作者：子非魚

【資料圖】

01

南京放松落戶

虎踞龍盤的金陵，總是那么得惹人關注。

就在近日，南京市公安局連續(xù)發(fā)布了兩份征求意見稿《南京市人才落戶實施辦法（修訂稿）》、《南京市關于江北新區(qū)、江寧、浦口、六合、溧水、高淳六區(qū)落戶政策實施辦法（修訂稿）》。

核心內容只有一個，放寬落戶。

比如在《南京市人才落戶實施辦法（修訂稿）》中，南京提出：

正在繳納南京城鎮(zhèn)職工社會保險，且已連續(xù)繳納6個月以上的40周歲以下大專學歷畢業(yè)生；正在繳納南京城鎮(zhèn)職工社會保險，且35周歲以下大專學歷畢業(yè)生；具有中級及以上專業(yè)技術資格人員；具有三級及以上國家職業(yè)資格（技能類）人員。

2021年南京曾放松過一次落戶，將原本的本科學歷才能落戶，放松至40歲有半年社保的大專學歷。

現在進一步放松，35歲以下大專繳納了社保就可落戶，而且中級技術人員也可以落戶。

要知道，作為國家科教中心的南京，此前的落戶門檻一直都很高，本科落戶堅持了很多年，所以在上一次人口普查時期，南京的整體人口學歷排名非常高，每10萬人中大專以上學歷人口35229人，位居全國第二，僅次于北京，比上海都高。

制圖：城市財經；數據：各城市統(tǒng)計局

然而，如今樓市有難，沒法再端著了。

此次放松落戶，除了托底樓市外，還有一個目的就是搶人。這一點在第二份征求意見稿中，更能呈現。

在《南京市關于江北新區(qū)、江寧、浦口、六合、溧水、高淳六區(qū)落戶政策實施辦法（修訂稿）》提出：

符合以下落戶條件的，可申請戶口遷入南京江北新區(qū)、江寧、浦口、六合、溧水、高淳六區(qū)城鎮(zhèn)地區(qū)：持有居住證信息管理系統(tǒng)記載居住地址屬于江北新區(qū)、江寧、浦口、六合、溧水、高淳六區(qū)的《江蘇省居住證》；正在南京繳納，且連續(xù)繳納六個月（含）以上城鎮(zhèn)職工社會保險。在長三角區(qū)域三省一市繳納城鎮(zhèn)職工社保的，可在南京累計認可。

什么意思？其實這是效仿廣州，外圍區(qū)的戶籍可以自由遷移。并且大幅放松了落戶標準，只要正常繳納社保的職工，就可以落戶這六個外圍區(qū)。

廣州去年在發(fā)布《國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)廣清接合片區(qū)廣州（片區(qū)）實施方案》提出：

將花都、從化、增城三個區(qū)原先全日制本科學歷的落戶門檻，下降至全日制大專。

并且，差別化落戶花都、從化和增城后，還可以根據實際居住地、工作地，在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化、增城7個區(qū)之間市內自由遷移。

此外，在以上7個區(qū)繳納社保3年后，還可以向廣州核心四區(qū)（天河、海珠、越秀、荔灣）遷移戶口。

下面詳細分析一下南京此次落戶的兩個目的。

02

托底樓市

南京，托樓市久已。

去年南京就一直在就是奔走在救市的路上，且是去年發(fā)布救市措施最多的城市，沒有之一。

今年，南京的救市措施，若是第二，也沒哪座城市敢稱第一。

就在不久前，南京放松了四個片區(qū)的限購政策，提出南京戶籍居民不管在南京主城區(qū)名下有幾套房，都可以新開一張產業(yè)聚集區(qū)購房證明，在產業(yè)聚集區(qū)（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)）都能再買一套。

現在又通過放松落戶，來進一步托底。南京戶籍居民可以直接購房，放松落戶，本質就是放松限購。

南京如此樂此不疲地托底樓市，只因為南京樓市壓力太大。

據同策南京咨詢研究中心數據，4月南京全市住宅市場供應43.98萬平方米，環(huán)比下降37%；成交61.72萬平方米，環(huán)比下降36%；成交均價28909元/平方米，環(huán)比下降7%。

二手房方面，4月份全市二手房成交11318套（含高淳、溧水），環(huán)比下跌13%。

此外，南京的二手房掛牌量鏈家網上已經沖破了17萬套，創(chuàng)下了歷史新高。3月上旬還只有15萬套。

5月份，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州在內的一眾熱點城市，成交量繼續(xù)下行，南京自熱也躲不過。

南京網上房地產公布的數據顯示，截至5月31日18:00，全市5月商品房成交量4790套，相比4月份5350套環(huán)比下降10.47%；與上一年5月5618套的成交量，同比下降14.74%。

二手房方面，我愛我家南京研究院數據顯示，5月成交了9516套。

相較于4月11318萬套，環(huán)比降幅15.92%。

此外，我愛我家南京研究院披露，南京5月份二手房成交均價為29857元/㎡，環(huán)比也下滑2.5%，房價回歸3萬大關以內。

新房賣不動，二手房賣不動，而且二手房越賣越多，庫存壓力，都在給南京的房價施壓。

所以南京才頻繁出臺措施，僅最近一個月，就出臺了放松限購、上浮公積金貸款以及降低落戶三個大招。

有用嗎？聊以自慰而已。

看看上個月放松限購、放松落戶的杭州，仍在止不住得下跌。

03

搶人

托底樓市之外，此次放松落戶，搶人也是主要目的之一。

正如我之前分析中心城市人口的文章中反復強調的，自2021年開始，中心城市的人口增量就出現了直線下滑。

2021年全國人口增量創(chuàng)建國以來最低增量，中心城市增量告別了以往的狂飆，深圳廣州這兩座曾經動輒每年增加五六十萬人口的城市，2021年常住人口增量只有幾萬。

2022年全國人口見頂轉向，減少了85萬人，在這種背景下，大多數中心城市的常住人口增量進一步下滑。

2022年北上廣深常住人口集體負增長，廣深雖然是去年的偶然因素造成，但2021年的增量足以證明，今時不同往日。

人口增量還有兩位數的城市只有長沙、杭州、合肥、西安、南昌5個城市。主要城市中，2022年人口增量比2021年還要多的只有長沙、合肥、昆明、呼和浩特、石家莊、南通。

其余人口增量均低于2021年。

制圖：城市財經；數據：各城市統(tǒng)計局

南京方面，以往的人口增量本就不夠顯眼，在10萬左右徘徊。2021年南京常住人口增加了10.34萬，去年降至6.77萬。

目前南京的常住人口949.11萬人，城區(qū)人口近800萬，是特大城市。

不過，南京早就提出，“十四五”時期，成為常住人口突破千萬、經濟總量突破兩萬億元的超大城市。

按照超大城市的標準，城區(qū)人口要在千萬以上?？梢?，南京不僅要在2025年之前實現常住人口突破1000萬，而且城區(qū)人口也要突破1000萬。

從目前的情況來看，顯然實現的可能性非常小。

所以，南京才有這次落戶放松的舉措。

城市發(fā)展需要人才和人口不斷助攻，所以搶人對于每個城市都很重要。

在人口已經見頂，人口紅利已經終結，在人口越來越難以增加的大背景下，未來中心城市的人口爭奪戰(zhàn)會更加激烈。

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