21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

“這個月有一周的周末，我打開銷控表一看，才成交了十幾套房。上個星期好點了，恢復到比較正常的水平，當周共成交70多套?！崩顖蚴且患襎OP30房企的營銷負責人，整個5月，他所拿到的銷控表讓他感到意外。

(相關(guān)資料圖)

5月接近尾聲，房地產(chǎn)市場的走勢也基本確定。在今年一季度行至階段性高點后，房地產(chǎn)市場回落明顯。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月前三周，重點50城商品住宅周均成交434萬平方米，較4月周均下降17.7%；此外，目前市場上去化較快的項目多為核心區(qū)倒掛盤，郊區(qū)項目去化壓力大。

這種情況在市場的預料之內(nèi)。實際上，4月以來，房地產(chǎn)市場情緒仍然十分膠著。傳統(tǒng)的交易旺季“金九銀十”還有三個多月才能到來，在未來這段交易平淡的時間，房地產(chǎn)市場承壓的現(xiàn)狀或?qū)⒊掷m(xù)。

市場調(diào)轉(zhuǎn)

無論是一手房還是二手房市場，五月整體的行情都十分平淡。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月前三周，重點50城商品住宅周均成交434萬平方米，較4月周均下降17.7%，較去年同期增長17.9%；五月第三周重點50城成交面積環(huán)比增長4.2%，但從絕對規(guī)模上看，成交面積整體仍處于今年以來的低位。

中指院分析稱，這表明市場調(diào)整壓力較大，購房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落。目前市場上去化較快的項目多為核心區(qū)倒掛盤，郊區(qū)項目去化壓力大。

具體到各個區(qū)域，市場表現(xiàn)也未有起色。

克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京樓市自今年1月開始連續(xù)4個月成交量上漲，并在4月達到成交高點73萬平方米；進入5月，北京樓市的成交量開始回落，5月前三周僅成交40萬平方米，預計5月整體成交能達到近60萬平方米的體量，相比3、4月的成交有明顯回落的趨勢。

不僅北京，其他一線城市的情況也大抵如此。

中原廣州研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，廣州成交呈現(xiàn)“先揚后抑”的趨勢，5月初由于黃金周帶動成交量沖高，而到了月末，隨著市場熱度退去，網(wǎng)簽量逐步回落。

二手房方面，廣州中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至目前，5月廣州二手房成交量為8771宗，環(huán)比下降12.6%，同比去年則上漲19.7%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，市場相較于上個月還更趨于冷淡。

一位廣州房企負責區(qū)域營銷的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這個月來訪和成交都十分不理想，“主要是大家的預期也沒有變?！?/p>

二線城市中，此前的熱點城市表現(xiàn)也平淡。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，成都新房供求量自3、4月沖高后，5月成交量雖保持高位，但較4月已經(jīng)有明顯下降，降幅達9%；從今年1-5月累計成交看，成都新房的成交量較2022年同期上漲10%，但比2021年同期減少22%，較2020年同期仍減少6%。

一位熟悉成都市場的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，5月成都樓市成交量稍有下降，“幅度不是很大，在成都一直火的還是高端市場，要看產(chǎn)品，位置比較好的項目基本銷售都不愁，但有些還是去化不好。”

這些城市的表現(xiàn)，說明市場的降溫趨勢明顯。從整體的行情來看，市場目前也難以完全企穩(wěn)。

惠譽評級在近期的一份研報中表示，中國二手住房市場自4月以來持續(xù)降溫，待售房源數(shù)量減少、報價下調(diào)且成交量萎縮。繼2023年一季度的強勁反彈后，二手住房市場增長放緩。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，總體來說，5月市場表現(xiàn)不好在意料之中?！耙驗?月迎來一波小高潮之后，4月已經(jīng)顯露疲態(tài)，5月只是這一趨勢的延續(xù)?！?/p>

艾振強續(xù)稱，相比4月，5月各地出臺的刺激政策頻次不足一半，力度也比較有限。期間多地還出現(xiàn)備案價下調(diào)、首付貸重現(xiàn)等情況。“要實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標，接下來還需要政策支持，其中不少重點城市政策還有較大優(yōu)化空間，這些城市基本面扎實，潛在購房、換房人群也不少?！?/p>

信心決戰(zhàn)

市場持續(xù)轉(zhuǎn)淡且觀望情緒濃厚之際，外界關(guān)于政策面進一步優(yōu)化的呼聲再起。

但實際上，政策面的支持僅是房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展的一個重要因素，若要改變預期，仍需要多方面的因素共同成就。

一位近期對多家頭部房企有過調(diào)研且不愿具名的券商人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，即便有政策優(yōu)化的預期，但這其實并不是根本，“還是要關(guān)注潛在購房者對未來的預期，這個才是最重要的?！?/p>

回溯這一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期可以發(fā)現(xiàn)，能級較弱的城市即便在購房政策上作出較大優(yōu)化后，市場仍然不溫不火。

可以參考的例子是，蘭州于2022年年底取消限售政策并下調(diào)房貸利率，在政策上已經(jīng)基本到位的情況下，蘭州樓市仍未扭轉(zhuǎn)頹勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年4月，蘭州新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比回落2.8%；二手住宅銷售價格環(huán)比回落0.2%，同比回落4.5%。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年4月，蘭州新房成交2314套，成交面積約26.66萬平方米，成交金額約27.88億元，成交均價8977元/平方米。環(huán)比3月成交數(shù)據(jù)來看，4月新房的成交量環(huán)比下跌43.41%，成交面積環(huán)比下跌42.39%，成交均價環(huán)比上漲0.53%，但總成交金額環(huán)比下跌41.76%。

“顯然，主要城市目前還是有政策空間的，但是政策優(yōu)化之后能否達到預期的效果，還需要觀察。不少城市現(xiàn)在已經(jīng)全面寬松，需求也沒起來。”艾振強分析認為。

從另一個角度觀之，市場需求不振對房企的債務(wù)面沖擊仍在持續(xù)。這一風險鏈條仍在傳導，在客觀上也導致了購房者對未來房屋交付質(zhì)量的擔憂，從而降低了購房意愿。

今年5月，合景泰富作為一家曾在年初發(fā)行境內(nèi)中期票據(jù)的房企出現(xiàn)違約，同時還有更多此前看似穩(wěn)健的房企也陷入流動性風險中，這說明在市場表現(xiàn)不佳之際，房企無論是處理債務(wù)面還是保交付上，挑戰(zhàn)仍不小。

在此背景下，如何讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡并切換至新發(fā)展模式，仍然是重要課題。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展建言稱，一方面，要給居民端讓利，靜待居民資產(chǎn)負債表的修復；另一方面，要讓房地產(chǎn)漸進調(diào)整、漸進去泡沫，讓供給端與新市民和年輕人、新中產(chǎn)人群等重新匹配起來，這是唯一出路。

李宇嘉認為，在住房供應(yīng)體系上，也可從兩端入手，一是，夯實保租房的“增量供應(yīng)”地方要拿出好地塊來建設(shè)保租房，加快推動中心區(qū)城中村品質(zhì)提升；二是，推動租購漸進同權(quán)、同享，降低新市民、年輕人在城市扎根的成本，恢復勞動力和家庭再生產(chǎn)。

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