2023年7月27日，住建部在召開的座談會上，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步落實好個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策，消息一出引發(fā)極大關(guān)注。加上本周，有關(guān)房地產(chǎn)市場利好消息不斷，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新一輪樓市寬松政策即將鋪展開來。

值得關(guān)注的是，這是繼中央指出“要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，國家部委對相關(guān)政策的最新發(fā)聲。那么，我們就來看看，什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？這項政策會帶來哪些利好？若能落地會助推房價上漲嗎？

一、現(xiàn)象：政策利好接踵而至，那什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”呢？

(相關(guān)資料圖)

其實，這兩天住建部放了大招，主要提到3點：1，降低首付比例和貸款利率；2，改善性住房換購稅費減免；3，認(rèn)房不認(rèn)貸。對于前2點很容易理解，我們就來普及一下“認(rèn)房不認(rèn)貸”概念。

所謂認(rèn)房不認(rèn)貸其實就是指在貸款買房時，只看購房者名下是否有房，但不會去查看購房者的歷史貸款記錄。無論之前是否有過貸款記錄，只要購房者能夠證明自己名下沒有房產(chǎn)，那么就可以按照首套房來認(rèn)定。

比如你之前買了房，貸了款，即便你賣了自己住的買新的，因為有貸款記錄也是二套；而二套的首付比例基本是60%以上，所以認(rèn)房認(rèn)貸此前主要是針對炒房者專門制定的，但是認(rèn)房不認(rèn)貸就沒事了，你只要賣了自己的，還清了貸款，就可以按第一套來搞。

尤其很多一線城市認(rèn)房認(rèn)貸卡的非常死，所以這一次完全認(rèn)房不認(rèn)貸，對于一線城市的改善和剛需投資者來說無疑是利好的。

畢竟很多就是想賣了自己目前的小房子，然后置換成大房子，認(rèn)房不認(rèn)貸，這樣有置換需求的剛需購房者就有了置換的需求。

這樣對于投資房地產(chǎn)的投資客或者有改善房需求的購房者來說，無疑傳遞了比較積極的信號。

說的再直白一點，就是全方位的給予有購房需求的消費者降低購房成本。而政策之所以近期持續(xù)的釋放樓市利好，主要在于上半年樓市銷量極其不景氣，而為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長，我們需要通過拉動樓市來帶動經(jīng)濟(jì)增長，畢竟地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈太龐大了，地產(chǎn)的激活對于很多行業(yè)來說都是好事。

二、分析：個人住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”被認(rèn)為是直擊一線城市痛點

一直以來，“認(rèn)房認(rèn)貸”是一線熱門城市調(diào)控樓市的重要手段，即居民在購買住房時能否享受首套房優(yōu)惠，會綜合考慮其房產(chǎn)和貸款記錄。事實上，在這一政策下，一部分改善性、剛性住房需求也受到限制。

當(dāng)然，如果能落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，對于希望改善住房的家庭來說，賣掉名下房產(chǎn)就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)購房。另外，方便其他的城市的民眾到一線城市購房。所以說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市落地的可能性很大，將會助推市場的回暖。

同時，當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào)，特別對于一線熱門城市，當(dāng)前的住房政策是‘一城一策’?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”在一線熱門城市或許就能精準(zhǔn)實施了。如果能針對一部分外來人群精準(zhǔn)實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對他們的利好是最大的，也能釋放一部分需求。

也就是說，如果這項政策能夠直接改變貸款比例，那么對于一線城市來說，無異于重磅炸彈。原來買1000萬的房子，首付比例70%，相當(dāng)于700萬。

現(xiàn)在如果賣掉原來的房子，再去買1000萬的房子，首付只需要35%的話，那么同樣700萬，就可以去買2000萬的房子。

其實，一直以來，如何看一線城市的房價，核心就是貸款比例。當(dāng)然，現(xiàn)在一線城市的二手房都在往下走，所以暫時是否回暖，需要進(jìn)一步觀察，至于效果，也需要動態(tài)評估。

三、預(yù)測：如政策落地實施，未來房價走勢會怎么樣呢？

目前看來，政策最難把握就是一線城市。事實上，認(rèn)房不認(rèn)貸對于三四線沒有刺激作用，畢竟人口都是流出區(qū)域，沒有外地人流入。當(dāng)?shù)鼐用窕旧隙加蟹孔恿耍呐率侵脫Q，估計壓力也不大。

二線城市本身二套房貸首付比例就不算太多，很多城市二套首付比例在40%左右，已經(jīng)不算太夸張。但是二線城市的改善需求是有的，如果執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，首付比例可以降低到20-30%，那么改善需求可以得到稍微刺激。

政策最難把握的就是一線城市，由于執(zhí)行一線城市的政策非常嚴(yán)苛。北京有過貸款記錄算二套，即使名下無房首付比例也需要80%；上海也是有過貸款利率算二套，名下無房首付比例70%，這些細(xì)節(jié)會成為政策落地的關(guān)鍵點。

當(dāng)然，對于未來房產(chǎn)走勢，其實我一直在強(qiáng)調(diào)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分化的趨勢。地區(qū)經(jīng)濟(jì)分化就意味著房地產(chǎn)的分化。也就是說，全國這么多城市，一線是肯定上漲的，三四五六是要下跌的，二線是要繼續(xù)分化的。

在這里的每一個城市，都會有投資資金去追著預(yù)期跑，從而在短期內(nèi)影響房地產(chǎn)的趨勢。所以具體到個人，首先要看自己在什么樣的城市。

你要是在三四五六，只要你不是剛需那就不用著急，投資資金愛怎么追高就讓他們?nèi)プ?，早晚還得下來。當(dāng)然，如果你要是在北上廣深，我覺得你可以放心出手，因為它的趨勢是向上的。至于二線朋友就比較考驗了。畢竟二線城市不少，一定會有城市脫穎而出，但絕不會全都是優(yōu)勝者，而房價只能跟著城市發(fā)展走，不能一概而論。

那么，對于當(dāng)下是否值得買房？在小編看來，剛需購房的話，可以趁這波福利上車，但是投資的話，還是需要慎重，畢竟房產(chǎn)是大類投資，當(dāng)下房產(chǎn)流動性并不是想象中的那么好，黃金投資期也過了，所以需要慎重。

最后的話：比較起來，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是一個相對比較好的政策！

總之，我認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸+限購限售既有助于釋放買盤，同時制造的泡沫也有限，是一個性價比比較高的政策，所以包括一線在內(nèi)的各個城市都有可能落實，也會是一個實質(zhì)性的刺激政策。以北京來說，首套和二套的首付比例能相差30-50%，以北京的房價來說，影響非常巨大。但是認(rèn)房不認(rèn)貸這事兒不是住建部說的算，最終要看央行。

那么，是利好政策不斷，地產(chǎn)還值不值得參與呢？小編認(rèn)為參與的性價比已經(jīng)不高了。政策驅(qū)動的一波行情已經(jīng)走的差不多了，利好已經(jīng)兌現(xiàn)了，這個時候再去追高容易被套，這是大家要注意的，畢竟炒股炒的是預(yù)期，等利好釋放完畢了再去追，很容易成為接盤俠。

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