2023年1月6日，蘭州市開(kāi)通商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)，成為西北五省中第4個(gè)實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”政策的省會(huì)城市。

3月31日，隨著渭南市住房公積金管理中心發(fā)布個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款暫行辦法，全省10個(gè)市中僅剩西安暫未重啟“商轉(zhuǎn)公”政策。

【資料圖】

近日，西安市公積金管理中心在對(duì)網(wǎng)友關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”問(wèn)題的回復(fù)中提到，將研究重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)事宜，引發(fā)熱烈討論。

01、近六年來(lái)首次提及重啟“商轉(zhuǎn)公”

2017年，西安市住房公積金管理中心曾發(fā)布個(gè)人住房“商轉(zhuǎn)公”貸款操作流程試行條例。其中指出，按規(guī)定正常連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，購(gòu)買自住普通住房時(shí)，辦理了個(gè)人住房商業(yè)貸款的職工，可以申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款。該操作規(guī)程于2017年4月10日起試行，試行期1年。

同年9月，西安市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求公積金中心停止受理試行的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

此后近6年的時(shí)間里，不少市民都希望西安重啟“商轉(zhuǎn)公”政策。官方對(duì)此事的回復(fù)為：將結(jié)合西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及調(diào)控情況，積極進(jìn)行政策調(diào)研，更好地滿足公積金繳存職工合理購(gòu)房需求。

進(jìn)入今年5月，西安市人民政府和西安市公積金管理中心對(duì)相關(guān)問(wèn)題的回復(fù)發(fā)生了變化，表示將進(jìn)一步加強(qiáng)政策調(diào)研，在確保職工正常提取和貸款所需資金的前提下，視今年貸款投放及資金流動(dòng)性情況，研究重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)事宜。

這也是近六年來(lái)首次提到“重啟”一詞。

02、商貸利率5.9%借款65萬(wàn)

“商轉(zhuǎn)公”后利息可少還近39萬(wàn)元

數(shù)據(jù)顯示，目前“六大行”及西安銀行、招商銀行等多家銀行的首套房貸款利率為4.1%。業(yè)內(nèi)人士表示，該利率已是近年來(lái)低位，2020至2021年，西安樓市商貸利率曾一度飆升至5.9%。

盡管如此，與當(dāng)前西安首套個(gè)人住房公積金貸款5年期以上3.1%的利率相比，商業(yè)貸款仍然高出不少。

以首套個(gè)人住房公積金貸款額度65萬(wàn)元、期限30年、等額本息的還款方式測(cè)算，利息總額為34.92萬(wàn)元，月供2776元。在同樣的額度、期限和還款方式下，利率為4.1%的商業(yè)貸款所需承擔(dān)的利息為48.07萬(wàn)元，月供3141元。“商轉(zhuǎn)公”后將減少利息支出13.15萬(wàn)元。而對(duì)于許多在貸款利率高位期間買房的購(gòu)房者，按照5.9%的商貸利率計(jì)算，“商轉(zhuǎn)公”后利息將能節(jié)省38.87萬(wàn)元。

03、漢中在陜西率先開(kāi)啟“順位抵押”模式

近兩年來(lái)，國(guó)內(nèi)已有數(shù)十個(gè)城市發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”新政，包括福州、常州、洛陽(yáng)、長(zhǎng)沙等多地，轉(zhuǎn)換方式主要包括“先還后貸”和“順位抵押”兩種。

2022年，漢中在陜西首創(chuàng)“商轉(zhuǎn)公”順位抵押模式，無(wú)需借款人自籌資金結(jié)清原商業(yè)個(gè)人住房貸款，即可直接發(fā)放公積金貸款到原貸款商業(yè)銀行賬戶，來(lái)沖抵原貸款余額。

在2017年西安試行的“商轉(zhuǎn)公”貸款辦理流程中，則需要經(jīng)過(guò)貸款申請(qǐng)、貸前調(diào)查、貸款審批、結(jié)清原商貸、注銷原商貸、抵押登記等多個(gè)環(huán)節(jié)，其中原商業(yè)貸款需要借款人自籌資金來(lái)償還。

相比西安曾經(jīng)的“先還后貸”政策，漢中的這一舉措節(jié)省了“商轉(zhuǎn)公”貸款時(shí)間，簡(jiǎn)化了辦理流程，也解決了繳存職工商業(yè)性住房按揭貸款余額較大、前期籌錢還貸難的問(wèn)題。

04、多地“商轉(zhuǎn)公”啟停參照個(gè)貸率狀況

西安當(dāng)前個(gè)貸率仍處于高位運(yùn)行

據(jù)了解，福州市2022年9月恢復(fù)辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。2016年，福州曾因個(gè)貸率攀升暫停辦理“商轉(zhuǎn)公”，之后6年間個(gè)貸率始終處于高位運(yùn)行，直至2022年7月降至90%以下后才重新啟動(dòng)。

百理君注意到，在渭南市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款暫行辦法中提到，商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)啟動(dòng)或停止須依據(jù)本市住房公積金個(gè)貸率現(xiàn)狀，當(dāng)全市公積金個(gè)貸率低于80%，且有下行趨勢(shì)時(shí)，公積金中心應(yīng)擇機(jī)啟動(dòng)商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù);全市公積金個(gè)貸率高于90%，且有上行趨勢(shì)時(shí)，公積金中心可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款資金需求等綜合因素來(lái)研判確定部分停辦或?qū)嵭休喓虬才派剔D(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù);全市公積金個(gè)貸率高于95%時(shí)，應(yīng)及時(shí)停辦商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。

個(gè)貸率為住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比。業(yè)內(nèi)人士表示，該數(shù)據(jù)是體現(xiàn)公積金支持個(gè)人貸款購(gòu)房力度的重要指標(biāo)。渭南的這一政策，對(duì)于展望西安何時(shí)開(kāi)啟“商轉(zhuǎn)公”政策，有著重要的參考價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示，2021年末西安公積金個(gè)人住房貸款余額占繳存余額82.3%，2022年末減少0.41個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)貸率為81.89%。

西安市住房公積金管理中心曾向網(wǎng)友回復(fù)稱，目前西安地區(qū)個(gè)人住房商貸余額巨大，重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款所需資金缺口較大。今年一季度末，個(gè)貸率已升至89.1%，到今年4月底，個(gè)貸率升至90.29%，西安“商轉(zhuǎn)公”目前仍面臨較大壓力。

05、專家：是否重啟“商轉(zhuǎn)公”

還應(yīng)參考公積金余量

對(duì)于引發(fā)熱議的“商轉(zhuǎn)公”話題，5月29日，西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗在接受百理君采訪時(shí)表示，住房公積金貸款因其較低的利率，幫助購(gòu)房者降低購(gòu)房成本，減輕還款負(fù)擔(dān)，能有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展。

楊東朗表示，近年來(lái)全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)或重啟“商轉(zhuǎn)公”政策，對(duì)于提振房地產(chǎn)消費(fèi)，支持剛性和改善性住房需求具有一定的作用。在保證職工正常申請(qǐng)公積金貸款的前提下，政府應(yīng)對(duì)“商轉(zhuǎn)公”政策進(jìn)行支持和引導(dǎo)。

此外，“‘商轉(zhuǎn)公’還存在各方面的限制因素，比如政策的施行會(huì)導(dǎo)致銀行收益減少，在執(zhí)行落地階段需要得到銀行的配合。”

“目前一些城市無(wú)法開(kāi)啟‘商轉(zhuǎn)公’的主要障礙是公積金余量存在資金缺口?！睏顤|朗說(shuō)，“公積金繳存余額是否充足可以從個(gè)貸率中體現(xiàn)，因此渭南等地根據(jù)這一數(shù)據(jù)來(lái)控制‘商轉(zhuǎn)公’政策啟停。今年4月底西安個(gè)貸率超過(guò)90%，是至今未能重啟‘商轉(zhuǎn)公’的重要因素?！?/p>

雖然個(gè)貸率是反映公積金存量的重要參照，但近年來(lái)也不乏有大城市在個(gè)貸率高位運(yùn)行的情況下，仍然開(kāi)啟“商轉(zhuǎn)公”。楊東朗介紹，個(gè)貸率并不是公積金繳存余量的唯一指標(biāo)。對(duì)于許多大城市來(lái)說(shuō)，盡管個(gè)貸率高，公積金仍然有著較大的余量。

楊東朗表示，西安2022年繳存余額為1353.54億元，能夠一定程度滿足購(gòu)房者‘商轉(zhuǎn)公’的需求，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有著較強(qiáng)的抵御能力，可以進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”小范圍試點(diǎn)，通過(guò)相關(guān)限制條件加以約束，讓公積金余量在保持合理動(dòng)態(tài)平衡的前提下，惠及更多購(gòu)房人員。

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