作者 | 董云峰 來源 | 零壹財經(jīng)專欄

(資料圖)

歷史性的一刻：多年狂飆之后，中國個人房貸余額迎來負增長。

據(jù)央行最新發(fā)布的金融機構貸款投向統(tǒng)計報告，截至二季度末，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個百分點。

作為銀行業(yè)最重要的資產(chǎn)與盈利來源之一，隨著房貸走下“神壇”，商業(yè)銀行的經(jīng)營戰(zhàn)略與業(yè)務結構也將面臨深刻變遷。

尤其，零售業(yè)務站在了轉(zhuǎn)折路口。

01個人房貸大崛起

1985年4月，建設銀行深圳分行借鑒香港住房按揭貸款的方式，向南油集團85戶“人才房”發(fā)放我國第一筆個人住房按揭貸款。

不過，由于當時國內(nèi)商品房市場仍在起步階段，加之相關制度環(huán)境尚未成熟，房貸業(yè)務規(guī)模整體有限。直到1997年，央行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，為房貸大發(fā)展掃清了障礙。

2008年國際金融危機爆發(fā)，中央和地方紛紛出臺樓市刺激政策，鼓勵金融機構加大對房地產(chǎn)領域支持力度，包括降低首付比例、利率打折，開啟了房貸黃金時代。2009年，個人房貸累計新增1.4萬億元，年末余額同比增長47.9%，增速比上年末加快37.4個百分點。

隨著樓市調(diào)控政策的變化，房貸業(yè)務也呈現(xiàn)顯著波動。個人房貸的第二波高峰出現(xiàn)在2016年，當年個人房貸余額19.14萬億元，同比增長35%；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。2017年至今，個人房貸增速一路下行，到2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增速降至1.2%，到今年一季度增速下落至0.3%，最終在二季度走向負增長。

過去15年里，個人房貸從2008年末的2.98萬億元增長到二季度末的38.6萬億元，增長12倍。而從個人房貸占金融機構全部貸款余額的比例來看，也從2008年末的9.31%上升到了二季度末的16.74%。

考慮到個人房貸長期以來的超低壞賬率，其盈利貢獻還要遠高于余額占比。

02提前還貸浩浩湯湯

從想方設法多貸款，到“砸鍋賣鐵”多還款，不過兩三年的時間。

愈演愈烈的提前還貸潮導致房貸負增長。在7月14日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾有過解釋：因為利率關系的問題，提前還款增加幅度比較大，持續(xù)時間也比較長。雖然投放保持較大增長，但提前還款也在增加。

今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元。如此巨大的增量，亦未能阻擋提前還貸浩浩湯湯。

與此同時，上半年，新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。降息幅度不可謂不大，但僅針對新增房貸，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上。

調(diào)整存量房貸利率勢在必行。鄒瀾公開表態(tài)，“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

接近40萬億的貸款，哪怕1個基點的利率變化，都將產(chǎn)生10億元級別的影響。考慮到還有相當規(guī)模的存量房貸利率超過5%甚至6%，調(diào)整空間不容小覷。

這是朝自己開刀割肉，而且是一大塊肉。盡管監(jiān)管層強調(diào)了“市場化、法治化原則”，但，形勢比人強。

03不再堅固的壓艙石

對金融機構而言，意味著什么？

目前，個人房貸占金融機構全部貸款的1/6，其中占到居民貸款的半壁江山。

在兩年前發(fā)表的《零售含房量：房貸究竟有多重要》一文中，新金融瑯琊榜提出了一個名為“零售含房量”的指標，也就是個人房貸占個人貸款的比重，將之作為觀察商業(yè)銀行零售業(yè)務發(fā)展的重要參考。

2022年，六大行個人房貸規(guī)模排名前六，其中建行、工行、農(nóng)行居前三，且規(guī)模均超過5萬億元；在股份行中，招行、興業(yè)和中信排在前列，分別為1.39萬億元、1.10萬億元、0.98萬億元。從零售含房量來看，個人房貸占個貸比例最高的是四大行，均超過70%，建行與工行更是超過78%；股份行里，興業(yè)、中信、浦發(fā)的占比靠前，分別達到55.59%、46.10%、46.09%。

再來看個人房貸占全部貸款的比例，去年共有9家上市銀行超過20%。其中，郵儲、建行和中行占比最高，分別為31.37%、30.96%和28.08%；在股份行中，平安、招商和興業(yè)分別達到23.53%、22.96%和22.02%。

存量房貸降息影響幾何？據(jù)中泰證券測算，假設10%、30%、50%存量按揭調(diào)降80bp，對上市銀行息差影響分別在1.08bp、3.23bp、5.38bp，對稅前利潤影響分別在1.1%、3.3%、5.5%。

浙商證券預計，存量按揭利率的調(diào)整將影響銀行業(yè)息差5bp，拖累營收2.1%、凈利潤5.3%。除了降息沖擊，還有日漸抬頭的壞賬風險，一旦形成“雙殺”，將徹底撼動個人房貸的“壓艙石”地位。從2022年財報披露的數(shù)據(jù)來看，所有銀行的個人房貸不良率都在上升，一些中小銀行甚至是跳升。

顯然，含房量越高的銀行，受到的沖擊將更為劇烈。

04零售轉(zhuǎn)型刻不容緩

個人房貸還會繼續(xù)負增長嗎？

換句話說，就算存量房貸普遍調(diào)整到4.18%，與新發(fā)放房貸利率持平，又能在多大程度上抵消提前還貸壓力呢？

鄒瀾在上述發(fā)布會上提到：“提前還款的原因也不是單方面的，還有理財收益率等其他因素的影響，理財打破了剛兌，去年年底甚至有一些破凈的現(xiàn)象，大家覺得不合算，所以做了一些資產(chǎn)配置調(diào)整。”

當前，三五年期存款利率不到3%，一年期定期存款利率不到2%，理財收益3%左右還不保本，并且波動越來越明顯。更重要的是，居民對房價的預期已經(jīng)發(fā)生重大變化，進而對房貸成本空前敏感——哪怕4.18%的房貸利率，其吸引力仍存疑。

站在銀行的角度，這些年經(jīng)營壓力不斷加大，同時決策層對銀行在政治性、人民性等方面有著更高的期待，導致凈息差越來越窄，賺錢越來越難，也就更為依賴個人房貸所帶來的穩(wěn)定利潤貢獻。

要么犧牲息差，保住存量；要么犧牲存量，保住息差。在未來一段時間里，監(jiān)管層與商業(yè)銀行將在息差與存量之間尋找平衡點。

此外，需要指出的是，個人房貸從來就不是一個純粹的市場化業(yè)務，它在樓市過熱時通過加息扮演了類似于“房產(chǎn)稅”的角色，而在樓市偏冷時又以降息的形式去“補貼”居民。除非樓市還將重新前些年的高光時刻，否則房貸的普惠屬性終將成為主流，變成一項薄利業(yè)務。

無論怎樣，個人房貸的躺賺年代過去了，銀行必須面臨比以往更艱難的經(jīng)營環(huán)境。而高度依賴房貸的零售銀行，其生存根基已然撼動，轉(zhuǎn)型刻不容緩。

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