北辰實(shí)業(yè)十年市值縮水六成，重倉(cāng)湖北，去年上半年武漢拿地金額占全國(guó)35.9%

“當(dāng)前疫情對(duì)每一個(gè)房企都會(huì)存在業(yè)績(jī)壓力。”北京一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“對(duì)于那些重倉(cāng)湖北重倉(cāng)武漢的房企，影響可能最大。”

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，在湖北省有項(xiàng)目的房企中，湖北省銷(xiāo)售額占全部銷(xiāo)售額比重最大的前三名均為湖北當(dāng)?shù)胤科螅珖?guó)性企業(yè)中，北辰實(shí)業(yè)去年在湖北省的銷(xiāo)售額超43.5億元，湖北銷(xiāo)售額占全國(guó)銷(xiāo)售額比重達(dá)18.42%，是倉(cāng)位最大的非湖北省房企。

雖然從絕對(duì)數(shù)額來(lái)看，去年保利、金地、綠地、新城控股、恒大等房企在湖北省的銷(xiāo)售額均超百億，但這些房企的湖北銷(xiāo)售額占比并不高。

相較之下，近年來(lái)北辰在武漢市場(chǎng)動(dòng)作頻發(fā)。

“過(guò)去幾年在武漢土地市場(chǎng)重倉(cāng)的企業(yè)，項(xiàng)目沉淀在手中短期內(nèi)難以回籠現(xiàn)金，對(duì)地產(chǎn)公司的短期資金鏈將構(gòu)成挑戰(zhàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于疫情對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裨斐傻男睦韯?chuàng)傷較大，武漢以及湖北的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)，將慢于其他省市。

銷(xiāo)售額下滑31%，負(fù)債率80.15%，十年市值縮水六成

應(yīng)亞運(yùn)而起，借奧運(yùn)騰飛。在中國(guó)房地產(chǎn)史上，像北辰實(shí)業(yè)這種借兩大體育盛會(huì)“東風(fēng)”享譽(yù)全國(guó)的房企并不多。

近幾年，北辰實(shí)業(yè)不僅在房企規(guī)模競(jìng)賽中掉了隊(duì)，A股、港股兩項(xiàng)市值更是持續(xù)走出低位行情。

據(jù)北辰實(shí)業(yè)官網(wǎng)介紹，該公司已將武漢作為戰(zhàn)略支點(diǎn)型城市。武漢也是北辰除北京總部以外，項(xiàng)目數(shù)量最多的城市。

然而過(guò)去十年，北辰實(shí)業(yè)市值縮水超六成。

2019年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，北辰實(shí)業(yè)上半年銷(xiāo)售金額為100.35億元，同比下降了31.97%。

翻閱北辰實(shí)業(yè)近幾年財(cái)報(bào)，可發(fā)現(xiàn)其業(yè)績(jī)雖然基本保持著增長(zhǎng)，但增速卻忽快忽慢，并不穩(wěn)定。

其中2016年至2019年上半年，北辰實(shí)業(yè)營(yíng)收分別實(shí)現(xiàn)98.3億元、154.57億元、178.64億元和85.49億元，同比增長(zhǎng)了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%;歸屬母公司凈利潤(rùn)為6億元、11.4億元、11.9億元和12.85億元，分別同比增長(zhǎng)了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。

北辰實(shí)業(yè)近十年的財(cái)報(bào)顯示，其中2011年、2013年?duì)I收有所下滑，其余年份營(yíng)收均呈現(xiàn)增長(zhǎng)。凈利潤(rùn)則是2010年、2014年、2016年有所下滑，2010年下滑幅度最大，為57%。2014年、2016年下滑幅度均不超過(guò)20%。

此外，北辰實(shí)業(yè)近10年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~有五年是下滑的，在這下滑的5年中，有4年凈額為負(fù)。其中2017年，北辰實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-16.28億元，同比下滑179%。

雖然2019年上半年?duì)I利雙增，但這主要因?yàn)樯习肽杲Y(jié)算面積以及結(jié)算金額較多，分別達(dá)到48.42萬(wàn)平方米、71.95億元，同比上漲了83.35%和73.42%。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其上半年銷(xiāo)售面積為67.77萬(wàn)平方米，同比下滑了22.1%;銷(xiāo)售金額100.35億元，同比下降31.97%。

截至2019年上半年，北辰實(shí)業(yè)短期借款達(dá)到10.01億元，同比增長(zhǎng)43%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)92.18億元，同比增長(zhǎng)75.49%。

此外，2017年和2018年，北辰實(shí)產(chǎn)生的利息費(fèi)用分別高達(dá)6.39億元和6.59億元，與此同時(shí)，平均融資成本也在不斷上升，2018年為5.87%，2019年上半年增長(zhǎng)至6.07%。

三季報(bào)顯示，雖然北辰實(shí)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80.15%，但債務(wù)結(jié)構(gòu)還算可觀(guān)，截至2019年三季度的短期借款余額及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債共計(jì)82.38億元，公司賬面上的貨幣資金為172.31億元，短期內(nèi)償債壓力并不大。

去年上半年拿地六塊，三塊在武漢

作為國(guó)內(nèi)第一家“A+H”股地產(chǎn)類(lèi)上市公司，成立于1997年的北辰實(shí)業(yè)受益于北京亞奧核心區(qū)的快速發(fā)展，擁有的稀缺土地資源。一直以“京北老大哥”的身份盤(pán)踞京北。

然而隨著北京可供開(kāi)發(fā)土地資源愈發(fā)有限，為突破規(guī)模瓶頸，北辰實(shí)業(yè)開(kāi)始在京外開(kāi)疆拓土。

在2007年、2010年、2015年和2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)火熱時(shí)，北辰實(shí)業(yè)拿地?cái)U(kuò)張的步伐也很大，先后進(jìn)入武漢、長(zhǎng)沙等城市，所到之處均留下“地王”的印跡，但這些地王并沒(méi)有給北辰實(shí)業(yè)帶來(lái)豐厚的回報(bào)，與之相伴的卻是高企的負(fù)債率、日益稀薄的利潤(rùn)率以及不斷走低的市值等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資本市場(chǎng)對(duì)其如此不看好，或是源于其長(zhǎng)期受“地王”項(xiàng)目拖累所致。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2008年以來(lái)，北辰實(shí)業(yè)在全國(guó)14個(gè)城市共拿“地王”超過(guò)20宗。尤其是調(diào)控政策頻出的2015年至2017年，北辰實(shí)業(yè)是市場(chǎng)上鮮有逆市高價(jià)拿地的參與者。

梳理其財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，在2015-2017年，北辰實(shí)業(yè)為求全國(guó)化業(yè)務(wù)拓展，三年內(nèi)“搶收”35塊土地，其中包含6個(gè)城市的“地王”項(xiàng)目。這三年北辰實(shí)業(yè)的存貨金額分別達(dá)到310.88億元、413.86億元和525.52億元，增速較快。

但其“地王”項(xiàng)目銷(xiāo)售速度并不理想。

北辰實(shí)業(yè)財(cái)報(bào)顯示，該公司2015年獲得地塊12宗，新增建筑面積211萬(wàn)平方米;2016年共獲地塊14宗，新增建筑面積370萬(wàn)平方米;2017年共獲地塊9宗，新增面積194萬(wàn)方米，三年累計(jì)獲得35宗地塊。

2018年11月，北辰集團(tuán)又以86.63億元取得北京國(guó)家會(huì)議中心二期項(xiàng)目。該地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)，建成后需全部自持。

2018年來(lái)，北辰實(shí)業(yè)提出重新調(diào)整戰(zhàn)略，欲將業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)寄希望于轉(zhuǎn)型復(fù)合地產(chǎn)。

在2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，北辰實(shí)業(yè)執(zhí)行董事李偉東表示，企業(yè)在發(fā)展模式創(chuàng)新方面，北辰實(shí)業(yè)將發(fā)揮房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)地產(chǎn)與會(huì)展、健康養(yǎng)老、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)及融合，創(chuàng)新商業(yè)模式，打造全國(guó)一流的復(fù)合地產(chǎn)品牌企業(yè)。

他表示：“正在研究購(gòu)物中心和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)怎么結(jié)合，此外，寫(xiě)字樓也是我們的一個(gè)選擇。”

目前，北辰地產(chǎn)在武漢已有九宗地塊，2018年12月25日，北辰地產(chǎn)集團(tuán)成功競(jìng)得武漢市臨空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一處地塊。

2019年上半年，北辰實(shí)業(yè)披露了6個(gè)重大土地交易項(xiàng)目，其中三個(gè)在武漢，金額達(dá)18.6億元，占總拿地金額的35.9%。

然而，突然來(lái)襲的疫情迫使疫情重災(zāi)區(qū)湖北省內(nèi)交通、商業(yè)、娛樂(lè)等全線(xiàn)停止。合肥、福州、南京、杭州等超過(guò)100個(gè)城市倡議或要求暫停開(kāi)放售樓處。房企錯(cuò)失春節(jié)后至元宵節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)、旅游市鎮(zhèn)置業(yè)的重要窗口期。

一家在河北省有布局的房企表示，絕大多數(shù)房企首先關(guān)閉售樓部的區(qū)域，便是湖北。“疫情當(dāng)前，員工安全防護(hù)成首要任務(wù)，該停的工作必須停。”

“疫情引發(fā)的停售對(duì)2月影響最大，今年三四月的‘小陽(yáng)春’大概率泡湯。” 湖北一家房企營(yíng)銷(xiāo)人員表示。

“一季度中，三月份為傳統(tǒng)旺季，往往會(huì)占一季度銷(xiāo)售額接近一半。如果疫情三月仍未解除，上半年估計(jì)銷(xiāo)售額很難修復(fù)。”上述湖北房企銷(xiāo)售人士認(rèn)為。

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