作者：子非魚

01

(資料圖片)

無視降息

6月20日，央行對一年期LPR和五年期LPR分別降息10個基點。

其中與房貸直接相關(guān)的五年期LPR從4.3%降至4.2%。

當時本號就分析過，降息理論上對樓市是利好，但能否構(gòu)成現(xiàn)實利好，夠嗆。

降息雖然真金白銀地讓貸款成本下降了。

有人計算了一下，以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降10個基點，月供減少58.54元，累計30年月供減少2.1萬元。

但不痛不癢。而且，樓市下行的個根本邏輯絲毫沒有改變，豈能扭轉(zhuǎn)如今的肅殺形勢。

降息之后，數(shù)十個城市的銀行跟進下調(diào)房貸利率。

截至6月25日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內(nèi)，廈門、珠海、南寧、柳州、中山等城市的首套房貸最低利率則已經(jīng)降至3.7%。

但從效果上看，古井無波。

以樓市風向標城市深圳、廣州來看，下跌依舊。

根據(jù)兩地住建局和深圳貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，6月1日至27日，深圳新房住宅網(wǎng)簽2232套，二手房網(wǎng)簽2650套。

以此預(yù)估深圳6月全月，新房住宅網(wǎng)簽應(yīng)該低于2500套，二手房網(wǎng)簽低于3000套。

5月份一手住宅網(wǎng)簽2787套，環(huán)比下跌20%。二手房網(wǎng)簽量3603套，環(huán)比下跌3.8%。

這意味著6月份，深圳的新房與二手房跌幅仍不會小。而且新房與二手房網(wǎng)簽量均會進入“2”字打頭的時代。

廣州方面，6月前27天新房住宅網(wǎng)簽5141套，以此預(yù)估全月網(wǎng)簽量在5700套左右。

而5月份一手住宅成交7113套，環(huán)比下跌9%。

看看數(shù)據(jù)，細品吧。

02

為何托不動

降息，為何托不動樓市？因為引發(fā)樓市下行的根本邏輯，沒有絲毫改變。

目前樓市的主要癥結(jié)在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

這些問題不解決，任何大招都不頂用。何況這不痛不癢的降息。

貸款100萬，30年利息也只少了2.1萬。貸款200萬只少了4.2萬元。

這就點甜頭，就想著大家在當下的宏觀大環(huán)境下去增加債務(wù)？這種四兩撥千斤的動作，過去或許可以，但現(xiàn)在根本行不通。

因為現(xiàn)在，一方面大家都沒錢了，另一方面沒有預(yù)期沒有信心。

由于經(jīng)濟、就業(yè)、消費等宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)并未按照大家的預(yù)期表現(xiàn)，導致新的需求并未產(chǎn)生，需求之間的青黃不接，最終表現(xiàn)在4月份的成交量整體轉(zhuǎn)向。

經(jīng)濟表現(xiàn)方面，只看一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)就行了，失業(yè)率。一路上行，5月份16至24歲人口的失業(yè)率高達20.8%，繼續(xù)刷新天際線。

有人為了讓數(shù)據(jù)走勢好看，制作出了下面這張圖。沒有二十年做圖功力，做不出這張圖。

積壓的需求消耗得差不多，經(jīng)濟與就業(yè)復蘇受阻導致新的需求并未產(chǎn)生，再加上如今預(yù)期缺失信心缺失讓富裕階層的投資需求統(tǒng)統(tǒng)關(guān)進了籠子。

這種背景下，成交量除了下行別無選擇。

降息托不動樓市，降首付、放開限購，同樣托不動。這些動作，去年以來中心城市都有做過，佛山、東莞、福州等城市放開了限購，武漢、青島、蘇州、南京、杭州的限購圈不斷縮小。

有用嗎？

相反，新一輪降息還會給銀行增加壓力，因為它很有可能會引發(fā)更大的提前還貸潮。

因為，降息只降低了新購房者的房貸，老業(yè)主們的房貸沒有影響，雖然轉(zhuǎn)為LPR的業(yè)主利率會一年一調(diào)整，但相比于當下的利率，他們?nèi)允抢实母呶徽緧徴摺?/p>

這讓誰都沒法釋懷，憑什么我買的時候利率那么高，現(xiàn)在這么低。

以一套純商業(yè)貸款100萬的房子，貸款30年為例：

如果你是2014年貸款，房貸利率6.15%，總利息119萬，月供6092元；現(xiàn)在，房貸利率很多城市低至3.7%，利息65.7萬，月供4602元。

貸款前后相差一輛奧迪A6L。

這種落差讓很多人不愿意成為冤大頭，是引發(fā)去年以來的提前還貸潮原因之一。

其二，就是理財收益不斷下行。

比如存款，存款利率去年以來一直下行，錢放在銀行都不跑贏通脹，還放在銀行干嘛。同時，理財產(chǎn)品大多也在虧損。

其三，就是對自己收入和工作預(yù)期不足。

不確定性已經(jīng)成為當下最大的確定性，從前蒸蒸日上、紅紅火火變成了如今朝不保夕。

這種背景下，手頭有閑錢的人，大多選擇了提前還貸。

紅塔證券披露的數(shù)據(jù)顯示，5月以來RMBS條件早償指數(shù)明顯升高。

第一財經(jīng)最新發(fā)布的新聞也披露，提前還款率漲至近五年新高。

要解決這個問題，目前最有效的辦法是對存量房貸進行打折，很多年前也有過類似的操作，但現(xiàn)在呼聲雖然響亮，就連經(jīng)濟日報都多次發(fā)文呼吁。

但只見打雷，不見下雨。

03

降房價是明智之選

要想改變樓市當下的局面，唯有對癥下藥，也即解決當下樓市的有效需求斷代問題。

解決問題的辦法只有兩個，要么提高民眾的收入，要么降低房價。歸根結(jié)底，還是一個辦法，降低房價收入比。

北京師范大學中國收入分配研究院披露的一組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2019年，人均月收入在1萬以上的家庭占比只有0.61%。

另外一組數(shù)據(jù)顯示，中國月薪超過5000需要納稅的人只有1.4億人，北上廣深四個一線城市年收入超百萬的人數(shù)合計不超過50萬，要知道四大一線城市的總?cè)丝?300萬。

收入低，房價高不可攀，房價與城市居民收入之間的鴻溝，是目前大多數(shù)城市找不到接盤俠的主要原因之一。

一輛勞斯萊斯，對一堆買不起的人說，不限購了，還給大家?guī)装賶K錢補貼，降低貸款利率，有用嗎？

一個道理。

這種背景下，如果不接受需要一場誠意降價的事實，房子根本賣不出去。

有人說房價不能大跌，因為房地產(chǎn)牽扯著上下游產(chǎn)業(yè)，牽動著幾千萬就業(yè)。

話雖沒錯，但現(xiàn)在也沒有更好的辦法。在收入和預(yù)期喪失的背景下，除了誠意降價，沒有更好的辦法來激活流動性。

而且，樓市最怕的并不是降價，而是失去流動性。沒有流動性，一切都是紙面財富，沒有流動性，土地就賣不出。房地產(chǎn)更會拖累經(jīng)濟。

沒有流動性，只能讓房地產(chǎn)陷入僵局，會讓風險越積越多。誠意降價，才能釋放風險。風險從來都不靠堵能夠解決的，就像洪水一樣，疏導才是最好的辦法。

但目前很多城市仍是慣性思維，除了大降價，其他什么招數(shù)都可以出。

讓人唏噓不已。

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