作者：牛冬梅

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家市場監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》（下稱《意見》），意在加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理。

(相關(guān)資料圖)

該管理意見被業(yè)內(nèi)人士解讀為行業(yè)利好信息——伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走向規(guī)范化發(fā)展，一些不規(guī)范的房地產(chǎn)中介公司將面臨淘汰，同時，一些服務(wù)質(zhì)量更高的頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)將迎來加速快跑的機會。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉公開表示，對包括經(jīng)紀服務(wù)在內(nèi)的市場交易主體，進行規(guī)范和秩序整頓，是房地產(chǎn)市場管理和調(diào)控的主題。當下，推進這項工作的意義更大，也更急迫。

“今年二手房市場總體趨于活躍和步入復蘇階段，中介行業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機會。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示說。

規(guī)范中介機構(gòu)服務(wù)是房地產(chǎn)行業(yè)建立現(xiàn)代市場體系的重要一步

隨著二手房交易量的提升，房地產(chǎn)存量時代已經(jīng)到來。在經(jīng)歷了幾年的調(diào)整之后，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力。從去年到今年，國家救市舉措頻出，但在經(jīng)歷了開年的“小陽春”之后，市場信心仍有搖擺。在此背景下，降低制度性交易成本、盤活存量、帶動房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展變得至關(guān)重要，這也正是此次《意見》出爐的宏觀背景。

據(jù)悉，此次規(guī)范意見主要內(nèi)容有：

1、加強從業(yè)主體管理，實行經(jīng)紀從業(yè)人員實名登記

經(jīng)紀行業(yè)是典型的人力資源密集型行業(yè)，服務(wù)的優(yōu)劣很大程度上取決于服務(wù)者素質(zhì)。“加強實名登記、公式從業(yè)信息”的措施將推動房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及經(jīng)紀公司進一步規(guī)范從業(yè)人員服務(wù)行為，在社會的監(jiān)督之下加強對從業(yè)人員的約束，提升從業(yè)人員的服務(wù)水平，從而提升房地產(chǎn)中介的服務(wù)質(zhì)量。

2、明確經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容、明碼標價及合理收取經(jīng)紀服務(wù)費用

《意見》指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司需要公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標準。

也就是說，今后房地產(chǎn)經(jīng)紀公司需要對其收費進行明碼標價，合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用。政策還鼓勵房地產(chǎn)中介公司按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。

根據(jù)政策建議，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。國外成熟市場的做法還會將收費標準要寫入委托合同，收費標準前置確定，這樣就避免了后續(xù)的費率爭議，也為經(jīng)紀人權(quán)益保護提供了法律依據(jù)。

回歸整個房地產(chǎn)市場來看，引導降低中介費用并非出于打壓行業(yè)的目的，而是希望以此促進行業(yè)長期受益。野村證券分析師Jizhou Dong在報告中指出，政府降低中介費用的舉措旨在緩解購房者的交易障礙，并在沒有額外政策刺激下加速房地產(chǎn)銷售。

事實上，《意見》并不像去年傳言的那樣明確規(guī)定傭金率的區(qū)間或上限，中介服務(wù)費率的定價依舊遵循市場邏輯。李宇嘉認為，房地產(chǎn)中介行業(yè)的收費亂象一直存在，為避免劣幣驅(qū)逐良幣，為房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)人員提供最低服務(wù)費用存在其必要性。“該政策更多從保護買賣雙方的角度觸發(fā)，但我認為，除了嚴禁操縱經(jīng)紀服務(wù)收費，還要明確最低服務(wù)費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下，經(jīng)紀業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強。如果沒有最低服務(wù)費用，很難吸引到專業(yè)的人員長期從事這一事業(yè)，市場秩序很難扭轉(zhuǎn)過來，經(jīng)紀行業(yè)也很難高質(zhì)量發(fā)展。”

從中介費比例來看，中國的中介費全國平均不足2%，而美國的中介費率為6%左右，日本為5%左右。不同的是，國外主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付，國內(nèi)則是買方承擔幾乎所有中介費和相關(guān)服務(wù)費。《意見》鼓勵中介市場可以推行雙向收費和衍生服務(wù)單獨收費，這將有助于降低買方負擔，同時搶單、返費等各種不規(guī)范不透明的收費亂象也將得到遏制。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍給予高度肯定。

“這一政策與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本?！崩钣罴伪硎?。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，中介費用制度的轉(zhuǎn)變還將引發(fā)更積極的行業(yè)效應?！肮膭畎捶慨a(chǎn)成交價格分檔定價，引導交易雙方共擔服務(wù)費用。此舉將定價權(quán)交還給市場，服務(wù)費用分段公示，讓交易雙方可以‘按需索驥’，有利促進大型品牌經(jīng)紀公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。”

3、加強個人信息保護，加大違法違規(guī)行為整治力度

政策指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要建立健全客戶個人信息保護的內(nèi)部管理制度，嚴格依法收集、使用、處理客戶個人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個人信息。未經(jīng)當事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。對于“黑中介”、侵犯個人信息合法權(quán)益、不按規(guī)定明碼標價、操縱經(jīng)紀服務(wù)收費等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為，市場監(jiān)管部門要按規(guī)定進行曝光和查處。

從以上政策內(nèi)容能看出，政策對于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管更多還是集中在普遍性的“紅線”問題上，隨著監(jiān)管體系的完善，未來更多行業(yè)都會被納入此類問題的監(jiān)管范圍內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)只是其中之一。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)逐步走向透明、規(guī)范，將有更多消費者、機構(gòu)及從業(yè)者受惠于此。

對整個房地產(chǎn)行業(yè)來講，行業(yè)生態(tài)的規(guī)范透明也為市場主體帶來了更好的服務(wù)生態(tài)，在行業(yè)政策的引導下，高品質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)的競爭優(yōu)勢會更加凸顯。

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司將迎來新發(fā)展

4月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在調(diào)研時指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔兩個支柱產(chǎn)業(yè)，一個是建筑業(yè)，另一個是房地產(chǎn)業(yè)。后者2022年增加值占GDP6.1%，兩個支柱合起來占13%，發(fā)揮著國民經(jīng)濟“頂梁柱”“壓艙石”的作用，把兩根柱子穩(wěn)住，對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有重要意義。

中國人民銀行4月3日公布的《2023年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，未來三個月，17.5%的居民打算購房，這一比例大幅高于2022年四季度的16%。然而，與居民美好居住需求愿望相悖的是，在行業(yè)性標準及制度缺少的背景下，房產(chǎn)交易市場充斥著房屋產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量等糾紛，還有個別中介利用信息差索取超額中介費，令購房者蒙受巨大損失，限制市場流動性的同時，嚴重擾亂了市場秩序。此次《意見》的出臺填補了整個行業(yè)政策性規(guī)范的空白，對于保障購房者權(quán)益、促進中介機構(gòu)規(guī)范化發(fā)展具有重要意義。

針對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)發(fā)展模式，《意見》提出了一些未來探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、費率的模式等。這對相關(guān)企業(yè)優(yōu)化業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展提供了啟發(fā)。

“此次兩部委政策出臺，對于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時也對行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路。”嚴躍進表示，買賣雙方承擔費用客觀上也有助于中介費用的定價規(guī)則清晰，后續(xù)買賣雙方也需要關(guān)注此類規(guī)則的變化，積極調(diào)整買賣的策略，雙邊收費、延伸服務(wù)增值收入將是行業(yè)需要思考的新領(lǐng)域。

從未來發(fā)展趨勢看，雙邊收費或許會成為未來行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法，從而帶動行業(yè)新格局形成。當前，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)也已經(jīng)步入以“質(zhì)”取勝的時代，《意見》對房地產(chǎn)中介行業(yè)的持續(xù)健康、高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。而頭部規(guī)范經(jīng)營的房地產(chǎn)中介企業(yè)依托較高的服務(wù)質(zhì)量有望在引導市場規(guī)范化運作方面起到很好的示范作用。

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