這一輪的救市，已經(jīng)悄然全面鋪開了。

從近期的市場(chǎng)動(dòng)作來(lái)看，下調(diào)LPR、城市連片開發(fā)、老舊小區(qū)更新、老舊小區(qū)加裝電梯、促進(jìn)家具消費(fèi)，再到今天西安剛剛發(fā)布的存量房全面放開“帶押過(guò)戶”...

(相關(guān)資料圖)

西安城六區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)“帶押過(guò)戶”全面放開，不再限制銀行和公積金！

丨已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)在存量房（二手房）交易過(guò)程中，無(wú)需先還清貸款解除抵押再辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)，買賣雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協(xié)議后，可以共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)相關(guān)登記。

可以明顯發(fā)現(xiàn)，在貸款利率以及存量房市場(chǎng)方面，市場(chǎng)已經(jīng)率先動(dòng)了起來(lái)。

接下來(lái)，或許該期待這一次的新房市場(chǎng)政策變化了！

西安新政或在路上

溫和上漲依然是趨勢(shì)

回到新房市場(chǎng)，雖然西安到目前依然尚未有動(dòng)作，但參考全國(guó)范圍內(nèi)今年上半年的市場(chǎng)政策表現(xiàn)來(lái)看，超百余次在限制性政策上出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)和優(yōu)化：

其中，包括廣州、長(zhǎng)沙等14城放松限購(gòu)；

湖南、青島、合肥等超十余城放松限貸；

深圳、貴陽(yáng)等7城市放松限價(jià)；

鄭州、廈門等城市放松限售...

在這新一輪的市場(chǎng)政策放松潮下，今年年初“爽約”過(guò)一次的西安，接下來(lái)將會(huì)進(jìn)行怎樣政策利好釋放呢？

在今天的視頻中，結(jié)合市場(chǎng)需求和走勢(shì)，海哥也為大家進(jìn)行了預(yù)測(cè)：

限購(gòu)方面丨城市非核心區(qū)對(duì)外地戶口放寬，本地戶口放寬購(gòu)房套數(shù)，調(diào)降落戶門檻，多孩、扶老家庭可多買一套；

限貸方面丨下調(diào)二套房首付比例，下調(diào)房貸尤其是二套房利率的加點(diǎn)程度；

限價(jià)方面丨放寬新房限價(jià)，避免出現(xiàn)反差很大的一二手房倒掛；

限售方面丨剛需和改善型需求的界定是關(guān)鍵，松綁空間較大。

同時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展方向＆政策趨勢(shì)，我們也對(duì)后續(xù)西安市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)行了一個(gè)預(yù)測(cè)--持續(xù)保持溫和態(tài)勢(shì)。

丨從2019-2023年5月，西安房?jī)r(jià)環(huán)、同比保持持續(xù)上漲，僅有4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。

一方面，在今年，支持剛性和改善性住房需求的大環(huán)境下，可以明顯發(fā)現(xiàn)其他城市對(duì)于政策的調(diào)整和釋放都更加具有傾向性和合理性。

再加上后續(xù)的補(bǔ)丁政策，更好的在滿足“房住不炒”的核心思想下，為市場(chǎng)剛性和改善性需求提供更為具體、細(xì)化和寬松的市場(chǎng)環(huán)境。

另一方面，萬(wàn)元地塊項(xiàng)目的不斷入市也在不斷加固著區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)值基礎(chǔ)。我們?cè)谥耙策M(jìn)行過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)，西安目前70宗萬(wàn)元地塊尚有30宗待售。

從房企拿地到銷售的節(jié)點(diǎn)，刨除個(gè)別地塊的特殊因素外，今年下半年會(huì)有30宗左右萬(wàn)元地塊陸續(xù)入市，面粉的不斷“水漲”也將會(huì)進(jìn)一步促使面包“船高”。

此外，再加上投資、人口、產(chǎn)業(yè)、城建的不斷發(fā)展，宜居指數(shù)不斷提升的城市基本面下，也進(jìn)一步加固了未來(lái)新房?jī)r(jià)格支撐性。

那么在新一輪政策寬松潮的當(dāng)下，如何能夠更穩(wěn)定、更安全、更快速的置業(yè)？

在前兩天，我們對(duì)于破千人登記的樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)時(shí)，能夠明顯的發(fā)現(xiàn)，性價(jià)比+產(chǎn)品力+優(yōu)質(zhì)品牌+多維度配套，成為了全新的置業(yè)邏輯。

尤其是性價(jià)比，在千人搖項(xiàng)目中一些樓盤價(jià)格看起來(lái)并不具備“性價(jià)比”優(yōu)勢(shì)，但在登記中往往還是取得了較好的表現(xiàn)。

原因何在？

總結(jié)后其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，在全新的市場(chǎng)大環(huán)境和新的置業(yè)邏輯下，如果還是單純的將性價(jià)比和房?jī)r(jià)便宜劃上等號(hào)，這樣的邏輯顯然已經(jīng)不再適用。

而從今年千人意向登記的樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，有些單看價(jià)格“并不很性價(jià)比”的樓盤，從多維度的配套以及產(chǎn)品特質(zhì)來(lái)看，卻異?！澳艽颉?。甚至和城市其他區(qū)域同檔次以及對(duì)比附近的樓盤來(lái)講，充滿更多優(yōu)勢(shì)和價(jià)值，這也使得這些樓盤的性價(jià)比相對(duì)更高。

5個(gè)高性價(jià)比樓盤

重點(diǎn)關(guān)注

那么哪些樓盤算是現(xiàn)階段高性價(jià)比的房子？從近期的價(jià)格公示項(xiàng)目中，我們也為大家挑選了5個(gè)樓盤性價(jià)比相對(duì)較高的樓盤，建議可以關(guān)注。

就區(qū)域來(lái)看，樓盤分別位于高新、國(guó)際港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和未央?yún)^(qū)，這些項(xiàng)目多為剛剛首次登記結(jié)束或即將登記的樓盤。

這其中，朗詩(shī)百賢庭是純新盤首次公示價(jià)格并且暫未上線登記，而其余4盤已經(jīng)正在登記或結(jié)束登記，根據(jù)登記結(jié)果來(lái)看中建悅廬學(xué)府和硯熙臺(tái)已經(jīng)超過(guò)千組家庭登記，不難看出樓盤受關(guān)注程度。

就價(jià)格而言，在初看到項(xiàng)目的公示均價(jià)時(shí)，或許有人會(huì)認(rèn)為個(gè)別樓盤價(jià)格較高，這樣的樓盤怎么能具備性價(jià)比？實(shí)際上當(dāng)我們對(duì)比了區(qū)域現(xiàn)階段的均價(jià)和樓盤周邊的新房或二手房均價(jià)后，就能夠看出它們的優(yōu)勢(shì)。

首先從區(qū)域均價(jià)信息來(lái)看，浐灞硯熙臺(tái)項(xiàng)目和港務(wù)區(qū)的港悅府悅境（港悅城致悅）已公示的樓棟均價(jià)是低于區(qū)域均價(jià)的。

值得注意的是，未央?yún)^(qū)目前主要在售的是剛需產(chǎn)品，并且現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)可售新房樓盤數(shù)量較少，對(duì)于改善產(chǎn)品來(lái)講甚至出現(xiàn)了斷檔，因此現(xiàn)階段未央?yún)^(qū)的均價(jià)并不是非常具有代表性。

其次就項(xiàng)目周邊的新房與二手房?jī)r(jià)信息來(lái)看，也能發(fā)現(xiàn)其中的價(jià)格與價(jià)值優(yōu)勢(shì)。

位于絲路軟件城的高科云天首次公示的樓棟均價(jià)在3.2萬(wàn)元/㎡，猛一看這樣的價(jià)格可能會(huì)有朋友問(wèn)：這還有性價(jià)比？實(shí)際上通過(guò)和周邊樓盤的產(chǎn)品、價(jià)格對(duì)比后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)光憑價(jià)格來(lái)看性價(jià)比是真的片面了。

畢竟位于航天基地的云河頌項(xiàng)目也算是區(qū)域內(nèi)價(jià)格較高的純新項(xiàng)目，但因?yàn)楸旧懋a(chǎn)品檔次和產(chǎn)品的規(guī)劃打造，讓其擁有極高的性價(jià)比，因此前期登記過(guò)程中頻頻搖號(hào)。

根據(jù)價(jià)格公示信息，能看到項(xiàng)目附近的天谷雅舍均價(jià)在27479元/㎡，中海天谷時(shí)代均價(jià)26379元/㎡，但兩盤有部分樓棟的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)2.9萬(wàn)元/㎡。

這樣對(duì)比來(lái)看，兩盤均是毛坯交付，而高科云天雖然3.2萬(wàn)元/㎡的均價(jià)，卻是精裝交付。并且從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)規(guī)劃來(lái)看，也是目前能夠作為區(qū)域天花板的產(chǎn)品，而就現(xiàn)階段的價(jià)格來(lái)看也是擁有性價(jià)比的產(chǎn)品。

作為今年絲路科學(xué)城的黑馬純新盤，中建悅廬學(xué)府首次價(jià)格公示的均價(jià)在2.73萬(wàn)元/㎡左右，對(duì)比周邊的樓盤來(lái)首先價(jià)格就是相對(duì)較低的，再加上項(xiàng)目地處優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，位置較優(yōu)，自然性價(jià)比十足。

未央?yún)^(qū)朗詩(shī)百賢庭周邊現(xiàn)階段暫無(wú)較多同品質(zhì)一二手房對(duì)比，多為剛需樓盤，區(qū)域內(nèi)唯有2022年銷售的龍湖天奕相對(duì)有可比性，而龍湖天奕此前均價(jià)在23362元/㎡，為小高層產(chǎn)品，回看朗詩(shī)百賢庭1.6的低密再加上是區(qū)域內(nèi)洋房社區(qū)和唯一科技住宅，多重唯一價(jià)值和現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)稀缺的產(chǎn)品價(jià)值，自然也是更有性價(jià)比的。

而浐灞生態(tài)區(qū)和國(guó)際港務(wù)區(qū)的兩盤，價(jià)格相對(duì)較低是性價(jià)比的一點(diǎn)，更重要的在于品牌和產(chǎn)品力。

硯熙臺(tái)作為龍湖在城東打造的又一個(gè)升級(jí)版人居產(chǎn)品，地段優(yōu)勢(shì)+創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)值就已經(jīng)超出了產(chǎn)品本身的售價(jià)。

而港悅府悅境（港悅城致悅）作為區(qū)域內(nèi)甚至是整個(gè)西安都即將絕版的剛需限價(jià)小戶型，因?yàn)榈貕K本來(lái)的限價(jià)就讓樓盤更具性價(jià)比，再加上項(xiàng)目所處的地方擁有港務(wù)東的大城資源規(guī)劃以及戶型的面積及設(shè)計(jì)友好性，自然凸顯出了性價(jià)比。

對(duì)比區(qū)域在售的新盤和二手房，我們也總結(jié)了5個(gè)高性價(jià)比樓盤的優(yōu)勢(shì)和性價(jià)比特點(diǎn)，能夠發(fā)現(xiàn)除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)之外，樓盤性價(jià)比主要體現(xiàn)在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊資源配套等多方面。

朗詩(shī)百賢庭

精裝+科技住宅，擁有多重“唯一”價(jià)值

作為目前幾個(gè)高性價(jià)比項(xiàng)目中待登記的純新盤，朗詩(shī)百賢庭的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)都十分明顯。

地處市府片區(qū)核心，擁有更加豐富和成熟的資源配置，周邊3公里范圍內(nèi)，擁有著交通、商業(yè)、生態(tài)、醫(yī)療、教育等全維度優(yōu)渥資源。

丨朗詩(shī)百賢庭效果圖

此外，它不僅是市府片區(qū)內(nèi)目前唯一的純新盤，也是目前唯一擁有升級(jí)版“六恒”科技系統(tǒng)的科技住宅，更是區(qū)域目前唯一低密親地洋房社區(qū)。

再加上社區(qū)1.6的低密度、洋房?jī)H約14%的公攤、2.3萬(wàn)元/㎡起步的價(jià)格，一定程度上來(lái)講是城北現(xiàn)階段改善置業(yè)的優(yōu)選。

中建悅廬學(xué)府

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)+實(shí)景呈現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)黑馬項(xiàng)目

今天正在登記的中建悅廬學(xué)府可以說(shuō)吸引了諸多關(guān)注，作為今年剛剛被納入高新一中、一小新校區(qū)學(xué)區(qū)的純新盤，價(jià)值得到進(jìn)一步彰顯。

就項(xiàng)目本身來(lái)看，作為中建在西安的首個(gè)項(xiàng)目，中建悅廬學(xué)府也以實(shí)景呈現(xiàn)的形式吸引諸多置業(yè)目光，

丨中建悅廬學(xué)府效果圖

目前來(lái)看在登記的項(xiàng)目共有663套，均價(jià)27347元/㎡，建面在130-168㎡，截至今晚6點(diǎn)項(xiàng)目第二天登記已經(jīng)超過(guò)2000人，這樣的數(shù)據(jù)也證明了購(gòu)房者的關(guān)注程度，同時(shí)也是項(xiàng)目性價(jià)比的證明。

硯熙臺(tái)

龍湖品牌+豐富配套，城東升級(jí)版人居

利用了城東三環(huán)內(nèi)最后一塊價(jià)值高地，龍湖打造出硯熙臺(tái)，通過(guò)產(chǎn)品革新給區(qū)域帶來(lái)了更高品質(zhì)的生活方式。

龍湖本身的品牌價(jià)值不用多說(shuō)，再加上本身就已經(jīng)很卷的園林景觀和戶型產(chǎn)品力，僅從產(chǎn)品本身來(lái)講就已經(jīng)具有更多價(jià)值。

丨硯熙臺(tái)區(qū)位圖

再加上項(xiàng)目周邊豐富的產(chǎn)品配套，龍湖天街、地鐵站、學(xué)校等等，進(jìn)一步給項(xiàng)目奠定了價(jià)值。而首開1.57萬(wàn)元/㎡的價(jià)格，毫無(wú)疑問(wèn)俘獲許多城東置業(yè)者的芳心。

高科云天

高標(biāo)準(zhǔn)精裝高端產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)代表性住宅

作為絲路軟件城目前少有的純大戶型高端住區(qū)，高科云天從剛剛亮相就成為樓市的熱點(diǎn)關(guān)注。

從產(chǎn)品來(lái)看，定制級(jí)的雙開門入戶門、高端智能門鎖、大量的天然石材與木飾面搭配，從前置過(guò)濾、中央軟水、中央凈水到末端直飲水的全屋水處理系統(tǒng)，智能科技系統(tǒng)等多樣化的精裝配置。

丨高科云天效果圖

搭配著目前在售的240、320㎡的奢闊改善空間＆320㎡的6米挑高空中院落創(chuàng)新私屬空間，再與目前區(qū)域內(nèi)毛坯均價(jià)進(jìn)入2.7萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/㎡相比，反而更加具有產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

除此之外，項(xiàng)目位于絲路軟件城核心區(qū)位，東側(cè)緊鄰高新第四初級(jí)中學(xué)（西安高新一中第一分校)、西側(cè)一路之隔則是高新區(qū)第十九小學(xué)（高新五小“名校+”），配套+產(chǎn)品所呈現(xiàn)的豪宅范本，也成為不少峯層人群的優(yōu)選。

港悅府悅境（港悅城致悅）

低總價(jià)+剛需面積，港務(wù)區(qū)稀缺友好型小戶

作為主城已經(jīng)罕見的限價(jià)地塊，港悅府悅境（港悅城致悅）的限價(jià)讓它優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力和價(jià)格形成了價(jià)值差，也更具性價(jià)比。

作為華潤(rùn)置地進(jìn)入政經(jīng)板塊打造的大城巨著，港悅府悅境（港悅城致悅）擁有公園、地鐵、學(xué)校、商業(yè)等多重價(jià)值配套，再加上臨近港務(wù)區(qū)管委會(huì)，占據(jù)了板塊發(fā)展先機(jī)和配套紅利。

丨港悅府悅境（港悅城致悅）區(qū)位圖

純粹的小高層產(chǎn)品中打造建面95-120㎡的友好型實(shí)用產(chǎn)品，基于購(gòu)房者層面考慮，戶型更具人性化也匹配了現(xiàn)階段人居生活所需，讓居者不止有的住還住得更好。

能夠看到，現(xiàn)階段限價(jià)相對(duì)嚴(yán)格的情況下，很多產(chǎn)品原本的價(jià)值甚至要高出備案價(jià)格，也因此讓他們擁有較高性價(jià)比，而這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

但后續(xù)隨著地價(jià)的增高和政策的寬松，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力和價(jià)格形成的價(jià)值差也將逐步縮小，屆時(shí)或許會(huì)很少出現(xiàn)這樣超高性價(jià)比的產(chǎn)品。

這一點(diǎn)，需要提前認(rèn)清！

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