8月24日晚間，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司 (以下簡稱“保利發(fā)展”)發(fā)布的2020年半年報(bào)顯示，公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流大降255.56%，從去年同期的162.28億元降至今年半年報(bào)中的-252.44億元，曾位列“招保萬金”的保利發(fā)展到底經(jīng)歷了什么?

營收新考驗(yàn)

對于房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大減，行業(yè)給出的一致判斷是，房企經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入最重要的來源是銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，上半年受新冠肺炎疫情影響，房企回籠資金均受到不同程度的影響。

從這個(gè)角度看，保利發(fā)展的回款情況并不能算是行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)上佳的。

保利發(fā)展在回應(yīng)現(xiàn)金流量凈額大幅變動(dòng)的原因時(shí)，也承認(rèn)“銷售回籠隨銷售規(guī)模減少，合作項(xiàng)目往來款投入增加”是導(dǎo)致上述數(shù)據(jù)大降的主要原因。

半年報(bào)顯示，2020年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入736.77億元，同比增長3.59%，其中房地產(chǎn)銷售收入673億元。實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤101.2億元，同比增長1.69%。上半年實(shí)現(xiàn)銷售回籠2023億元，回籠率為90.1%，這一數(shù)據(jù)無論是在頭部房企還是央企房企中都不算優(yōu)秀。

對于這樣一份成績單，保利發(fā)展進(jìn)一步解釋稱，為應(yīng)對新冠肺炎疫情對宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的巨大沖擊，加快項(xiàng)目及時(shí)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，重點(diǎn)保主力盤進(jìn)度、?？⒐そ桓丁７e極把握“五一”、端午窗口期，進(jìn)行集中推貨，取得良好市場效果。二季度以來，公司銷售持續(xù)向好，4月簽約金額同比轉(zhuǎn)增，5-6月簽約金額同比增加10%。

宏觀數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年全國商品房銷售金額6.69萬億元，同比減少5.4%;商品房銷售面積6.94億平方米，同比減少8.4%。3月以來，得益于疫情穩(wěn)定控制，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，市場成交逐漸回暖，5-6月成交量已超過近三年同期的平均水平。

盡管保利發(fā)展上半年的營收還算“及格”，但在半年報(bào)發(fā)布前夜的“退群門”卻成為考驗(yàn)其下半年品牌建設(shè)和營銷節(jié)奏的關(guān)鍵。

8月21日晚間，北京保利在媒體微信群轉(zhuǎn)發(fā)鏈接并發(fā)放紅包，鏈接內(nèi)容為北京保利官微發(fā)布的營銷活動(dòng)預(yù)告——七夕“Art In流動(dòng)”藝術(shù)節(jié)暨品牌發(fā)布會(huì)。隨后保利發(fā)展控股北京公司副總經(jīng)理文靈在該群里命令其下屬在群里艾特所有媒體，轉(zhuǎn)發(fā)這一素材，并明確要求“沒轉(zhuǎn)發(fā)的移出本群”。隨后遭到部分媒體抵制，當(dāng)晚，“保利退群門”成為熱搜。

大舉拿地

除了營收回流資金外，拿地動(dòng)作頻繁而且拿地價(jià)格普遍走高，也是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的導(dǎo)致房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅下滑的原因。

保利發(fā)展在半年報(bào)中稱，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)拓展項(xiàng)目44個(gè)，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額較去年同期分別提升19%和54%。

新增資源結(jié)構(gòu)中，保利發(fā)展圈定的38個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)86%，較去年提升7個(gè)百分點(diǎn)，拓展平均樓面地價(jià)為8328元/平方米;拓展溢價(jià)率為22%，與去年同期持平。新增貨量中住宅貨量占比86%，拓展金額權(quán)益比例提升2個(gè)百分點(diǎn)至73%。

宏觀的背景似乎也證實(shí)了保利發(fā)展的這種說法：公開信息顯示，2020年上半年，全國土地成交0.4萬億元，同比增加5.9%。其中，一季度受疫情影響，房企銷售收入下降，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)壓力增大，疊加政府土地供應(yīng)規(guī)模減少，導(dǎo)致土地成交規(guī)模有所下降。二季度以來各地供地力度加大，同時(shí)受益于流動(dòng)性寬松及房地產(chǎn)銷售回暖，企業(yè)拿地信心提振，土地成交價(jià)款、成交樓面均價(jià)顯著上漲，其中住宅用地土地成交價(jià)款、成交樓面均價(jià)創(chuàng)近年來單季度新高。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓分析稱，土地款項(xiàng)的大額支出，也可以解釋保利發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額大幅下滑的原因。而保利發(fā)展大舉拿地的背后，是其對于規(guī)模的渴求。

2017年，保利發(fā)展曾提出“重回前三”的愿景，并拋出“2017年沖刺3000億元，三年內(nèi)突破5000億元”的“345”戰(zhàn)略，即未來每年業(yè)績增幅為1000億元，2017年銷售額實(shí)現(xiàn)3000億元，2018年實(shí)現(xiàn)4000億元，2019年實(shí)現(xiàn)5000億元。據(jù)過往年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年保利發(fā)展分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3092億元、4048億元和4618.48億元，據(jù)此目標(biāo)計(jì)算，保利發(fā)展并未完成5000億元銷售目標(biāo)。

除此之外，保利發(fā)展似乎與其他龍頭房企的差距在逐年拉大。按照去年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，排名第四名的融創(chuàng)中國全年合同銷售額約5562.1億元，高出第五名的保利發(fā)展將近1000億元，而房企前三的門檻，更是提升至6000億元。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，按照目前的狀況來看，保利發(fā)展要“重回前三”仍面臨許多挑戰(zhàn)。2019年房地產(chǎn)市場已處于下行狀態(tài)，今年受疫情影響這一狀態(tài)只會(huì)回穩(wěn)而不會(huì)“超前”。保利發(fā)展在年初的業(yè)績會(huì)上并沒有再提出年度銷售目標(biāo)，這或許也是出于對市場前景不確定性的擔(dān)憂。

資產(chǎn)負(fù)債尚處安全邊界

在經(jīng)營性現(xiàn)金流罕見出現(xiàn)數(shù)百億元的下滑后，保利發(fā)展卻保持了相對安全的邊界：半年報(bào)顯示，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為77.66%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.05%，為業(yè)內(nèi)較低水平。

8月23日，央行官網(wǎng)掛出工作動(dòng)態(tài)，證實(shí)8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，央行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

在此之前，市場傳出房企融資“三條紅線”將出，分別為紅線1，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2，凈負(fù)債率大于100%;紅線3，現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三條紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

針對融資情況，保利發(fā)展在半年報(bào)中稱，公司把握融資節(jié)奏、抓住市場利率窗口期融資，累計(jì)發(fā)行40億元公司債券、45億元中期票據(jù)，融資成本均為同期市場較低水平，以低成本儲(chǔ)備長期發(fā)展資金。報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率77.66%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.05%，為業(yè)內(nèi)較低水平。截至報(bào)告期末賬面有息負(fù)債3021億元，有息負(fù)債綜合成本僅約4.84%，較年初降低0.11個(gè)百分點(diǎn)。貨幣資金達(dá)1257億元，為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的1.96倍，資金結(jié)構(gòu)安全。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，作為央企，保利發(fā)展融資有著天然的優(yōu)勢，但目前政策的大方向是避免過量資金流入到房地產(chǎn)市場，這對于有規(guī)模擴(kuò)張需求的保利發(fā)展來說并不友好，至少在大舉拿地方面會(huì)受到影響。

保利發(fā)展方面也承認(rèn)，在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)保持從嚴(yán)監(jiān)管的調(diào)控思路，政策手段也將從“寬貨幣”向“寬信用”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

另一方面，受益于年初流動(dòng)性寬松及銷售復(fù)蘇的影響，土地市場競爭激烈，整體呈現(xiàn)出高起拍價(jià)、高成交價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”特征，而在當(dāng)前從嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境下，土地成本端的上升壓力將更加考驗(yàn)企業(yè)投資、運(yùn)營能力，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將有所上升。

針對經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅度波動(dòng)，北京商報(bào)記者與保利發(fā)展方面取得聯(lián)系，截至記者發(fā)稿前未有回復(fù)。

(北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩)

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