商業(yè)決策。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，萬科此次重返北京市場拿地引起了廣泛關(guān)注。當(dāng)前我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量狀態(tài)，不少房企都面臨倒閉和破產(chǎn)重組的風(fēng)險。而萬科目前來看資金鏈還維持正常狀態(tài)，沒有爆雷，而其他房地產(chǎn)龍頭企業(yè)如：碧桂園、萬達(dá)等近期都出了一些暴雷事件，萬科的商業(yè)模式值得探討。

以史為鑒

最近，碧桂園的兩筆美元債券未能按時支付利息，這一事件引發(fā)了市場的恐慌，公司的股票和債券價格大幅下跌。市場開始擔(dān)心，碧桂園是否會成為下一個恒大？

在過去，以碧桂園和恒大為代表的房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，超越了萬科等曾經(jīng)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，成為新一代的房地產(chǎn)巨頭。

在國內(nèi)房地產(chǎn)投融資收縮的情況之下，碧桂園和恒大等房地產(chǎn)企業(yè)通過在海外發(fā)行美元債券進(jìn)行融資，來支撐公司擴(kuò)張，這也為日后企業(yè)的破產(chǎn)埋雷。

事實上，不少房企依然維持買地、賣樓的經(jīng)營模式，快速擴(kuò)張主要依靠持續(xù)的杠桿擴(kuò)張，而這背后需要驚人的負(fù)債來支撐。高杠桿之下疊加市場不景氣，房企很容易出現(xiàn)暴雷。

但萬科為何卻能穿越房地產(chǎn)不景氣的周期呢？早在2018年，萬科王石就以其敏銳的市場洞察力，發(fā)出了“活下去”的警醒，并迅速調(diào)整戰(zhàn)略部署，展現(xiàn)出萬科出色的靈活應(yīng)對能力。

參考早前，王石在2023年亞布力論壇第九屆創(chuàng)新年會上，發(fā)表的題為“房地產(chǎn)新機(jī)遇”的演講。

筆者認(rèn)為，萬科的成功之處正是在于敏銳的商業(yè)眼光和超前的判斷力。參考王石的言論，萬科對標(biāo)企業(yè)是日本大和房屋，而日本大和房屋正是成功由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)的商業(yè)模式，也開啟了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展方向。

此外，對于依賴重資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來說，多元化的經(jīng)營策略顯得至關(guān)重要。在房地產(chǎn)的新時代，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場也具有無比的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型具有天然的優(yōu)勢。

具體來說，全國一二線城市的城中村改造在政策的大力支持下已經(jīng)開始逐步推進(jìn)，房企可以參與其中，還包括老舊小區(qū)的改造。

特別是一二線城市的不少老小區(qū)已經(jīng)接近70年房齡，面臨產(chǎn)權(quán)到期，這些房子需要進(jìn)行維修或原址重建工作。

根據(jù)人口區(qū)域規(guī)律情況，政策一直在積極推動租購并舉的住房制度，加大對保障性住房建設(shè)、城市更新的支持力度，房企可以利用這個政策紅利，在人口凈流入規(guī)模較大的第一、二線大城市，開發(fā)集中式租賃住房項目、保障性住房等項目，以提升租房品質(zhì)，滿足新市民、青年人群的需求。

對于持有物業(yè)資產(chǎn)且運營能力較高的房企，可以適當(dāng)加大對租賃運營業(yè)務(wù)的投入，盤活沉淀資產(chǎn)，平衡不同業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流。

此外，隨著中國人口老齡化和少子化趨勢加速，文旅養(yǎng)老類房產(chǎn)可能有發(fā)展機(jī)遇。房企可結(jié)合自身優(yōu)勢深入挖掘特定方向，開發(fā)以休養(yǎng)為目標(biāo)的項目，如健康社區(qū)、生活小鎮(zhèn)、養(yǎng)老社區(qū)等。

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