5月30日，“2023房地產及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在香港成功舉行。本次活動發(fā)布了最新的《2023房地產上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產業(yè)協(xié)會的指導下，已經連續(xù)開展了16年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。

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一直以來，香港都是房地產企業(yè)和物管企業(yè)境外上市的首選地。本次測評成果發(fā)布會也是時隔4年，再次回到美麗的香港舉行。對于地產圈而言，更像是一場久違的老友見面會。而參與其中的上市房企、物業(yè)，以及供應鏈企業(yè)嘉賓的觀點，也值得房地產從業(yè)者們認真復盤與思考。

丁祖昱：行業(yè)即使波動，仍會有企業(yè)脫穎而出

上海易居房地產研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，目前能夠開始正常運行的房企，未來的空間很大。每次行業(yè)發(fā)生波動的時候，仍會脫穎而出一批優(yōu)秀的企業(yè)。多數房企在2021年之后沒有賺到錢因為市場不如預期，大家對這個行業(yè)的判斷更加客觀，拿地更加謹慎。

丁祖昱以鋼鐵行業(yè)為例，每一輪調整過后中，核心企業(yè)越做越大，最后正常運營的所剩無幾。對于房地產行業(yè)而言，市場規(guī)模的集中度開始上升，強者恒強，也是代表了這一輪市場調整之后的結果。

在丁祖昱看來，行業(yè)未來存在幾個確定性。第一，再多的M2也不會把資產價值推高，這一點已經達成共識；第二，行業(yè)規(guī)模下降，回到2015年的規(guī)模水平；第三，未來長期看好的城市是北上廣深，北上主要，廣深排后，蘇州、南京、合肥再加上西安，大概十個城市左右。

在談及未來的新模式，丁祖昱認為“開發(fā)+運營”還會有，從規(guī)模擴張到戰(zhàn)略營銷，從高速發(fā)展到平穩(wěn)健康發(fā)展，都是未來開發(fā)的大方向。預售制度也會出現(xiàn)變化，融資還要進一步開放。對于物業(yè)，希望有更多的投入，獲得更多支持。

張兆娟：上市物企營收差距進一步擴大

克而瑞集團副總裁張兆娟表示，從目前市盈率的整體情況看，物企和房企都呈現(xiàn)出一樣的特點，即央國企相對韌性較強，民營企業(yè)相對差距比較大。

根據張兆娟分析，今年上市物企的營收差距進一步擴大，表現(xiàn)出企業(yè)分化加劇。從格局上看比較穩(wěn)定，基本在兩三年之內沒有變化。物業(yè)行業(yè)去年開始已經進入新階段，獨立性比較強，相對增長比較高質、平穩(wěn)，未來每年能有20%-30%的增長。張兆娟稱，在市場最難的時候會發(fā)現(xiàn)基礎物管收入是物業(yè)公司的壓倉石，未來所有物企都要競爭存量，壓力很大。

張兆娟認為，對于物業(yè)公司，長期的住宅物業(yè)之外，還有第二市場曲線。一方面，未來隨著外部環(huán)境的改善，所謂的物業(yè)家服務和社區(qū)服務會釋放更大的潛力。另一方面，對商管服務而言，未來如何布局對于提高物企經營質量和改善商業(yè)特別重要。此外，物業(yè)公司布局的城市服務板塊目前已經在擔當比較重要的任務。從整體的情況來看，社區(qū)增值，非住業(yè)務里的商管和城市服務已經承擔了第二增長曲線的職能。

蔡金強：向前看，別回頭

奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強建議政府要提高警惕，如果放任房地產市場或者房地產企業(yè)繼續(xù)振蕩，整個宏觀經濟進入通縮的機會很大。蔡金強認為，國企在整個房地產行業(yè)里面占比會越來越高，是一個基本的事實。真正的民企到現(xiàn)在比較成規(guī)模的幸存者寥寥無幾，而輕資產可能是一條路，他建議要轉型輕資產。

在蔡金強看來，盡管過去幾年市場有些情緒比較悲觀，但需要看到的是，“地震”和“海嘯”都已經過去，別再揣摩這些痛苦的事情和已經造成的傷害，再糾纏于一些很好的公司為什么在一兩年變成這個樣子，已經沒有意義。要往前看，聚焦未來才有用，要探索怎么輕裝上陣，怎樣才能重組出新的空間。

王晞：行業(yè)未來空間擠壓，房企必須練好內功

珠江投資集團總裁王晞認為，房地產企業(yè)要輕裝備，組織管理上要輕裝上陣，更多的選擇輕資產投入。房企近些年都賺的是大錢、快錢，趴下身段在地上揀錢的工夫差了一些，未來行業(yè)空間擠壓了，房企必須要練好內功。

對此，王晞建議每個企業(yè)要把自己的特點找到，把自己獨特的利潤率，競爭力發(fā)揮出來，不能像過去完全靠資本開發(fā)，要在產品上做文章。同時，要把錢袋子管住，要慢生存，不能快，只有慢才能活的長。

對于企業(yè)未來的發(fā)展，一定要找活下去的路徑，而現(xiàn)在行業(yè)一定是痛并快樂著。王晞表示，只要思想不滑坡，方法總比困難多。大家還是要堅持住，活下去，才有希望，才有未來。

葉明杰：物管行業(yè)就是金字塔

世茂服務執(zhí)行董事、總裁葉明杰表示，目前物業(yè)行業(yè)依然還是大行業(yè)小公司，未來的成長性很大。物管行業(yè)就是金字塔，做資產的防御性戰(zhàn)略很高。從基本模式、價值，以及未來的成長性來看，會有很好的前景，當前的估值不能反映行業(yè)真實情況。

葉明杰認為，如果物管行業(yè)這輪估值要修復，還有待于整個房地產行業(yè)的變化。但當前物管行業(yè)自己要把功力做好，整體的大環(huán)境調整還不可能一下快速修復。

此外，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展一方面是做疊加，做增值服務和生活服務業(yè)務。每個企業(yè)自身發(fā)展不一樣，不同階段肯定有調整。過去物業(yè)行業(yè)收益和效益都很高，會進行收并購。而今天的策略是回歸到經營的本質，思考規(guī)模戰(zhàn)略怎么有效，不做沒有效率的事，要拿能賺錢的項目。

陳海照：物業(yè)行業(yè)會快步向頭部企業(yè)集中

招商積余董事、總經理陳海照表示，目前物業(yè)行業(yè)呈大行業(yè)小企業(yè)特點，高度分散，但會快速向頭部企業(yè)集中，資本也會進一步加速。作為物業(yè)企業(yè)，應該規(guī)劃好不同時期戰(zhàn)略，如果價值能夠持續(xù)釋放，估值一定會上來。

陳海照認為，物業(yè)行業(yè)還有一個特征，不以地產的變化而變化。如果一些小城市，隨著服務品質的提升，可能會尋求專業(yè)化服務。所以，隨著中國經濟和生活水平的提升，原來一些沒有被市場化釋放的物業(yè)，包括政府，樓堂房舍會尋求規(guī)?；?、專業(yè)化、成本更加精細化管理，從而釋放更多的需求。

尤建峰：物業(yè)行業(yè)的底氣來自于業(yè)務的獨立

新城悅服務首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰表示，物業(yè)公司非常有前景，與房地產有比較大的區(qū)別。雖然目前看上去關聯(lián)方輸送的占比面積較高，但收費目標已經和關聯(lián)方沒有任何關系，物業(yè)行業(yè)的底氣來自于業(yè)務的非常獨立。

資本市場對物業(yè)行業(yè)的估值有非常大的重新認識，這會讓行業(yè)的高管看清楚，對自身能力的培養(yǎng)更重要。在談及物業(yè)公司的轉型方向，尤建峰稱，對于住宅板塊，無論是區(qū)域還是業(yè)務都會相對聚焦，未來可能會把一些不擅長的業(yè)態(tài)做一些疏解。

洪偉光：好產品、好服務是不變的商業(yè)發(fā)展邏輯

杭州老板電器股份有限公司工程總經理洪偉光表示，供應鏈企業(yè)確實享受到房地產高速發(fā)展的資本紅利，雖然最近兩三年也受到了一些影響，但對未來行業(yè)的發(fā)展形勢，仍然長期看好。而在任何環(huán)境下，商業(yè)的發(fā)展邏輯都不會變，就是需要更好的產品，更好的服務，更高的效率，更高的股價。

在洪偉光看來，市場增長超過預期，當然要持續(xù)長期增長也不好說。但從企業(yè)來看，做久做大做強，選擇了做長。在這個基礎下，中長期在用戶側改革、發(fā)力，做用戶喜歡的產品。另一方面，持續(xù)建設品牌，堅持技術創(chuàng)新，產品創(chuàng)新，過去幾年很多的企業(yè)都講究互聯(lián)網+，相信未來一定是AI+，這會帶來很多的變化。

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