中新經(jīng)緯5月10日電 題：萬(wàn)科昆山項(xiàng)目降價(jià)將成新一輪樓市打折開(kāi)端？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

(資料圖片僅供參考)

近日，江蘇昆山兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目因“過(guò)分降價(jià)”行為遭到處罰。

據(jù)流傳文件顯示，其中一個(gè)項(xiàng)目隸屬于蘇州萬(wàn)科旗下?！拔逡弧逼陂g，兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出的房源折扣力度較大，給出優(yōu)惠折扣基本在八折左右。

據(jù)昆山住建局再發(fā)出的通報(bào)文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的尚濱花園項(xiàng)目銷售過(guò)程中，擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì)不穩(wěn)定因素。住建局表示將暫時(shí)關(guān)閉上述項(xiàng)目的網(wǎng)簽，待整改結(jié)束后予以開(kāi)通。

“擅自大幅降價(jià)”或引致市場(chǎng)預(yù)期過(guò)分悲觀

地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)為何還要被叫停，這個(gè)疑問(wèn)成為不少人的關(guān)注焦點(diǎn)。

為穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，不少地方政府為樓市設(shè)定了10%或15%的“跌停板”，明確規(guī)定企業(yè)不得大幅降價(jià)。

因此，從原則上來(lái)講，昆山住建局的行為做到了“有法可依”，該行為違反了當(dāng)?shù)匦路款A(yù)售價(jià)格審批后，價(jià)格調(diào)整幅度上下不超過(guò)15%的規(guī)定。但其背后，筆者認(rèn)為，項(xiàng)目受罰的很重要一部分原因是，帶頭降價(jià)的兩個(gè)項(xiàng)目中有龍頭企業(yè)萬(wàn)科的地產(chǎn)項(xiàng)目。

萬(wàn)科的市場(chǎng)行為經(jīng)常對(duì)市場(chǎng)有預(yù)期引導(dǎo)效應(yīng)，作為頭部房企，萬(wàn)科降價(jià)往往被視為龍頭房企不看好當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的信號(hào)，比如2008年、2014年，萬(wàn)科都有過(guò)明顯的市場(chǎng)判斷。

因此，筆者認(rèn)為，“萬(wàn)科帶頭大幅度降價(jià)”行為或在一定程度上引發(fā)了住建部門擔(dān)憂，一旦萬(wàn)科降價(jià)被過(guò)度解讀，引致市場(chǎng)預(yù)期過(guò)分悲觀，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌預(yù)期。

另外，項(xiàng)目降價(jià)幅度過(guò)大，也有可能是友商或前期購(gòu)房者“告發(fā)”。因?yàn)椋坏┤f(wàn)科降價(jià)，周邊開(kāi)發(fā)商如果營(yíng)銷策略自主性不足，要賣房有可能就得被迫跟著降價(jià)，如果不愿降價(jià)就有可能向有關(guān)部門反映。同時(shí)，還存在另一種可能性，在項(xiàng)目大幅度降價(jià)后，前期購(gòu)房業(yè)主會(huì)認(rèn)為自己的房子在貶值，也有可能會(huì)聯(lián)合“狀告”。

今年一季度小陽(yáng)春之后，多地商品房市場(chǎng)成交出現(xiàn)了明顯回落，各地都希望樓市能持續(xù)一季度小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)，這也是一部分地方政府的潛在心態(tài)。

萬(wàn)科大幅降價(jià)是否意味著樓市新一輪的打折開(kāi)端？

事實(shí)上，整體來(lái)看，全國(guó)開(kāi)發(fā)商的大幅度降價(jià)已在進(jìn)行中。

在三四線城市，以及一二線城市外圍的偏遠(yuǎn)區(qū)域，新房?jī)r(jià)格相比2021年上半年，下降在20%—30%幅度的案例非常多。部分房企也擔(dān)心被告發(fā)或前期業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，往往通過(guò)給中介傭金或渠道費(fèi)的形式，以精裝取代毛坯(價(jià)格調(diào)整不大)，送車位等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)“暗降”。

對(duì)于地方政府，不僅存在“跌停板”，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，地方政府也會(huì)控制，特別是當(dāng)項(xiàng)目漲幅超過(guò)15%。但由于房?jī)r(jià)上漲時(shí)，包括前期業(yè)主、友商、開(kāi)發(fā)商、地方政府，都是獲利者，自然主動(dòng)控制的積極性略有不足。

萬(wàn)科重啟降價(jià)是否會(huì)開(kāi)啟新一輪市場(chǎng)大規(guī)模的打折降價(jià)？筆者并不這么認(rèn)為。

當(dāng)前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化明顯，不是所有城市公司旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目都需要大尺度促銷，仍取決于項(xiàng)目所在市場(chǎng)供求狀況。另外，也要看開(kāi)發(fā)商自身訴求，如為求企業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)表好看而盡快回籠資金，或需要“換倉(cāng)騰挪”進(jìn)行新戰(zhàn)略布局，也有可能出現(xiàn)價(jià)格大幅降價(jià)的情況。

當(dāng)然，不排除二季度市場(chǎng)在超預(yù)期持續(xù)下行，那市場(chǎng)有可能出現(xiàn)新一輪降價(jià)促銷。

事實(shí)上，從二季度開(kāi)始，樓市整體表現(xiàn)在降溫。

一方面，小陽(yáng)春之后的4月份往往是市場(chǎng)淡季；另一方面，前期積壓需求釋放完畢后，樓市存在一個(gè)短暫空檔期，關(guān)鍵表現(xiàn)要看后續(xù)的政策扶持、需求刺激等，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)會(huì)延續(xù)到今年三季度開(kāi)始。

需要注意的是，即便相比一季度，市場(chǎng)顯現(xiàn)下行，但基于去年樓市成交低基數(shù)效應(yīng)，以及各地積極出臺(tái)扶持政策，包括一線城市也開(kāi)始出臺(tái)松綁政策，如深圳退出二手房參考價(jià)，多胎購(gòu)房家庭提高公積金扶持，廣州出臺(tái)一手房帶押過(guò)戶，北京房山區(qū)推出的“一區(qū)一策”等，都會(huì)在一定程度上助推樓市交易，預(yù)計(jì)市場(chǎng)表現(xiàn)至少要比去年持穩(wěn)。(中新經(jīng)緯APP)

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