最近，老西關(guān)的存在感越發(fā)強(qiáng)烈了。

一是，6月全市出讓的13宗宅地中，就有3宗來自荔灣，其中1宗位于西關(guān)，起拍樓面價(jià)高達(dá)36011元/㎡，僅次于天河員村一橫路地塊（起拍樓面價(jià)為4.95萬/㎡）。

二是，全新盤力迅·荔筑、珠實(shí)·西關(guān)都薈等，將在近期入市。

(資料圖)

可以看出，老西關(guān)努力強(qiáng)化“老城新生活”標(biāo)簽，正在悄悄發(fā)力。

陳家祠上新蚊型地，優(yōu)缺點(diǎn)明顯

眾所周知，地處老城核心的西關(guān)板塊，開發(fā)已相當(dāng)成熟，可出讓的住宅用地本來就十分稀少。

因此，一有宅地上新，肯定不會(huì)缺關(guān)注度。

小梅大街7號(hào)地塊，是原先的皇上皇廠房，屬于陳家祠板塊，妥妥的荔灣老西關(guān)核心位置，有著較高的地段價(jià)值。

地塊區(qū)位圖

該地塊配套相當(dāng)成熟，煙火氣和人情味并存，生活體驗(yàn)感良好。

1公里范圍內(nèi)，有西華路、唐銘廣場、動(dòng)感小西關(guān)、城光薈等，遍布老廣街頭美食，吸引不少年輕人慕名而來，是老城區(qū)網(wǎng)紅打卡地之一。

地塊周邊商業(yè)實(shí)拍圖

不僅如此，地塊步行到地鐵陳家祠站、彩虹橋站均不到500米，是妥妥的地鐵盤。

陳家祠站目前已開通的1號(hào)線及8號(hào)線。

彩虹橋站目前開通的有8號(hào)線，在建的有11號(hào)線、13號(hào)線以及22號(hào)線（芳白城際），預(yù)計(jì)在2024年開始陸續(xù)開通。

不過，配套條件雖好，地塊的占地面積僅5385㎡，計(jì)容建面約1萬㎡。

截圖來源：廣州公共資源交易中心

什么概念呢？拿在售項(xiàng)目比較，其占地面積比海珠區(qū)的海觀云府、中海觀澔府、中海映瀾臺(tái)、中海江泰里、中旅·天宸府等都要小，可謂相當(dāng)“迷你所以，可以預(yù)見其缺點(diǎn)也很明顯。

其一，土地面積不多，自身沒有新增教育配套。

廣雅中學(xué)、四中、西關(guān)外國語學(xué)校、南海中學(xué)等多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校環(huán)伺，中學(xué)資源比較豐富。

但小學(xué)資源比較一般，按照目前地段劃分，適齡兒童將劃歸到區(qū)一級(jí)的蘆荻西小學(xué)上學(xué)。

其二，地塊面積相對(duì)較少，花園面積較少，若采用空中花園可適當(dāng)彌補(bǔ)。

其三，出讓公告特別強(qiáng)調(diào)，地塊位于歷史城區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)范圍內(nèi)，建筑高度宜控制在30米以下。

根據(jù)出讓信息可知，小梅大街地塊為長條形地塊，位于萬科金色康苑和富力皇上皇大廈之間，前者有31層高，后者為18層高住宅。

未來，地塊最終大概率會(huì)建成10層左右的小高層，東西建筑都要比它高，采光、通風(fēng)受限較為嚴(yán)重。

值得慶幸的是，項(xiàng)目不靠近馬路，相對(duì)較為安靜。

小梅大街7號(hào)地塊現(xiàn)狀圖

綜合上述的信息，地塊土地面積小，容積率低，綠化率高，起拍價(jià)較高，我們大膽假設(shè)大概率打造為純改善型產(chǎn)品。

在地段優(yōu)勢(shì)明顯，但景觀資源及小學(xué)資源不具備優(yōu)勢(shì)的前提下，如何在合理定價(jià)與去化快之間找到平衡，打造吸引力強(qiáng)的產(chǎn)品，則是考驗(yàn)競得人的開發(fā)能力。

目前，地塊周邊以二手房為主，萬科金色康苑參考均價(jià)約5.9萬/㎡，皇上皇大廈參考均價(jià)約4.8萬/㎡，荔康大廈參考均價(jià)約4.6萬/㎡（數(shù)據(jù)來源：貝殼）。

地塊最近一手項(xiàng)目是力迅·西關(guān)雅筑，在售建面約57-132㎡三至四房的戶型，均價(jià)為7.2萬/㎡，準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，兼顧剛需及改善買房需求。

正面廝殺，老西關(guān)兩大純新盤即將入市

看完老西關(guān)的地塊，再來關(guān)注一下即將入市的全新盤。

要么不來，一來就來倆！老西關(guān)兩個(gè)新盤珠實(shí)·西關(guān)都薈、力迅·荔筑，近期都有新動(dòng)作。

去年7月推出的南岸倉地塊，經(jīng)過11輪競價(jià)后才由珠江實(shí)業(yè)以33750元/㎡拿下，最近公布案名珠實(shí)·西關(guān)都薈，戶型圖等同步流出。

最新信息是，項(xiàng)目在領(lǐng)展廣場、城光薈已開放2個(gè)展廳，售樓部預(yù)計(jì)7月初開放。

珠實(shí)·西關(guān)都薈展廳現(xiàn)場圖

與小梅大街地塊、力迅·西關(guān)雅筑一樣，珠實(shí)·西關(guān)都薈同樣也算是螺絲殼做道場。

從規(guī)劃來看，珠實(shí)·西關(guān)都薈地塊面積不大，項(xiàng)目總用地面積為12699.4平方米，計(jì)容建面53336平方米，規(guī)劃了兩棟32層的住宅樓、一棟17層的辦公樓、一所9班幼兒園。

項(xiàng)目規(guī)劃圖

看過產(chǎn)品規(guī)劃后，就連閱盤無數(shù)的少年君都能感受到，項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上誠意滿滿。

比如建筑布局方面，樓棟做了一定的角度偏轉(zhuǎn)，令大部分單位擁有東南或西南朝向的同時(shí)，最大限度上降低內(nèi)環(huán)路高架、南岸路車流的噪音影響。

項(xiàng)目效果圖

又比如產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，實(shí)用率高達(dá)約102%，放在全廣州來說，也絕對(duì)是獨(dú)樹一幟。

其中，兩棟住宅樓總貨量約372套，2梯6戶設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目首推1棟新品，面積段為89-142m23+1至4+1房，比同面積段多一房，直接拉低4房上車門檻。

無論改善入門級(jí)的帶主套3+1房，還是擁有超大陽臺(tái)、270°轉(zhuǎn)角大飄窗的4+1房，產(chǎn)品力都十分能打。

值得一提的是，項(xiàng)目配備了游泳池，在老西關(guān)新盤中實(shí)屬難得。

當(dāng)然，為人津津樂道的老城區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，珠實(shí)·西關(guān)都薈也具備的。

以交通為例，項(xiàng)目距離中山八站TOD樞紐約500米，規(guī)劃有地鐵5號(hào)線、11號(hào)線和34條公交線路，到珠江新城、金融城、琶洲等都可以不換乘直達(dá)，便利度很高。

南岸路、中山八路、內(nèi)環(huán)路等主干道環(huán)繞，自駕出行也很便捷。

至于教育方面，環(huán)翠園小學(xué)，華僑小學(xué)、西關(guān)廣雅實(shí)驗(yàn)學(xué)校、西關(guān)外國語學(xué)校、廣雅中學(xué)等教育資源，都在項(xiàng)目周邊聚集。

想在老城區(qū)找地段、配套和學(xué)位均好性都不錯(cuò)的新房，且對(duì)房間數(shù)量有要求的剛改家庭，珠實(shí)·西關(guān)都薈是一個(gè)值得關(guān)注的項(xiàng)目。

距離珠實(shí)·西關(guān)都薈約1.5公里的力迅·荔筑，在近日開放了營銷中心。

項(xiàng)目主要的賣點(diǎn)有兩個(gè)，首先是教育配套，與廣雅小學(xué)僅有一墻之隔，與廣雅中學(xué)本部實(shí)測步行距離僅約450米，學(xué)習(xí)氛圍濃厚。

其次，力迅荔筑還是真正的地鐵上蓋項(xiàng)目。樓下就是地鐵5號(hào)線和13號(hào)線二期交匯的西場站，3站直達(dá)環(huán)市東，8站可到珠江新城，含金量可見一斑。

戶型方面，力迅荔筑一共設(shè)有4個(gè)戶型，分別為68㎡兩房一衛(wèi)、78㎡2+1房兩房一衛(wèi)、99㎡三房兩衛(wèi)和101㎡三房兩衛(wèi)。

少年君看來，項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)沒有比珠實(shí)·西關(guān)都薈極致，但更偏向剛需和剛改，對(duì)預(yù)算不多，同時(shí)有主城情懷的買家來說比較友好。

項(xiàng)目透露，吹風(fēng)低區(qū)產(chǎn)品6萬/㎡起，高區(qū)產(chǎn)品6.5萬/㎡起，現(xiàn)在認(rèn)籌有98折。首推開盤有驚喜，低至5字頭，總價(jià)350萬起。

根據(jù)進(jìn)度來看，力迅荔筑應(yīng)該比珠實(shí)·西關(guān)都薈入市時(shí)間更早。

參考力迅·西關(guān)雅筑，早前的60㎡兩房戶型一推出就直接賣爆，相信荔筑的小面積戶型對(duì)于剛需買家來說同樣有較強(qiáng)的吸引力。

但其99㎡三房、101㎡三房與珠實(shí)·西關(guān)都薈的產(chǎn)品面積段有重疊，最終定價(jià)將是去化好壞的關(guān)鍵。

力迅荔筑實(shí)景圖

最后，簡單來聊一聊老西關(guān)的市場。

比起中心四區(qū)其它三區(qū)被高端改善、頂豪項(xiàng)目包攬的情況，老西關(guān)一手房項(xiàng)目產(chǎn)品線更為豐富，同時(shí)價(jià)格差距較大，從剛需到改善，都能找到相對(duì)滿意的產(chǎn)品。

與以往不同，肉眼可見荔灣的一手盤正在逐漸增多，雖然每個(gè)盤的貨量不多，但可以挑選的項(xiàng)目變多，新盤之間的競爭會(huì)變大。

未來，項(xiàng)目之間戶型內(nèi)卷、配套內(nèi)卷、價(jià)格內(nèi)卷之戰(zhàn)一觸即發(fā)，對(duì)于購房者來說無疑是一件好事。

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