中房報記者 付珊珊 上海報道

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今年上半年，杭州的供地規(guī)模之大、節(jié)奏之快，放眼全國，沒有一個城市可與之比肩。

繼6月初第五批次供地收官不到一個月，杭州第六批次集中供地也在6月30日開拍。最終，這批共推出的12宗涉宅地塊均成功出讓，其中，6宗低價、6宗封頂搖號，共攬金約127.78億元，成交樓面均價14093元/平方米，平均溢價率6.9%。

至此，2023年上半年杭州拍地正式收官。若算上2022年第五批次集中供地，上半年杭州共進行了七次集中供地，累計出讓土地91宗，總成交金額1002.9億元，突破千億元大關(guān)。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京賣地收入為1008.7億元，上海和廣州分別為545.6億元、535.5億元。按照此數(shù)據(jù)，杭州上半年賣地收入超過了上海和廣州，距離北京一步之遙。在91宗地塊中，杭州累計出讓宅地66宗，總成交金額953.4億元，平均溢價率8%。因溢價率封頂而觸發(fā)搖號的地塊共有40宗，封頂成交率高達60%。

在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的當下，在民營房企普遍拿地動力不足的情況下，杭州土地市場可謂走出了獨立行情。

根據(jù)杭州發(fā)布的2023年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃顯示，2023年杭州的國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為5175.09公頃，其中住宅用地956.69公頃，占比18.49%。從年初杭州各區(qū)上報的土地出讓計劃就能看出，杭州要完成全年的土地出讓計劃，每月一拍是必然的節(jié)奏。

回顧歷史，杭州在全國范圍內(nèi)一直是賣地大戶，其土地財政依賴度也長期名列前茅。

根據(jù)公開報道統(tǒng)計，從2016年至2019年，杭州的土地出讓金逐年增高，其中2016年為1624億元，2017年為2259億元，2018年為2402億元，2019年為2677億元。2020年杭州土地出讓金有所回落，但也基本與2019年持平。此后，土地市場推行集中供地制度，杭州2021年土地出讓金驟降為1814億元，2022年超過1900億元。今年，各地集中供地制度調(diào)整為靈活供地，可以明顯看到，今年上半年，杭州供地規(guī)模上來了，節(jié)奏也更快了，不僅每月一拍甚至兩拍，每場土地拍賣幾乎一個小時就能出讓完畢，最終，杭州于2023年上半年的土地出讓金已經(jīng)超過千億元。

“一般情況下，杭州每年上半年的供地計劃完成率高于下半年。”貝殼研究院杭州站上官劍表示。

但即使如此，杭州全年賣地收入也基本能與過去兩年持平甚至超出。那么杭州的土地財政依賴度又如何？

根據(jù)公開報道中的數(shù)據(jù)，杭州土地財政依賴度長期居高不下，2017年至2021年數(shù)據(jù)分別為142.6%、133.8%、139.5%、124.8%、140%。

具體到今年上半年，杭州之所以急于大規(guī)模、快節(jié)奏賣地，上官劍認為，杭州新房市場熱度較高，上半年土地出讓優(yōu)質(zhì)地塊占比高，基于風險小，去化速度較快，在杭州拿地積極性高。以及，上半年拿的地，能夠在當年轉(zhuǎn)化為銷售額，開發(fā)商拿地意愿度也更高。這些因素促使地方政府積極推地。

也有業(yè)內(nèi)人士分析認為，杭州今年之所以供應(yīng)這么多宅地，亞運會也是一個重要契機。舉辦亞運會需要巨大的財力支撐，僅靠稅收，遠水解不了近渴，土地財政來錢更多更快，因此政府必定會抓住機會多賣地。

“此外，疫情結(jié)束后經(jīng)濟可能會有一輪復蘇和反彈，而杭州作為重點二線城市，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，居民購買力強，所以政府比較看好杭州房地產(chǎn)市場，在看漲預期的推動下，推地力度就更大。”一位杭州本土房企人士表示。

不過，推地太多、節(jié)奏太快也存在一定問題。由于賣出的地最終都轉(zhuǎn)化成新房供應(yīng)，而目前杭州的去化情況也出現(xiàn)分化，加上杭州最近幾年人口增速在減少，持續(xù)的高供應(yīng)最后都轉(zhuǎn)化成二手房積壓。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年6月初，杭州二手房掛牌量相比今年1月初有所增長，逼近15萬套。

對于掛牌量增長的情況，上官劍認為，主要是過去幾年杭州新房供應(yīng)量大，又碰上很多房子是搖號所得，進入二手房市場比重會適當提高，又遇到目前銷售一定下滑，供需節(jié)奏差導致當前市場掛牌量提升較多。但他認為，市場總需求是相對恒定的，當新房供應(yīng)量大，會分流二手房的需求。再者因新房限價，部分購房者會優(yōu)先考慮新房。

除了推地規(guī)模大、出讓節(jié)奏快，今年上半年，杭州土地市場還有一個明顯區(qū)別于其他城市的特點，就是民企高度活躍。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，杭州土地市場能保持熱度的重要因素就是民營企業(yè)比較活躍，如果民營企業(yè)拿地積極性比較高，市場熱度基本都不會太差。

在剛結(jié)束的第六批次集中供地中，本土民營房企再次發(fā)揮重要作用。高院生表示，民企在此次供地中競得10宗地塊。其中，金帝集團競得地塊數(shù)量最多，獨立競得銀湖科技城以及聯(lián)合蕭山城區(qū)建設(shè)競得新塘地塊；濱江集團搖中城東新城地塊；興耀搖中臨平新城地塊；大家房產(chǎn)聯(lián)合運河集團競得運河新城地塊；此外，中騰置業(yè)、富陽山水置業(yè)、華元等也積極補倉，新面孔杭州穩(wěn)暢房地產(chǎn)、大兆豐實業(yè)&浙江國豐也有所斬獲。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，在上半年杭州拿地金額前十的房企中，有6家是杭州本土企業(yè)，且民營房企居多。

在所有參與拿地的本土民營房企中，濱江集團拿地最多，上半年共計斬獲11宗地，耗資154億元，占杭州總土地出讓金額的15.5%；其次是綠城，上半年斬獲得3宗地塊權(quán)益金額為85.3億元，占總土地出讓金的比例達8.9%；坤和置業(yè)拿地金額56.5億元，排第三位，占總土地出讓金的比例為5.9%。

此前，有熟悉濱江集團的人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，現(xiàn)在杭州形成了以濱江集團為首的浙江民營房企聯(lián)合體，其中包括建杭、興耀、坤和、中豪等企業(yè)，大家都參與土地拍賣，增加搖號概率，拿到地后一起干。在其看來，民企體制差不多，干起活來比較通氣。這也是濱江集團以及眾多本土民營房企在杭州土地市場較為活躍的原因之一。

“雖土地出讓金同比去年有所下降，但溢價率明顯提升，橫向?qū)Ρ绕渌鞘薪衲晖恋嘏馁u情況，杭州走出自身獨立行情?！备咴荷硎尽?/p>

就在杭州土地市場上半年收官之際，杭州市政府又馬不停蹄地推出了第八批集中供地清單，包含4宗涉宅地，計劃于8月1日出讓。杭州下半年土地市場的戰(zhàn)役又再次打響了。

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