一些人心心念的大規(guī)模棚改，不會來了！

【資料圖】

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住建部定調(diào)，防止大拆大建

7月7日，住建部下發(fā)《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》，內(nèi)容中提到堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。

實際上，在幾年前，住建部就提出了“防止大拆大建”。在2021年8月，更是下發(fā)《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確提出“除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”。

既然早就下發(fā)了“限拆令”，為什么還要再次發(fā)通知強調(diào)一遍呢？原因很簡單，因為一些地方開始變相的走回棚改老路。

疫情三年來，樓市跌入低谷，各地明顯著急了，特別是對土地財政依賴比較大的城市。在降利率、降首付等各種利好政策都使用完之后，它們又盯上了被稱為樓市終極大招的棚改。

2022年6月，河南鄭州發(fā)布了大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法，成為首個采取該安置方式的省會城市。

隨后，南京、南昌、廈門、無錫、昆明等近30個城市跟進，相繼推出了房票安置政策。直至今年7月6日，泰州海陵區(qū)仍然發(fā)布了房票安置政策，被征收人拆遷后如果打算再買房，可以使用“房票”購買新建商品房，有效期18個月。

在3個月內(nèi)使用房票購房，給予房票購房使用金額部分20%的獎勵；4-6個月內(nèi)使用，獎勵16%；7-18個月內(nèi)使用，獎勵12%。

這個力度可以說是相當(dāng)大，等于是3個月內(nèi)買了100萬的房子，可以獲得20萬的獎勵，相當(dāng)于打了8折。而且你自己不想買，房票還可以轉(zhuǎn)讓一次。

房票安置本質(zhì)上就是“貨幣棚改”，這么多城市加入房票安置，無異于走回了老路。今年5月，“21個特大及以上城市允許棚改”的消息刷屏，雖然只是一個假新聞，但卻帶動了房地產(chǎn)股大漲。

毫無疑問，這次住建部再次定調(diào)，就是為了防止各地在實施城市更新時變形走樣。

除了在政策上不支持，在資金上也是如此。棚改是需要大量資金的，過去貨幣棚改是地方政府向政策性銀行借，然后政策性銀行又向央行借（PSL）。

央行的數(shù)據(jù)顯示，從今年3月末到6月末，抵押補充貸款（PSL）余額逐月下降，從31291億元下降至29896億。這就說明對棚改的支持力度逐漸下降，大規(guī)模棚改就更不可能出現(xiàn)了。

02

樓市核武器為什么不用？

始于2014年的貨幣棚改，可以說是效果驚人，帶動了房地產(chǎn)市場，以及上下游幾十個行業(yè)的繁榮，也讓房地產(chǎn)成為了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，也讓貨幣棚改有了樓市核武器的稱號。

那么，既然效果這么好，為什么不用呢？

首先，不得不說貨幣棚改是一個非常成功的“發(fā)明”。政府拿出一塊地，建房子、商場、醫(yī)院，吸引人才入住。有了完善的基礎(chǔ)設(shè)施，有了人才，就能吸引企業(yè)入駐，這樣一來，買房的人又能找到工作，從而形成了一個閉環(huán)。

這可以說是一個多方獲利的事情，老百姓改善了居住環(huán)境，有了工作，企業(yè)有了人才，發(fā)展也更快，而政府通過賣地獲得收入，還有企業(yè)納稅。

然而，就是因為效果太好了，導(dǎo)致“貨幣棚改”被過度濫用。各地瘋狂大拆大建，導(dǎo)致被動式住房需求爆棚。多少人“房戶分離”，自己常年在一二線城市工作，為了不錯過房價上漲的大潮，跟風(fēng)在老家的城市購買了房子，但實際上根本就住不上。

土地太好賣了，所以地價越來越高，房價被迫推高。房價越來越高，老百姓都覺得有錢賺，于是，大家手里有錢都不干其他的了，全部用來買房。即便是沒錢，也要湊齊六個錢包上車。

最終的結(jié)果是還沒上車的年輕人已經(jīng)買不起了，看不到希望選擇了不結(jié)婚，不生娃。而勉強上車的年輕人又背負著巨額的房貸，壓力巨大，不敢消費，不敢多生娃。所以，我們的出生人口持續(xù)下滑，這就是高房價帶來的后果。

早在2016年，“房住不炒”就已經(jīng)提出來了。就目前的形勢來說，只會不斷夯實這個定調(diào)，不要再指望大規(guī)模棚改的出現(xiàn)了。

03

樓市會有史詩級大招嗎？

從2022年開始，全國各地就陸續(xù)推出了各種救市政策，進入2023年也沒停止。

中指研究院發(fā)布的報告顯示，上半年，全國各地已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，普通二線及三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本取消。

效果怎么樣呢？3月有短暫小陽春，第二季度再次降溫。1-5月，全國銷售面積和銷售額回落，6月銷售面積同比降幅超20%。在價格上，上半年重點百城新房價格橫盤，而二手房價格已連續(xù)14個月下跌。

在土拍市場，上半年300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成。這就讓房地產(chǎn)開發(fā)投資上也連續(xù)多個月下滑。毫無疑問，目前的樓市依舊比較冷。

面對這種狀況，很多專家和大V都很著急，提出了不少的救市建議，甚至放出史詩級救市大招。但所謂的史詩級大招，無異于走回頭路。

7月10日，央行和國家金融監(jiān)管總局下發(fā)通知，將去年11月11日發(fā)布的“金融十六條”部分政策延期一年，這里面的“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資”以及“向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資”，都涉及開發(fā)商的生死存亡。

從這些政策可以看到，救市非?？酥?。當(dāng)務(wù)之急是保交樓，恢復(fù)市場信心，否則任何激進的救市措施，都無濟于事。

以時間換空間，逐漸擺脫對房地產(chǎn)的依賴，短期內(nèi)防止大跌，長期防止大漲，這或許目前的樓市態(tài)度。不要再指望什么史詩級救市大招了，不會有了。

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