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負(fù)債總額達(dá)1496億元的暴雷房企藍(lán)光發(fā)展，成了第一個退市的內(nèi)地房企。

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(資料圖片僅供參考)

前幾天證券日報關(guān)于房企“ST藍(lán)光”退市的事寫了一篇文章，標(biāo)題起的非常好，叫做《應(yīng)理性看待出險房企退市現(xiàn)象，對整體房地產(chǎn)板塊影響相對有限》。

還沒到文章具體內(nèi)容，文章標(biāo)題就先給市場和潛在購房人群把定心丸給吃上了，證券日報還真是有一顆護(hù)市的拳拳之心。

標(biāo)題勁爆內(nèi)容自然不可能拉胯，整篇文章看下來想傳導(dǎo)給市場的核心意思就一個。

房地產(chǎn)風(fēng)險可控，不僅可控未來還有繼續(xù)投資的價值。

文章里有幾句原文是這么說的。

“部分出險房企的退市問題不能用來否定整個行業(yè)投資價值”

“有退市風(fēng)險的12家房地產(chǎn)行業(yè)公司總市值占地產(chǎn)行業(yè)A股總市值的比重僅為2%，已經(jīng)鎖定退市的8家房企占比僅0.9%”

“重塑房地產(chǎn)行業(yè)估值邏輯，有助于發(fā)掘優(yōu)質(zhì)上市主體長期投資價值，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”

怎么說呢，全文突出的就是一個信心十足的心態(tài)，仿佛在寒冷長夜的黎明前，已經(jīng)看到了一絲久違曙光。

但是不知道怎么的，這些信心滿滿的話，我總覺得有種似曾相識的感覺，隱約覺得類似的對房地產(chǎn)風(fēng)險表態(tài)的話好像曾經(jīng)在什么地方看過。

仔細(xì)一琢磨，想起來了。

2021年10月15號的年度第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，central bank金融市場司表態(tài)了對剛剛暴雷不久的恒大其債務(wù)情況的看法。

其中一句原話是這樣說。

“恒大集團(tuán)的問題在房地產(chǎn)行業(yè)是個別現(xiàn)象。經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長效機制建立后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場地價、房價、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的”。

怎么說呢，和證券日報對ST藍(lán)光退市對房地產(chǎn)市場抱有的樂觀看法，可以說是相當(dāng)接近了。

可惜事與愿違。

2021年后發(fā)生的事情大家都知道，恒大的暴雷導(dǎo)致金融口子繼續(xù)加快對房企融資的收緊，雷聲接二連三的不斷響起，各地土拍開始斷崖式的下滑，央企城投被迫上場刷單式拿地。

曾經(jīng)熱鬧非凡的土拍市場開始面對現(xiàn)實降低了條件，央企國企城投幫著刷單式拿地就行，只要土地別流拍就好。

既然低了頭就別指望有高地價出現(xiàn)，而土拍一旦沒熱度，新房必然就沒預(yù)期，在失去了金融口子融資輸血后的房企，又因為土拍沒熱度而徹底斷掉了賣房造血的自救之路。

既沒輸血也不造血，房地產(chǎn)這風(fēng)險再不繼續(xù)外溢都說不過去了。

融創(chuàng)，負(fù)債規(guī)模約1萬億，2022年3月美元債展期，雷了。

世茂，負(fù)債規(guī)模約4000億，2022年3月公告60億信托展期，雷了。

龍光，負(fù)債規(guī)模約2000億，2022年3月公告美元債違約，雷了。

正榮，負(fù)債規(guī)模約2000億，2022年2月公告美元債違約，雷了。

2021年的判斷看來還是走了眼，事實證明恒大暴雷后房地產(chǎn)市場并不健康，而且風(fēng)險的外溢貌似還在繼續(xù)。

既然風(fēng)險還在外溢，那連鎖反應(yīng)就必不可少。

2022年在一片雷聲中倒下的房企無力繼續(xù)拍地，而僥幸活著的房企則眼看市場購買力萎縮而選擇了謹(jǐn)慎拍地。

在這種你不拍我也不拍的前提，土地市場壓根不可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，2022年全年國有土地使用權(quán)出讓收入6.6854萬億，同比上年下降23.3%。

到這，風(fēng)險外溢的連鎖反應(yīng)還沒完。

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鑒于過去十幾年借道房地產(chǎn)和土地財政進(jìn)行深度捆綁，地方上已經(jīng)形成了相當(dāng)程度上財政的路徑依賴。

新區(qū)新城軌道交通，還有那些投資回報率十分“不高”的基建，這些需要大量花錢的項目，都指望著房地產(chǎn)背后的土地價值來舉債推動發(fā)展。

而去年賣地收入的大幅度下跌，直接導(dǎo)致今年化債成了個臺面上的大問題。

簡單說就是，去年土地賣不好，今年地方債務(wù)就出幺蛾子，結(jié)果就是看到新聞上隔三差五的出現(xiàn)，各地莫名其妙的罰款和稀奇古怪的創(chuàng)收。

目前的情況是，上面喊的是“誰家的孩子，誰抱走”，而下面地方上說的是“靠自身能力化債實在太難”。

看似是上下雙方立場不同，實則繞來繞去，癥結(jié)還在房地產(chǎn)上。

但凡房地產(chǎn)還能挑大梁，上下雙方因為債務(wù)問題的隔空喊話，大概率也就不會發(fā)生。

辦法還得繼續(xù)在樓市身上想。

6月6號具有官媒背景的中國經(jīng)濟(jì)時報發(fā)表《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》的文章稱，一線城市的房地產(chǎn)限購政策，應(yīng)該在當(dāng)下的環(huán)境里做出一些適當(dāng)且合適的優(yōu)化調(diào)整。

大白話就是一線是不是可以考慮一定程度上的放松限購了。

還是用政策挖掘購買力的老辦法。

用放開政策門檻的辦法，給更多資金發(fā)一張一線樓市的進(jìn)場“通行證”，從而加速一線新房和二手的交易頻次，最終用量帶動價格的穩(wěn)定甚至上漲。

能想到這個辦法，明然是回顧了房地產(chǎn)以往的歷史經(jīng)驗。

過去國內(nèi)的房地產(chǎn)上漲階段總是具有一些所謂的聯(lián)動性，比如一線先漲，二線跟隨其后，三四線后知后覺。

所以一線貌似是成了上漲行情的發(fā)源地和總開關(guān)，只要打開這里，新的一輪行情就會回來。

也許吧，也許一線樓市一旦放開真的會被全國各地蜂擁而來的熱錢推到一個新的高度，但是否能重復(fù)過去帶動二三四線的樓市行情就很難說了。

過去能帶動有個前置條件是居民部門杠桿率不高。

以前大家看了一線漲心里著急但自己的負(fù)債能力又差點意思，怎么辦？買二線吧二線的價格還夠得上。

而在當(dāng)前居民部門杠桿率已經(jīng)高達(dá)63%，且現(xiàn)在二三線房價沒有經(jīng)過系統(tǒng)性大幅度下降的情況下，要在現(xiàn)有的價格基礎(chǔ)上再往上拉升，多少人還有負(fù)債空間允許跟進(jìn)？

前面關(guān)于恒大暴雷后樓市走向的預(yù)測就是個活生生的例子。

有信心是好事，但最好不要總是那么足。

以為打開限購政策的大門，一線城市就會帶動全國樓市重新踏入上漲的康莊大道，結(jié)果到時候發(fā)現(xiàn)放開的一線樓市在全國熱錢的追捧下獨自起舞，而剩下的二三四線反倒因為資金逃離去一線而繼續(xù)在泥沼里掙扎，那就有些搞笑了。

3

不管是媒體吹風(fēng)一線放開限購的利害，還是一系列降利率降首付的救市手段，大家仿佛達(dá)成了共識，都在繞開關(guān)鍵的一個問題避而不談。

價格。

反倒是房企不僅要談，而且還在繼續(xù)付出實踐。

6號的新聞，杭州臨安開發(fā)商為了加速去化新房，出了個買房送黃金的促銷政策，購房者最多能得到折和47.28萬元的等價黃金。

黃金是面子，打折才里子。

送黃金就是個由頭，送書畫送玉石送什么其實都可以。

只要你買房，前腳送給你一塊破玉石后腳房企的人就來買走，價格當(dāng)然是買房時談好的房子折扣價。

送的東西不過就是一個繞開新房價格“限跌”令的媒介物而已。

房企現(xiàn)在自斷其臂的積極性還是很高的。

從偷偷降低首付，到繞著彎的曲線打折，然后是陰陽合同，明面上買房100萬，私下再退你20萬，最后再到今天的買房送黃金。

房企為了自救是變著花樣的砍自己的手。

沒辦法當(dāng)新房價格不允許出現(xiàn)”較大“幅度下降成為地方共識后，新房就成了籠中鳥。

可以在籠子里小幅度的蹦跶，但想自由在籠子外飛翔的話，就要問問籠子的鑰匙是不是在房企自己手里了。

從這次媒體吹風(fēng)一線城市放開限購的利弊新聞來看，信心依然還是在放松調(diào)控政策上。

但問題是，居民杠桿加不動，新房價格下不來，既想加速去庫存，還想土拍有熱度，這種既要又要的要求，怕是放松個別樓市調(diào)控政策依然很難達(dá)到。

沒轍，既然前后左右都不好走，那就只能祈禱樓市自己恢復(fù)了。

慢慢耗著吧

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