近期，大家一定關(guān)注到了金融端的一個(gè)新政策，存款利率正迎來新一輪的下調(diào)。

從今天（5月15日）起，銀行協(xié)定存款及通知存款自律上限將下調(diào)，四大國有銀行協(xié)定存款和通知存款自律上限下調(diào)幅度為30BP，其它金融機(jī)構(gòu)降幅為50BP。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)央行2015年10月24日發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，1天和7天期通知存款利率的基準(zhǔn)利率分別為0.80%、1.35%，協(xié)定存款利率為1.15%。這也意味著，調(diào)整后，1天期通知存款最高利率為1%，7天期的通知存款最高利率為1.55%，協(xié)定存款最高利率為1.35%。

繼4月中小行存款利率下調(diào)、5月初三家股份行掛牌利率下調(diào)，這已經(jīng)是今年內(nèi)第三次降低銀行存款利率了。這回是兩種存款利率或迎下調(diào)，分別為“協(xié)定存款和通知存款”。

5月份以來，多家銀行集體宣布下調(diào)人民幣存款掛牌利率，一年期以上整存整取利率紛紛下調(diào)25到30個(gè)基點(diǎn)不等，多輪下調(diào)后，當(dāng)前多數(shù)國有大行、股份制銀行3年、5年期存款掛牌利率已降至3%以下。

近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受內(nèi)外多重因素沖擊，居民消費(fèi)場(chǎng)景受制約，居民預(yù)防性儲(chǔ)蓄有所增加及風(fēng)險(xiǎn)偏好下降等原因，導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄存款意愿加強(qiáng)，本次存款利率新規(guī)是為了促進(jìn)投資、消費(fèi)，對(duì)于普通儲(chǔ)戶來說，存款利率下降意味著利息收入減少，從而促進(jìn)儲(chǔ)戶將存入銀行的錢進(jìn)行其他方面的消費(fèi)。

總的來說，下調(diào)存款利率一方面，是降低銀行的存款成本，緩解負(fù)債壓力，增加銀行的盈利；另一方面，是為了促進(jìn)居民消費(fèi)，倒逼居民少儲(chǔ)蓄、多消費(fèi)。

很多人也從上周開始期待，本月LPR利率是否會(huì)進(jìn)行下調(diào)。

而就在今天，中國人民銀行發(fā)布公告，開展1250億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場(chǎng)逆回購操作，中標(biāo)利率均與前期持平。

LPR利率與MLF利率掛鉤，在MLF利率未做調(diào)整的背景下，本月LPR報(bào)價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)沒有發(fā)生變化，意味著這個(gè)月LPR大概率保持不變，短期內(nèi)降息落空。

同時(shí)這也是央行連續(xù)六個(gè)月超額續(xù)做MLF，釋放了政策面延續(xù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)取向的信號(hào)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

不過政策性降息能否落地仍取決于經(jīng)濟(jì)修復(fù)進(jìn)度，今年下半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨下行壓力，房產(chǎn)作為大宗消費(fèi)，也成為中央高層刺激消費(fèi)的發(fā)力點(diǎn)，不排除在接下來的半年內(nèi)，LPR下調(diào)也就是有降息的可能性，房貸利率可能繼續(xù)下調(diào)，來刺激房產(chǎn)大宗消費(fèi)。

提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，除了金融端的政策外，各地在購房的需求端一直在不斷發(fā)力。

最近，全國多個(gè)城市已經(jīng)開始了新一輪的放松政策。為了激發(fā)市場(chǎng)需求，越來越多的城市加大樓市的松綁力度，一線城市實(shí)行“一區(qū)一策”，二線城市局部放松限購、下調(diào)落戶門檻、下調(diào)二套房首付比例、調(diào)整優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

之前，分析師就預(yù)判，接下來蘇州的松綁政策有望繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開，并結(jié)合不同區(qū)域及樓盤的情況給予針對(duì)性政策支持，如優(yōu)化限購條件、針對(duì)人才的住房需求、發(fā)放購房補(bǔ)貼、房票安置等。

果然，在5月初，蘇州市區(qū)公積金貸款額度提升——公積金貸款首次貸款按公積金余額的15倍計(jì)算(原來是10倍)，第二次按公積金余額的10倍計(jì)算(原來是6倍)，此外，多子女家庭（有2個(gè)及以上未成年子女的），上限可以上浮30%

同時(shí)，符合條件的購房者可以辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，也就意味著貸款利率可以實(shí)現(xiàn)公積金3.1%+商貸4.1%，存量房貸利率也就下調(diào)了。

同時(shí)，針對(duì)不同的區(qū)域，放寬部分區(qū)域外地人首套房的購房條件，由6個(gè)月社保/個(gè)稅要求降至3個(gè)月，目前窗口執(zhí)行。

這一切都是為了進(jìn)一步開需求的源，但是對(duì)市場(chǎng)活躍度的影響，還需要時(shí)間來驗(yàn)證。

盡管經(jīng)濟(jì)已現(xiàn)穩(wěn)定信號(hào)，但當(dāng)下的蘇州樓市復(fù)蘇的持續(xù)性和恢復(fù)程度仍有較大的不確定性，居民的信心還是不夠足。

所以無論從中央還是地方層面，都在強(qiáng)化購房信心和預(yù)期，以促進(jìn)樓市活躍度。

再來看近期的蘇州樓市。

我們知道，五一黃金周，在各大樓盤 加速推盤，加大營銷力度，并推出各類花式打折優(yōu)惠活動(dòng)之下，購房者的置業(yè)意愿有所提升，來訪認(rèn)購量有顯著增加，但是這樣的熱度僅如曇花一現(xiàn)。

據(jù)調(diào)研，五一假期后，蘇州樓市又慢慢恢復(fù)了平靜。這兩周以來，新房來訪認(rèn)購量大幅下滑，二手房咨詢量和帶看量也大為減少。

從數(shù)據(jù)層面來看，截至5月14日，蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為2.82萬㎡，成交面積為25.65萬㎡，五月前半月蘇州樓市呈現(xiàn)供求兩跌的態(tài)勢(shì)。

供應(yīng)方面，僅1個(gè)樓盤取證入市，為高貿(mào)新城的五礦路勁瀾悅溪云，達(dá)了近5年來供應(yīng)新低。

從成交數(shù)據(jù)來看，園區(qū)核心及次核心的高品質(zhì)樓盤網(wǎng)簽持續(xù)釋放，如綠城云廬、華潤潤月雅筑、保利天珺等。

今年金三銀四的勢(shì)頭本就略顯不足、成色欠佳，經(jīng)歷了4月份的“拐點(diǎn)”，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，再到五一黃金周的成交小高潮，在前期積累的市場(chǎng)需求在2、3月釋放后出現(xiàn)階段性疲軟的前提下，導(dǎo)致樓市熱度回升乏力。

說到底，居民的信心還是不夠足。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)差、居民收入降低、不敢進(jìn)行大宗消費(fèi)，現(xiàn)在的蘇州新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出剛需不敢下手，改善躊躇不前，怕房?jī)r(jià)再降、等利率進(jìn)一步下調(diào)，怕斷供、怕失業(yè)。

再來看二手房市場(chǎng)。

根據(jù)克而瑞蘇州統(tǒng)計(jì)，截至5月14日，5月蘇州二手房市場(chǎng)成交面積為27.13萬㎡，成交套數(shù)為2763套，環(huán)比呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

整體來看,由于疫情積壓需求集中釋放，今年1-4月，蘇州二手房市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)不斷走高。然而實(shí)際情況則是大部分實(shí)際成交發(fā)生在今年二三月份，隨后網(wǎng)簽持續(xù)釋放，而至4月下旬開始居民們的置業(yè)需求回歸理性，二手房市場(chǎng)熱度也逐步降溫。

不過由于三四月份成交的學(xué)區(qū)房網(wǎng)簽釋放，5月二手房成交量大概率是可以突破5000套。

同時(shí)目前根據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，蘇州大市范圍內(nèi)二手房掛牌量已經(jīng)超過15萬套，市區(qū)范圍內(nèi)掛牌量超8.6萬套，市場(chǎng)處于嚴(yán)重的供大于求態(tài)勢(shì)。

從當(dāng)下的市場(chǎng)現(xiàn)象來看，近期二手房市場(chǎng)又開始艱難起來，咨詢量和帶看量開始大幅減少。

二手房市場(chǎng)分化加劇，頭部?jī)r(jià)值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成交價(jià)屢屢刷新，非核心區(qū)域以價(jià)跑量成為常態(tài)。中介表示，要想快速賣出，只能進(jìn)行降價(jià)，不然周期保守3-5個(gè)月，這對(duì)于著急賣房的業(yè)主們來說，也不是個(gè)好消息。

五月市場(chǎng)期待值較高的就是月底的二批次集中土拍，雖然整體地塊素質(zhì)不如首批次，但是也有一些熱點(diǎn)地塊。

如園區(qū)既有核心獨(dú)墅湖板塊優(yōu)質(zhì)地塊掛出，也有次核心斜塘、跨塘地塊掛出；姑蘇區(qū)也三宗地塊出讓，其中有兩宗位于平江新城，一宗地塊位于滄浪新城，及時(shí)為板塊進(jìn)行了補(bǔ)倉。

土地市場(chǎng)的分化也是可以預(yù)見的。

5月10日，南京迎來第二輪供地出讓，延續(xù)了首輪的熱度，10宗涉宅用地全部成交，其中3宗地塊觸頂搖號(hào)。

今年南京的二輪土拍也依然表現(xiàn)為外圍地塊底價(jià)成交，核心地塊觸頂搖號(hào)，局部火熱、整體分化。同時(shí)央國企“全面撒網(wǎng)”，10宗地塊中有6宗由國央企競(jìng)得，剩余4宗地塊則由民企和城投公司競(jìng)得。

參考南京土拍，蘇州和南京存在一定的相似之處，皆有城市核心的優(yōu)質(zhì)地塊與外圍地塊。

預(yù)計(jì)蘇州二輪土拍將和首輪土拍一樣，土地市場(chǎng)將在在核心、優(yōu)質(zhì)地塊助推下呈現(xiàn)一定的熱度，而地段一般的地塊或?qū)⒁廊坏變r(jià)成交，分化持續(xù)。央國企或?qū)⑷允峭僚闹髁?，民企投資積極性修復(fù)后也將重新進(jìn)入賽道。

如果說土地市場(chǎng)能夠掀起熱度，對(duì)新房和二手房市場(chǎng)也會(huì)有積極的作用，而且能夠振奮房企的信心。

今年以來，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇呈現(xiàn)一定向好趨勢(shì)，但居民收入增長(zhǎng)緩慢也一定制約了消費(fèi)擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出一定低迷的態(tài)勢(shì)。

中央層面也在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，地方層面不斷松綁政策，從而拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)。

具體到當(dāng)下的蘇州樓市，在前期積壓需求集中釋放后，市場(chǎng)活躍度開始下行，市場(chǎng)整體的購買預(yù)期還是處于歷史相對(duì)低位。 隨著天氣溫度升高，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)或許還會(huì)更加低迷。

近期，蘇州也出臺(tái)了一些優(yōu)化性鼓勵(lì)政策，但距政策效果的全面釋放與見效仍需要時(shí)間等待，以及經(jīng)濟(jì)向好方面運(yùn)行。

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