引 言

項(xiàng)目后評(píng)估系指房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程進(jìn)行回顧、分析，全面總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為提升未來(lái)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)決策和開發(fā)運(yùn)作水平、提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提供重要的信息依據(jù)。

(資料圖片僅供參考)

作為項(xiàng)目后評(píng)估重要組成部分的成本后評(píng)估是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本端的目標(biāo)執(zhí)行、動(dòng)態(tài)跟蹤、結(jié)算結(jié)轉(zhuǎn)全成本管理過(guò)程真實(shí)回顧、指標(biāo)分析，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)修正管理標(biāo)準(zhǔn)、未來(lái)同類項(xiàng)目管理提供建議及指導(dǎo)性依據(jù)。

因此每個(gè)項(xiàng)目完工后進(jìn)行成本后評(píng)估是持續(xù)提升企業(yè)成本力的有效途徑之一，本文就來(lái)講解一下如何才能做好成本后評(píng)估。

題綱

01 成本后評(píng)估編制要點(diǎn)

02 成本后評(píng)估編制及示例

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成本后評(píng)估編制要點(diǎn)/有得管理分享匯

1. 成本后評(píng)估編制原則

1.1 客觀性

項(xiàng)目成本后評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)為客觀性。項(xiàng)目成本后評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)為當(dāng)期開發(fā)結(jié)束后收集的真實(shí)數(shù)據(jù)資料 ，在此基礎(chǔ)上客觀的對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行評(píng)價(jià) ，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)， 形成相應(yīng)結(jié)論；

1.2 公正性

后評(píng)價(jià)工作以真實(shí)數(shù)據(jù)為支撐 ，通過(guò)科學(xué)、合理的分析，并與公司各部門及項(xiàng)目公司充分溝通 ，確保評(píng)價(jià)結(jié)論公平、公正 ；

1.3 全面性

后評(píng)價(jià)著重開展項(xiàng)目整體成本的分析，包括土地、開發(fā)、工程、管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等，具有重要總結(jié)意義； 項(xiàng)目成本后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目成本執(zhí)行全過(guò)程的綜合評(píng)價(jià)，涉及到項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各個(gè)階段，需得出后評(píng)估項(xiàng)目的綜合的評(píng)估結(jié)論；??

1.4 階段性

項(xiàng)目成本后評(píng)價(jià)按項(xiàng)目分期開展，當(dāng)期開發(fā)結(jié)束后完成當(dāng)期后評(píng)價(jià)分析；

1.5 借鑒性

項(xiàng)目成本后評(píng)價(jià)的成果資料在公司內(nèi)部進(jìn)行分享總結(jié)，并及時(shí)將后評(píng)估有效結(jié)論反饋至相關(guān)部門，為項(xiàng)目的后期運(yùn)作和新項(xiàng)目的開發(fā)提供參考和借鑒；以達(dá)到提升項(xiàng)目開發(fā)管理水平的目的；?

2. 項(xiàng)目成本后評(píng)估時(shí)間

對(duì)于房源項(xiàng)目、批量精裝項(xiàng)目后評(píng)估需在銷售基本結(jié)束、竣工結(jié)算完成三十天內(nèi)開始編制，啟動(dòng)之日起三個(gè)月內(nèi)完成編寫、評(píng)審、評(píng)優(yōu)工作；分期開發(fā)規(guī)模較大項(xiàng)目，可結(jié)合財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)周期每期獨(dú)立編制后評(píng)估報(bào)告；

對(duì)于示范區(qū)項(xiàng)目需在示范區(qū)開放、竣工結(jié)算完成三十天內(nèi)開始編制，啟動(dòng)之日起三個(gè)月內(nèi)完成編寫、評(píng)審、評(píng)優(yōu)工作；

3. 成本后評(píng)估方法

成本后評(píng)估通常使用比較法，即通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程回顧、分析，全面總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中成本管理、執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，并將項(xiàng)目竣工結(jié)算后各項(xiàng)指標(biāo)的完成情況和實(shí)際效果與立項(xiàng)批復(fù)的目標(biāo)相比較，分析原因、找出差距、提出改進(jìn)措施和建議。

必要時(shí)需要與標(biāo)桿企業(yè)的競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的對(duì)標(biāo)，以找出差距提高后續(xù)項(xiàng)目的管理能力。

02

成本后評(píng)估編制及示例/有得管理分享匯

1. 成本后評(píng)估報(bào)告組成

成本后評(píng)估報(bào)告主要包含以下內(nèi)容

1.1 項(xiàng)目基本情況

1.2 項(xiàng)目主要邊界條件（面積指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)等）

1.3 成本對(duì)比及差異分析（需分析到具體科目）

1.4 項(xiàng)目成本管理總結(jié)與評(píng)估

① 項(xiàng)目責(zé)任成本反饋總結(jié)

② 無(wú)效成本分析

③ 變更簽證分析

④ 本項(xiàng)目成本優(yōu)化

⑤ 主要供方評(píng)估

⑥ 本項(xiàng)目成本管理經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)

2. 詳細(xì)講解成本后評(píng)估及示例

第一部分 項(xiàng)目基本情況

此部分主要是整體回顧一下項(xiàng)目的區(qū)位、開發(fā)節(jié)奏等信息內(nèi)容。

例：

項(xiàng)目所在地概況

項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)及完成情況

項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及完成情況

項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及達(dá)成情況

第二部分 項(xiàng)目主要邊界條件

規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比表

建造標(biāo)準(zhǔn)

第三部分 成本對(duì)比及差異分析

第三部分是具體的項(xiàng)目最終成本與目標(biāo)成本差異的對(duì)比分析，此部分對(duì)比分析不僅要進(jìn)行對(duì)比，更重要的是分析出差異原因，從而找到管理經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。

這一部分是成本后評(píng)估的重點(diǎn)部分，最容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤是只作對(duì)比，而未分析差異原因。

另外需要對(duì)超成本和結(jié)余成本分別進(jìn)行對(duì)比分析。

項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成與對(duì)比表

前期費(fèi)用超成本差異分析

主體建安超成本差異分析

結(jié)余成本差異分析

第四部分 項(xiàng)目成本管理總結(jié)與評(píng)估

此部分是對(duì)成本管理的總結(jié)以及對(duì)管理體系改進(jìn)的一些思考，是整個(gè)報(bào)告升華的部分，也是提升后續(xù)成本管理的關(guān)鍵部分。

1. 項(xiàng)目責(zé)任成本反饋總結(jié)

責(zé)任成本是保證項(xiàng)目目標(biāo)成本達(dá)成的方法手段，在成本后評(píng)估中可以對(duì)責(zé)任成本的執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)回顧，可以很直觀的看出哪些職能在項(xiàng)目成本管理中起到正向作用，哪些職能在項(xiàng)目成本管理中拉了后腿。

2. 無(wú)效成本分析

無(wú)效成本是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中實(shí)際花費(fèi)但未形成價(jià)值的成本，對(duì)無(wú)效成本的分析可以找到管理中的漏洞，在后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)中加以規(guī)避可以有效提升項(xiàng)目成本管理水平，確保目標(biāo)成本的達(dá)成。

3. 變更簽證分析

變更簽證是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程不可避免的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)性文件，在成本后評(píng)估時(shí)對(duì)變更簽證進(jìn)行分析可以有效的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

4. 本項(xiàng)目成本優(yōu)化情況總結(jié)

成本優(yōu)化的總結(jié)作用在于后續(xù)項(xiàng)目可以借鑒，同時(shí)部分優(yōu)化事項(xiàng)可以形成標(biāo)準(zhǔn)做法，避免后續(xù)項(xiàng)目造成成本浪費(fèi)。除對(duì)優(yōu)化金額進(jìn)行統(tǒng)計(jì)外，要總結(jié)優(yōu)化案例。

5. 主要供方評(píng)估

項(xiàng)目的成本控制離不開供方的配合，對(duì)于項(xiàng)目的主要分供方（總包、精裝、園林、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等）需要進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)。

6. 本項(xiàng)目成本管理經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)

此部分是對(duì)整體分析的總結(jié)，在此部分里總結(jié)經(jīng)驗(yàn)焦慮，同時(shí)提出管理提升的舉措。

對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)要客觀、深刻，并提出明確的可實(shí)施的措施方案以及管理提升的建議。

管理不足

管理提升

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小結(jié)/有得管理分享匯

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，成本管理工作做的怎么樣需要給予評(píng)判，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、鏈條多，過(guò)程中會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，既有共性問(wèn)題，又有個(gè)性問(wèn)題，需要把成功經(jīng)驗(yàn)及失敗教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)形成知識(shí)沉淀，便于指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)。

基于工作評(píng)判及經(jīng)驗(yàn)客觀總結(jié)，是持續(xù)改進(jìn)成本管理體系，加強(qiáng)企業(yè)成本力的重要手段。

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