65歲的周世民，說話總是未語先笑，眉眼彎彎，但講述的故事卻很苦澀。

“知道以前怎么給孩子洗澡嗎？冬天，燒三盆熱水，孩子脫掉衣服站在過道上，一盆水澆上去，全身浸濕，再一盆水，馬上抹沐浴露，最后一盆水沖干凈，浴巾一包，趕快抱回屋里?！?/p>

(相關(guān)資料圖)

洗澡難，如廁難，燒飯要錯(cuò)時(shí)錯(cuò)峰，下雨會(huì)漏水漏電……多年來，這些困擾蕃瓜弄小區(qū)居民的生活難題，即將成為往事。昨晚9時(shí)，隨著蕃瓜弄小區(qū)居民二輪簽約率突破98%，今年靜安區(qū)體量最大的“兩舊”改造項(xiàng)目高比例生效。

對于周世民們來說，這是期盼了數(shù)十年的喜事?！安挥冒犭x中心城區(qū)就能住上新房，老鄰居還是老鄰居，輪到這樣的好事，太幸運(yùn)了！”

01

蕃瓜弄的榮光與失落

走進(jìn)天目中路749弄蕃瓜弄小區(qū)，60多年的老建筑，墻壁外立面滿是剝落和裂紋。但相比“里子”，這樣的外表甚至還算“光鮮”。走進(jìn)樓棟，昏暗潮濕、破敗逼仄撲面而來，讓人橫生壓抑之感。

蕃瓜弄小區(qū)位于上海火車站東側(cè)、蘇州河北岸。解放前這里曾是難民聚集地，人們用毛竹、稻草、黃泥搭建簡易棚戶，相連成片，俗稱“滾地龍”。1964年改造后，蕃瓜弄成為上海第一個(gè)5層樓的工人新村。

“能住進(jìn)蕃瓜弄的居民，不少是有特殊貢獻(xiàn)的人?！毙^(qū)居民陳瑜從小在蕃瓜弄長大，1965年，她的奶奶作為“市三八紅旗手”被分配到蕃瓜弄居住?！爱?dāng)時(shí)小區(qū)周邊有銀行、書店、食品店，理發(fā)店，旅館、浴室等配套設(shè)施，生活特別便利。經(jīng)常有人來參觀，還接待過不少外賓。”

20世紀(jì)90年代，隨著上海新客站的啟用、閘北不夜城的開發(fā)，周邊高樓大廈拔地而起，蕃瓜弄開始顯得陳舊落伍，當(dāng)初房屋設(shè)計(jì)的缺陷也日益顯現(xiàn)。

蕃瓜弄的房屋結(jié)構(gòu)俗稱“小梁薄板”，就是用混凝土預(yù)制薄板搭建的房屋。這類房屋梁體尺寸窄，樓板薄，在20世紀(jì)六七十年代比較常見，建設(shè)速度快，但存在房屋結(jié)構(gòu)不牢固，房屋穩(wěn)定性差、地基淺、房屋壽命短等突出問題，不合適長期使用。

那時(shí)的房屋絕大部分不成套，設(shè)施不齊備，兩到三戶合用一個(gè)廚衛(wèi)是常事，居住面積最小的人家僅有6.5平方米，生活極為不便。俗話說，“沒有比較就沒有傷害”，隨著歲月變遷，城市面貌日新月異，住在蕃瓜弄居民沒了昔日的榮光。

“小時(shí)候人家問，住在哪里？都是很自豪地說‘蕃瓜弄’?！标愯ふf，現(xiàn)在碰到有人問，只能含糊地說就在“新客站邊上”。

陳瑜家是三戶共用一套廚衛(wèi)，她家是最大的一戶，19.1平方米，住五口人。鄰居分別是一對老夫妻，和一位獨(dú)居老太太。廚房很窄，僅容一人站立，兩人便要側(cè)身，所以三家總是錯(cuò)時(shí)做飯。

因?yàn)榱韮杉业睦先硕疾怀岳?，又覺得油煙大了傷肺，陳瑜家總是把火開得很小，盡量吃涼拌菜，只燒早上中午兩頓，晚上熱了午飯，便又能將就一餐。夏天，遇上孩子想吃小龍蝦，不能用辣椒熗鍋，一家人就去外面飯店吃，也算難得的奢侈。

如廁更是難題。為了不和老人搶廁所，陳瑜夫妻總是清早6點(diǎn)多鐘就爬起來上廁所?！袄先松蠋荒艽?，實(shí)在等不及了，我們就到外面去上?！?/p>

家住蕃瓜弄14號的吳阿婆是四川人，丈夫是上海人，兩人在新疆結(jié)識，回上海后住進(jìn)了丈夫家的蕃瓜弄小區(qū)?！伴_始只有一間房，后來兩個(gè)兒子大了，就給小兒子在對門借了一間小房間。那個(gè)房子靠著廁所，特別潮濕?！眳前⑵耪f，只要有人洗澡，水就會(huì)滲到兒子房間里，所以房間墻角處總放著一個(gè)臉盆，人家洗完一次澡，他就出去倒一盆水。

02

盡最大努力給最優(yōu)的方案

在這樣的日子里苦熬，蕃瓜弄的居民們盼星星、盼月亮地盼著征收，盼著改造。

2016年，為支持北橫通道大動(dòng)脈建設(shè)，小區(qū)沿天目西路的8幢房屋被征收。這些老鄰居搬出舊居住進(jìn)新房，讓剩下的小區(qū)居民既羨慕又著急。

2019年，有居民看到電視中“拆改留”項(xiàng)目的報(bào)道，便向政府部門反映，希望能通過舊住房綜合改造解決居住困難。當(dāng)年8月6日至30日，蕃瓜弄居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)聯(lián)合牽頭，對小區(qū)全體業(yè)主及承租人開展“拆除重建”意愿的全覆蓋調(diào)查，最終99.7%居民同意向政府申請，對小區(qū)進(jìn)行拆除重建改造。

回應(yīng)居民的期盼，2022年，靜安區(qū)天目西路街道正式組織蕃瓜弄拆除重建改造的一輪征詢，居民同意比例依舊超過了99%。蕃瓜弄小區(qū)舊住房改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

幾經(jīng)更迭，目前蕃瓜弄小區(qū)有14幢非成套住宅樓，有居民1122證、戶籍人口3482人，其中絕大多數(shù)為租賃房，145證為產(chǎn)權(quán)房。

為了讓這些居民早日改善居住條件，靜安區(qū)政府和街道想方設(shè)法推動(dòng)改造。但改造不來盼改造，真正改造了，一些居民又有了更多的心思。尤其因?yàn)槭窃鹪?，改造之后，房屋面積增加有限，成了居民們矛盾分歧的焦點(diǎn)。

“全部房屋的套內(nèi)面積不減只增，再額外增加獨(dú)用廚衛(wèi)與陽臺(tái)。其中租賃房，每戶房間使用面積增加1-1.5平方米，再增加獨(dú)用廚衛(wèi)與陽臺(tái)；產(chǎn)權(quán)房的房型都比較大，且有獨(dú)用廚衛(wèi)，改造后保證套內(nèi)面積不減少，并優(yōu)化了房型、朝向和居住功能?！苯值老嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，蕃瓜弄項(xiàng)目的改造方案前后經(jīng)過20多稿的反復(fù)優(yōu)化調(diào)整，“就是希望盡最大努力給居民最優(yōu)的方案”。但仍有居民質(zhì)疑，“為何不能給每戶再增加更多面積？”

為此，街道在小區(qū)居民中開了一場又一場的座談會(huì)、溝通會(huì)，給大家解釋方案，傾聽意見。靜安區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，給每戶居民增加多少面積，都經(jīng)過了業(yè)內(nèi)人士與專家的多輪測算，充分考慮到居民的實(shí)際使用。

“蕃瓜弄項(xiàng)目的預(yù)算資金達(dá)到了14億多元。”街道相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，舊住房綜合改造項(xiàng)目全部由政府出資項(xiàng)目，沒有任何經(jīng)濟(jì)回報(bào)，完全出于民生改善的角度。

也有居民提出，目前方案是建造6幢7層到33層的多、高層建筑，為何不能全部建造成高層，由此增加更多的房屋面積？區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋：建造房屋要考慮到周邊的環(huán)境，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有一定指標(biāo)要求，比如，會(huì)不會(huì)影響周邊建筑的日照。地塊內(nèi)曾考慮加高一幢建筑的高度，但發(fā)現(xiàn)阻擋了北側(cè)一幢建筑的日照。目前方案中的建筑高度與數(shù)量，均是在最優(yōu)考慮的基礎(chǔ)上提出的。

實(shí)際上，為了讓居民們都能挑到心儀的房屋，蕃瓜弄的改造中，設(shè)計(jì)的房源達(dá)到了1200多套，超過了小區(qū)居民實(shí)際需要的房源數(shù)量。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“在符合規(guī)劃相關(guān)要求的條件下，我們設(shè)計(jì)了更多的房源。一方面，可以讓居民在對應(yīng)的房型房源中，通過搖號選房規(guī)則有更多的選擇；另一方面，可以作為公益配套房源使用，如作為區(qū)級公租房使用，這也是在此類項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)成本與收益平衡的一個(gè)探索?！?/p>

03

期待早日回搬住進(jìn)新居

相比單純的建新房，蕃瓜弄的“拆落地”改建難度非常大。

不像商品房小區(qū)戶型統(tǒng)一，蕃瓜弄不同面積的戶型多達(dá)97種，最小面積6.5平方米，最大面積101平方米，租賃房與產(chǎn)權(quán)房在改造后將要增加的面積又不同?！罢麄€(gè)設(shè)計(jì)過程就像拼裝樂高一樣?！痹O(shè)計(jì)者告訴記者，通過歸并房屋類型，不斷調(diào)整設(shè)計(jì)，最終在8種基本戶型基礎(chǔ)上，為居民設(shè)計(jì)了47種不同面積段的房型。

更為難得的是，蕃瓜弄改造方案設(shè)計(jì)的過程，也是不斷傾聽民意的過程。每一處設(shè)計(jì)，都充分傾聽了居民意見，從居民的生活便利出發(fā)考量。

比如小區(qū)有一種“一室半”的房型，一個(gè)大房間帶一個(gè)小房間，進(jìn)入大房間必須經(jīng)過小房間?！耙恍┚用窦抑杏袃纱司幼。Ｍ脑炷軌蚋纳七@種房型的私密性。”設(shè)計(jì)師就專門為他們設(shè)計(jì)了“小兩室”的戶型，將房間改造成兩個(gè)獨(dú)立的小房間。

還有房屋朝向的問題。因?yàn)楫?dāng)初設(shè)計(jì)的問題，蕃瓜弄小區(qū)目前的房屋，朝南房間只有4成。很多居民一輩子住在昏暗中，對新居朝向有很大期盼，都盼著新房能沐浴陽光。因此，“朝南”也成了改造的標(biāo)配：每套房屋至少有一間房間和陽臺(tái)是朝南的。

成套改造后，居民不僅可以住進(jìn)電梯房，原來多戶合用的廚衛(wèi)變成獨(dú)用，小區(qū)的道路整修、公共配套設(shè)施的完善，也成為一大亮點(diǎn)。“小區(qū)內(nèi)部將建設(shè)地下停車庫，周邊也將配套建設(shè)城市生活中心、社區(qū)衛(wèi)生中心、社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)站點(diǎn)、社區(qū)黨群中心和公益性幼托育點(diǎn)等?！睋?jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，尤為貼心的是，改造后原承租戶可以按公房出售辦法購房，擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而且可以馬上進(jìn)行房屋交易。

對于這一點(diǎn)，周世民特別在意。他不僅自己率先簽約，還主動(dòng)動(dòng)員其他居民，幫大家算經(jīng)濟(jì)賬?！爸苓叿魁g稍微新一些的電梯房，每平方米都在八九萬元之間，我們蕃瓜弄在改造后，是新電梯房，環(huán)境好、配套好，將會(huì)有很大升值空間，肯定也比現(xiàn)在房屋的價(jià)格高很多?！?/p>

因?yàn)槭遣鸪亟?，小區(qū)居民完成簽約后，將暫時(shí)搬離小區(qū)，搬離期間可領(lǐng)取政府提供的過渡費(fèi)補(bǔ)貼來租房。補(bǔ)貼根據(jù)居民原有房屋的戶型和建筑面積分為每月3600元—6000元四檔，改造期間，政府也將根據(jù)市場評估情況適時(shí)調(diào)整，只增不減，同時(shí)提供搬家費(fèi)。

不少老年居民擔(dān)心找不到合適的房源，猶豫著不想離開居住了多年的老土地。街道得知后，通過區(qū)房管局聯(lián)系多家房產(chǎn)中介，以組團(tuán)駐點(diǎn)的方式為居民尋找性價(jià)比較高的過渡房。

家住蕃瓜弄28號樓的彭先生，家里有不少老物件，擔(dān)心租房搬家時(shí)遺失，加上他經(jīng)?？床?，近期又因腦梗住院，太遠(yuǎn)的房子出行不便。改造項(xiàng)目工作組得知后，不僅第一時(shí)間前往醫(yī)院探望，還幫忙物色了一批就醫(yī)方便、上下樓方便、面積合適的小區(qū)房源，讓彭先生最終安心簽約。

這些天，提前已經(jīng)簽約的陳瑜一家已經(jīng)在打包東西準(zhǔn)備搬家。“住了四十多年，真正要走的時(shí)候，還有點(diǎn)不舍得?！标愯ふf，現(xiàn)在她只盼著能早日回搬，早日住進(jìn)獨(dú)門獨(dú)戶、只屬于自己的空間。

新民眼工作室

作者 | 潘高峰

編輯 |顧瑩穎

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