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前言

2023年，上半年在貸款利率調(diào)整、房票政策實施等多重利好刺激下，整體供求量都有所回升。改善客群需求較為穩(wěn)定，剛需客群短暫釋放后回歸謹慎，島內(nèi)外分化加速。國央企強勢不改，強強聯(lián)合抓住市場機遇成績亮眼，而與此同時都面臨島外去庫存的壓力。

廈門榜單

榜單數(shù)據(jù)說明

1.權益榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)股權占比為口徑，即：若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權占比計入相應企業(yè)；

2.操盤榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)；

3.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團連同合營公司及聯(lián)營公司所有項目業(yè)績的累計值，不考慮權益和操盤，不包含代建；

4.單盤榜數(shù)據(jù)口徑：是以成交數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅。

5.企業(yè)范疇：廈門全市在售房源，剔除退房數(shù)據(jù)；

6.項目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)（商品住宅、商業(yè)、辦公、車位/車庫）；

7.數(shù)據(jù)來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，不包含大定和認購數(shù)據(jù)；

8.統(tǒng)計時間：2023年1月1日-6月30日。

榜單解讀

01

上半年市場整體回升

同翔兩區(qū)剛需短暫釋放

2023年上半年，廈門商品房供應165.58萬㎡，環(huán)比下跌4.17%，同比上漲29.7%；成交202.77萬㎡，環(huán)比上漲18.56%，同比上漲34.25%；成交均價29451元/㎡，環(huán)比上漲20.76%，同比上漲14.16%。

一季度廈門貸款利率下調(diào)至3.8%，二季度同安開始正式施行“房票”政策都在一定程度上刺激了去年下半年積壓的剛性需求入場，帶動了上半年成交量重新回升至200萬㎡以上，不過從結果上看刺激效果較為有限，并沒有完全激活市場購房信心，修復周期仍在進行。

從商品住宅來看，上半年新增供應108.55萬㎡，環(huán)比下跌1.73%，同比上漲53.75%；成交119.91萬㎡，環(huán)比上漲23.74%，同比上漲45.15%；成交均價42585元/㎡，環(huán)比下跌5.64%，同比上漲16.64%。

可以看出上半年主要是由于一季度利率下調(diào)帶動了剛需集中釋放，疊加島內(nèi)多盤入市3月單月供求量均突破30萬㎡，創(chuàng)2022年以來的高峰，隨后成交量維持在20萬㎡以上，但6月份住宅市場供過于求再次突顯。

從區(qū)域上來看，市場成交主要為同安、翔安兩區(qū)在2月末至3月剛需發(fā)力，成交占比與去年下半年相比大幅度提升；同時島內(nèi)學仕里、天琴海在一季度輪番入市并加推，共同帶動了3月供求量攀至高位。

不過二季度，島外成交占比則呈現(xiàn)分化，特別是翔安區(qū)成交動力趨弱市場份額不斷壓縮，同安憑借房票政策激勵了部分拆遷客戶入市購房。整體上半年同翔兩區(qū)剛需得到了一定釋放，但并不能根本上長期維持市場擴容，主要依靠的還是島內(nèi)的集中入市助力。

02

島內(nèi)釋放后進入盤整

島外庫存持續(xù)增壓

截止6月底，廈門全市在售存量280.38萬㎡，去化周期為16個月。分區(qū)域來看，島內(nèi)、集美均進入持銷周期，去化周期短；海滄、翔安、同安區(qū)均面臨較大的存量壓力，海滄區(qū)雖然存量不大，但主要集中于東孚相對邊緣板塊，走量速度慢拉長了去化周期；翔安區(qū)相對穩(wěn)定，去化周期維持在16個月左右；同安區(qū)則同時面臨著超百萬方在售庫存的壓力，加上待入市貨量，區(qū)域內(nèi)的廣義存量達到210萬㎡，去化周期接近50個月，是目前廈門存量最大，去化周期最長的區(qū)域。

從開盤情況來看，今年上半年整體去化率相較2022年有了顯著的提升，平均去化率達到60%。主要得益于島內(nèi)樓盤維持高位成交，天琴海、學仕里以及華潤筼筜悅府、建發(fā)五緣灣海等開盤反響強烈。其中天琴海三次開盤加推均維持高水平去化、華潤筼筜悅府入市即罄、五緣灣海亦接近完售，都足以說明島內(nèi)樓盤在現(xiàn)階段仍受到市場青睞；與此同時多個盤都采用高差價、高性價比等價格策略降低上車門檻，進一步吸收島外改善客戶入島置業(yè)化。

島外樓盤與去年相比去化率也有所上漲，但去化率主要維持在40~50%區(qū)間，去化速度相對緩慢，剛需客群對于入市置業(yè)的觀望態(tài)度仍然明顯，特別是5月以來，雖然疊加了五一黃金周、端午小長假等傳統(tǒng)銷售節(jié)點，但去化率并沒有明顯上漲，而且新盤在價格上主打低總價，各盤對于客戶的競爭更加激烈。

03

入榜門檻大幅上漲

國央企全面制霸

從入榜門檻來看，各梯隊入榜門檻大幅上漲，其中全口徑金額TOP5同比增長289%，權益金額TOP5同比增長174%；而操盤金額TOP15門檻則出現(xiàn)了唯一的下滑，同比下降33%。

由此可見，今年上半年市場份額主要集中頭部房企，TOP5增長速度遠遠超過其他，主要是通過強強聯(lián)合，特別是島內(nèi)項目多家房企組合開發(fā)已成常態(tài)。

另一方面，國央企表現(xiàn)得更為強勢，世茂、龍湖、正榮等民企均已下榜，取而代之的是象嶼、招商、中交等國央企。

從今年上半年的土拍情況也可以看出，目前廈門一二級市場的主體基本都為國央企，成功出讓的四幅宅地也均由國央企取得主導開發(fā)，可見未來廈門銷售榜將長時間被國央企占據(jù)。

04

國貿(mào)奪得金額榜雙冠

建發(fā)穩(wěn)健延續(xù)操盤榜冠軍

上半年，雖然各房企加速了聯(lián)合開發(fā)的進程，但對于項目主導也各有千秋，從而在上半年階段性的榜單上奪得了不錯的成績和排名。

【國貿(mào)地產(chǎn)】

國貿(mào)地產(chǎn)在上半年奪得權益金額榜、全口徑金額雙榜冠軍，憑借在島內(nèi)強勢布局，天琴海、學仕里雙盤入市熱銷加持，疊加上城、沁原以及海嶼原的發(fā)力，全口徑突破177.7億元。其中天琴海單盤商品住宅銷售面積8.86萬㎡、成交金額62.48億元，奪得單盤金額榜及面積榜雙冠。近年來國貿(mào)不斷在產(chǎn)品上進行升級，并在天琴海迭代作品中展現(xiàn)了突出的產(chǎn)品力，得到了市場強有力的支撐。

【建發(fā)房產(chǎn)】

建發(fā)依舊穩(wěn)扎穩(wěn)扎，發(fā)揮其優(yōu)秀的操盤能力主導項目的開發(fā)及銷售，其中五緣灣海入市即幾乎售罄，單盤商品住宅銷售金額29.45億元，位居項目排行金額榜季軍，另外在6月入市的中交建發(fā)海悅為低密度洋房產(chǎn)品，打造市場差異化取得了不錯的開盤成績，都足以說明建發(fā)敏銳的市場洞察力和突出的操盤把控力。

【中海地產(chǎn)】

中海地產(chǎn)自2021年與國貿(mào)共同開發(fā)上城以來，不斷擴張島內(nèi)布局，先后又合作開發(fā)了學仕里、天琴海，并在6月底搖號取得環(huán)島2023P08地塊，兩年時間連下四子，其中其主操的學仕里項目在上半年以商品住宅成交面積50.6萬㎡，成交金額40.48億元奪得單盤排行亞軍。接下來中海重心依舊布局廈門島內(nèi)高端市場，帶來新的產(chǎn)品理念，貢獻驅(qū)前的精工品質(zhì)。

【聯(lián)發(fā)集團】

聯(lián)發(fā)在今年上半年主要以合作開發(fā)為主，分別與國貿(mào)、中海合作開發(fā)天琴海、學仕里項目，與保利共同開發(fā)臻樾；同時島外海滄臻華府、集美錦上、臻榮府等多盤在售，共同助力聯(lián)發(fā)上半年全口徑金額達138.02億元，榮膺全口徑金額榜季軍。

結語

上半年島內(nèi)放量撐市

下半年島外支撐力有限

上半年，廈門島內(nèi)項目的集中放量，較大程度支撐了供求量的上漲，但目前島內(nèi)大部分項目進入消化期，可新增供應量少，而已出讓的三幅用地并不能及時補充，那么在下半場島外市場則變得尤為關鍵。而從當前市場情況來看，剛需客群的價格敏感度高，繼續(xù)維持謹慎的觀望情緒，島外剛需市場去庫存壓力的高壓狀態(tài)并沒有好轉(zhuǎn)，購房信心的修復周期仍在拉長，市場支撐力有限，企業(yè)若想突圍除了抓緊島內(nèi)改善客群，島外剛需也需要進一步突破。

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