在上海，華僑城已經(jīng)開發(fā)超過了20年時(shí)間。依靠蘇河灣和浦江華僑城，將“品質(zhì)”、“地標(biāo)”，這些關(guān)鍵詞牢牢地根植在消費(fèi)者心里。然而，唐鎮(zhèn)純水岸卻成為了華僑城在上海的滑鐵盧戰(zhàn)役。

2022年年報(bào)公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2022年年末，華僑城在純水岸項(xiàng)目（網(wǎng)上房地產(chǎn)登記名稱為“僑盈欣苑”）的投資金額已經(jīng)超過了全部住宅預(yù)售回款。而根據(jù)當(dāng)時(shí)的資料顯示，距離立項(xiàng)時(shí)的投資預(yù)算，尚有20%沒有完成。由于住宅開發(fā)時(shí)開發(fā)商的利潤來源，項(xiàng)目全部的住宅預(yù)售款都沒有能夠全面覆蓋這意味著，華僑城上述項(xiàng)目有一定概率會(huì)虧損。

【資料圖】

但屋漏偏逢連夜雨，《新民晚報(bào)》今年3月份的一篇報(bào)道顯示，這一項(xiàng)目可能存在虛假宣傳的問題，并被業(yè)主質(zhì)疑為降標(biāo)。投入巨大，但卻收獲了糟糕的項(xiàng)目品質(zhì)口碑，進(jìn)而損害了企業(yè)品牌。這不禁令外界生疑，華僑城在上海究竟怎么了？為此，東方網(wǎng)地產(chǎn)頻道向華僑城董事會(huì)秘書和證券事務(wù)代表遞送了電郵，詢問上述項(xiàng)目公司的經(jīng)營、管理等問題，但截止發(fā)稿未能獲得回復(fù)。

項(xiàng)目被指減配

《新民晚報(bào)》的報(bào)道稱，純水岸項(xiàng)目從2021年4月項(xiàng)目售展中心開放，到2021年12月項(xiàng)目發(fā)布認(rèn)購公告，8個(gè)月的項(xiàng)目宣傳中，無論是實(shí)景沙盤展示，銷售人員的電話、口頭、微信確認(rèn)，還是唐僑盈官方微信公眾號(hào)發(fā)布的宣傳文案和效果圖等，都表達(dá)了包括外立面鋁板加玻璃幕墻的形式。

然而，在項(xiàng)目施工過程中，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)原本外立面應(yīng)該裝鋁板的部分，沒有安裝龍骨。鋁板屬于定制扣板，需預(yù)埋防腐鋼龍骨，放置隔熱層。但因?yàn)楫?dāng)時(shí)工程建造尚未完工，還無法定論。直到去年年底，部分樓棟外立面已經(jīng)完工，業(yè)主發(fā)現(xiàn)北立面需要安裝鋁板的地方，大面積換成了涂料。

華僑城以“已向規(guī)劃部門提交變更申請(qǐng)”為由自證清白，但業(yè)主從相關(guān)部門的材料中發(fā)現(xiàn)了蹊蹺，早在2021年9月，在辦理預(yù)售許可證之前，華僑城就向浦東規(guī)劃部門提交了一份“情況說明”，申請(qǐng)將項(xiàng)目北外立面局部的鋁板材質(zhì)改為涂料。這就意味著，開發(fā)商提出的變更申請(qǐng)都是“背后”操作完成的。且在變更之后開發(fā)商依舊以原有配置為賣點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。銷售時(shí)隨意承諾，交付時(shí)暗改規(guī)劃。

銷售回款不足以覆蓋投資需求

然而，盡管被指控為減標(biāo)、降標(biāo)，但實(shí)際上華僑城在浦江鎮(zhèn)純水岸這一項(xiàng)目上的投入并不低。2022年報(bào)顯示，截止2022年12月31日，項(xiàng)目總投額已經(jīng)達(dá)到65.72億元，占到了總投資計(jì)劃的93.32%。

然而，已經(jīng)支出的上述65.72億元，然而通過銷售回籠的資金加在一起，卻總共只有61.39億元。這意味著華僑城很有可能會(huì)因?yàn)殚_發(fā)這一項(xiàng)目，產(chǎn)生巨大的虧損。成交信息也基本證實(shí)了這一判斷。目前華僑城開發(fā)的上述僑盈新苑，僅剩余車位未能出售。如果要靠銷售車位，解決剩余開發(fā)資金投入難度很大。根據(jù)搜房等網(wǎng)站信息，這一項(xiàng)目的車位比為1:1.2。

由項(xiàng)目銷售資金無法覆蓋投資需求可以看出，華僑城在這一項(xiàng)目的開發(fā)商，可能存在投資預(yù)算和成本支出管理環(huán)節(jié)的失誤。而這個(gè)失誤也可能不僅僅存在于唐鎮(zhèn)項(xiàng)目。

根據(jù)年報(bào)，2022年華僑城歸母凈利潤虧損109.05億元，較2021年大降387.05%。其中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利潤為108億元，較上年減少18億元，同比下降14%。華僑城披露，除正常結(jié)轉(zhuǎn)利潤的減少外，在預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力仍然較大的情況下，公司一方面對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行了全面盤查和評(píng)估，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。另一方面，華僑城投資的聯(lián)營、合營企業(yè)多數(shù)為與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的項(xiàng)目，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步調(diào)整，部分聯(lián)營、合營企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生了較大的經(jīng)營虧損。

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