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前言

2023年上半年龍巖樓市壓力明顯，核心原因在于經(jīng)濟(jì)修復(fù)的內(nèi)生動(dòng)力不強(qiáng)、需求不足等問題仍在持續(xù)，企業(yè)和居民投資預(yù)期尚未修復(fù)，購(gòu)房信心不足，市場(chǎng)復(fù)蘇還需政策的進(jìn)一步支持。目前市場(chǎng)正面臨供給約束及需求疲軟兩方面的制約，無論是供地端還是銷售端均承壓，整體市場(chǎng)規(guī)模未見改善趨勢(shì)，各房企處在銷售壓力較大的現(xiàn)狀。

(相關(guān)資料圖)

上半年商品住宅累計(jì)成交金額29.29億元、成交面積25.78萬㎡，同比小幅提升，但以價(jià)換量市場(chǎng)成效趨弱，不同的板塊、項(xiàng)目間的分化仍在繼續(xù)，樓市仍處于修復(fù)期。

龍巖市區(qū)榜單

榜單數(shù)據(jù)說明

1.操盤榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤企業(yè)；

2.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目業(yè)績(jī)的累計(jì)值，不考慮權(quán)益和操盤，不包含代建；

4.龍巖市區(qū)范疇：新羅區(qū)；剔除退房數(shù)據(jù)；

5.項(xiàng)目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，包含商品住宅、商業(yè)、辦公、車位/車庫(kù)等所有在售物業(yè)類型；項(xiàng)目榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅；

6.數(shù)據(jù)來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，不包含大定和認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)；

7.統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2023年1月1日-6月30日。

榜單解讀

01

多重利好政策并行

購(gòu)房成本壓力降至低位

從全國(guó)上看，LPR在經(jīng)過多次變動(dòng)后，至6月份LPR已下降至4.2%，此次降息后房貸利率已至歷史低位。LPR的下調(diào)有助于降成本和提信心，但下調(diào)作用相對(duì)有限，大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的居民購(gòu)房預(yù)期值不斷降低。如果想要解決當(dāng)前信心及預(yù)期提振的問題，仍需加快推進(jìn)穩(wěn)樓市政策出臺(tái)，進(jìn)一步探索豐富的政策工具箱，以支持居民居住需求。

從龍巖實(shí)施上看，在3月底回收購(gòu)房補(bǔ)貼后，在二季度又重出購(gòu)房補(bǔ)貼政策延長(zhǎng)至6月底。同時(shí)在公積金政策上亦層層加碼，開展商轉(zhuǎn)公貸款、提取當(dāng)首付、推行帶押過戶等一系列調(diào)整措施。另外此次降息后將進(jìn)入貸款利率3.7%的時(shí)代，多重優(yōu)惠并行下，也極大降低還貸成本及購(gòu)房首付壓力。

02

土地庫(kù)存壓力持續(xù)高位

供地規(guī)模提質(zhì)縮量提振土拍熱度

上半年分別在3月及6月迎來土拍，兩場(chǎng)土拍共成功出讓3幅地塊，成交總建18.19萬㎡，采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、搖號(hào)”土拍方式。

三幅地塊中有兩幅位于核心地段，另一幅則位于東山片區(qū)。優(yōu)質(zhì)宅地相繼推出，極大拉升土拍市場(chǎng)熱度，同時(shí)也寄希望于此提高各房企對(duì)市場(chǎng)的積極性，能起到有效帶動(dòng)市場(chǎng)成交上揚(yáng)趨勢(shì)。三幅地的平均溢價(jià)率達(dá)到20.8%，比起此前絕大多數(shù)地塊的熱度都高得多，但均未觸及搖號(hào)環(huán)節(jié)，其中兩幅核心地塊分別由廈門的安居控股及建發(fā)房產(chǎn)收入囊中。建發(fā)拍獲地塊更是首個(gè)第四代住宅的試點(diǎn)，正式拉開龍巖四代住宅新紀(jì)元。

目前市面上還有約25個(gè)地塊項(xiàng)目尚未推售入市，其中部分地塊已公布案名，但并未進(jìn)入集中宣傳期，營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)緩慢。待售地塊中曹溪、龍巖大道及城北板塊居TOP3，合計(jì)待售地塊高達(dá)13幅，占比過半。其他各大板塊亦均有分布，但絕大多數(shù)掌握在本地國(guó)企手中，整體開發(fā)節(jié)奏較為緩慢。庫(kù)存壓力持續(xù)高位的當(dāng)下，也造成上半年土地市場(chǎng)供給端放緩。但根據(jù)土地推介會(huì)上的年度擬出讓地塊，下半年尚有16幅商住地塊待出讓，如若全部出讓將可能進(jìn)一步加劇各大板塊土地分化情況，當(dāng)然有補(bǔ)倉(cāng)需要的房企可適當(dāng)關(guān)注部分優(yōu)質(zhì)地塊的投資機(jī)會(huì)。

03

供求兩端低位運(yùn)行

房企營(yíng)銷花樣百出刺激進(jìn)場(chǎng)

供應(yīng)端：上半年住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)16.28萬㎡，同比下跌46%，半年時(shí)間僅12個(gè)樓盤新增供應(yīng)，其中純新盤僅未來城文博樾與聯(lián)盛文曲苑兩個(gè)。供應(yīng)端再創(chuàng)低位，因年中沖刺業(yè)績(jī)的壓力，房企僅在6月的供貨量有所增加，但增幅非常有限，規(guī)模仍處在相對(duì)低位，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱以來，房企推貨信心愈發(fā)不足。市場(chǎng)仍是以老盤緩慢去庫(kù)存房源為主，新盤入市腳步較為緩慢，多數(shù)項(xiàng)目遲遲未進(jìn)入蓄客階段，房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不高，不斷推緩營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。

成交端：上半年商品住宅成交25.78萬㎡，同比上漲20.9%，單月最高成交量在3月份，單月高達(dá)11.48萬㎡，另外6月年中沖刺階段亦達(dá)到5.69萬㎡。上半年單盤成交量超過萬方僅6個(gè)，TOP3分別為建發(fā)和鳴、建發(fā)云著及融創(chuàng)觀樾臺(tái)，三盤合計(jì)成交8.97萬㎡，占比達(dá)到34.8%。板塊項(xiàng)目熱度分化嚴(yán)重，尤其部分項(xiàng)目在大力度價(jià)格優(yōu)惠刺激下快速走量，不同板塊項(xiàng)目成交量被大幅拉開。即使新盤入市亦成效一般，新盤低調(diào)順銷已為常態(tài)，且首開入市效果一般。

春節(jié)后樓市的短暫回升主要得益于去年受疫情抑制的需求在年初釋放，是剛需釋放帶動(dòng)市場(chǎng)攀高，但在3月份就草草結(jié)束。這主要是缺乏充分的改善需求跟進(jìn)釋放的原因，也有供給端約束的因素，疊加政策提振效果低，市場(chǎng)成交量回歸平淡。上半年各房企在營(yíng)銷策略上亦是下大功夫，諸如8999元/9999元每平任選房源、買房送車位、贈(zèng)送十年物業(yè)費(fèi)、不設(shè)樓層差及多重購(gòu)房補(bǔ)貼等營(yíng)銷手段頻出，其中不乏建發(fā)、保利、德興等品牌實(shí)力房企。在如今房企承壓市場(chǎng)下，自然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)走勢(shì)疲軟，因此降價(jià)加速跑量成為多數(shù)房企的重頭戲。

04

上榜房企業(yè)績(jī)分化明顯

TOP2成交面積占比超1/3

上半年上榜房企業(yè)績(jī)分化較為明顯，僅建發(fā)與德興兩家房企權(quán)益金額與面積均超8億元、5萬㎡關(guān)卡，其他均在2億元、3萬㎡以下，權(quán)益榜上榜門檻僅為0.86億元、0.97萬㎡。各大房企銷售情況均不容樂觀，承壓勢(shì)頭居高不降。

建發(fā)房產(chǎn)包攬得所有房企榜單冠軍之位，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大的為和鳴與云著，其次目前已售罄項(xiàng)目文璟此前亦有少量尾盤房源成交助力。該房企在售兩盤中僅余約五百套未備案房源，但由于在6月份成功收下核心地段地塊，地塊總建面近10萬方，及時(shí)補(bǔ)充土儲(chǔ)使其將在后續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持強(qiáng)勁份額，仍在持續(xù)占據(jù)頭部地位。

德興集團(tuán)攬下所有房企榜單的亞軍，及項(xiàng)目榜單金額榜季軍，津湖熙悅與津湖瀾悅是主力貢獻(xiàn)點(diǎn)，另外印象鉑郡/璞玉潤(rùn)園/時(shí)代天驕等單盤亦均有5000-7000㎡成交量貢獻(xiàn)。作為本地實(shí)力房企，在各大板塊均有項(xiàng)目分布，市場(chǎng)可售房源量極為充足，其中不乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，無疑又是房企榜上常客。

融創(chuàng)中國(guó)憑借觀樾臺(tái)單盤摘得房企操盤榜雙榜季軍，及項(xiàng)目面積榜季軍，單盤商品住宅成交面積達(dá)到2.40萬㎡，僅次于建發(fā)雙盤。但是該項(xiàng)目?jī)H余少量可售房源，隨著庫(kù)存量消耗，且短期內(nèi)難有拓儲(chǔ)實(shí)力，將逐漸退出龍巖市場(chǎng)。

結(jié)語

上半年市場(chǎng)個(gè)別月份攀高原因是去年受抑制的需求得到釋放，但很明顯屬于特殊情況，短期內(nèi)難以再?gòu)?fù)制。資產(chǎn)回落已是大趨勢(shì)，客戶購(gòu)房熱情低，剛需下行已成定局。剛需人群重新回歸觀望，主要是對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗的擔(dān)憂及對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)向下調(diào)整的期待，導(dǎo)致不少潛在購(gòu)房群體受到影響，放緩買房的節(jié)奏。預(yù)計(jì)下半年將面臨更大的銷售壓力，各房企在營(yíng)銷策略調(diào)整上是重點(diǎn)，低價(jià)跑量仍是主流趨勢(shì)。市場(chǎng)能否緩慢回溫還將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)面的影響，購(gòu)房者的收入預(yù)期及對(duì)市場(chǎng)態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

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