地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

5月8日，金地（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“金地集團(tuán)”，600383.SH)召開了網(wǎng)上業(yè)績說明會。2022年，雖然增收不增利，但該公司的銷售排名前進(jìn)到了行業(yè)第七。

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金地集團(tuán)董事長凌克沒有透露今年的銷售目標(biāo)，他表示，今年以來，公司的整體來訪和銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)回暖趨勢，“五一”的銷售表現(xiàn)也優(yōu)于去年同期表現(xiàn)。但市場環(huán)境依然嚴(yán)峻，“當(dāng)下還難以對行業(yè)的系統(tǒng)性持續(xù)改善持明顯積極態(tài)度?！?/p>

雖然市場的拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，但企業(yè)不能停步。凌克在年初就說過，房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落。“地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資?！痹诋?dāng)前這個階段，優(yōu)質(zhì)的投資指的是一線和強(qiáng)二線城市的主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項(xiàng)目。

為了不“跌落”，今年前4個月，金地集團(tuán)積極參與重點(diǎn)城市土地出讓，土地總投資額已超過87億元。

2022年收入1200億元

利潤水平回落

業(yè)績公告顯示，2022年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1202億元，同比上升約21%，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積616.67萬平方米，同比上升9.4%，結(jié)算收入1091.8億元，同比上升23.6%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為19.96%。受市場下行影響，該公司實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤約61億元，同比下降35%。

有投資者關(guān)注到，2022年，在毛利率同比基本持平的情況下，金地集團(tuán)的凈利率依然在下行。金地集團(tuán)財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍解釋，由于行業(yè)價格普遍下降，導(dǎo)致期內(nèi)資產(chǎn)減值損失同比大幅增加，公司還同步計提了信用減值損失，因此信用減值損失亦同比大幅增長。此外，公司投資的聯(lián)合營公司結(jié)轉(zhuǎn)收益隨行業(yè)收益同步下降，兼之結(jié)轉(zhuǎn)的聯(lián)合營項(xiàng)目分布結(jié)構(gòu)與2021年不同，也導(dǎo)致權(quán)益法下確認(rèn)的投資收益同比下降。這些因素導(dǎo)致了凈利率的同比下降。

據(jù)了解，2022年，光是存貨跌價準(zhǔn)備，金地集團(tuán)就計提了35.2億元，整體資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計提額高達(dá)49.6億元，減少了2022年歸屬母公司凈利潤約38.8億元。

韋傳軍表示，近年來，在“房住不炒”和因城施策的調(diào)控基調(diào)下，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，行業(yè)整體的平均利潤水平逐步回落，頭部房企的利潤水平也逐步下滑。未來，金地集團(tuán)將通過提高投資質(zhì)量、向管理要效益、提升周轉(zhuǎn)水平等方面改善整體利潤表現(xiàn)。

除卻利潤指標(biāo)，2022年，金地集團(tuán)的經(jīng)營業(yè)績還是有不少可圈可點(diǎn)之處。截至報告期末，該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約199億元，同比增長111.8%，持有貨幣資金約545億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金77.4億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.13倍。剔除預(yù)收款項(xiàng)后，該公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為65.3%，凈負(fù)債率為52.2%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%。截至報告期末，其有息負(fù)債合計1152.16億元，同比下降約8.3%，

凌克沒有回應(yīng)對金地集團(tuán)業(yè)績表現(xiàn)是否滿意的問題，只表示在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的2022年，公司全年業(yè)績同比降幅（-23%）低于行業(yè)TOP20房企平均水平（-36%），銷售排名較2021年有所提升。

金地集團(tuán)2023年的銷售目標(biāo)也沒有對外披露。凌克透露：“目前公司可售資源仍較多集中在一線與強(qiáng)二線城市，我們也在積極參與重點(diǎn)城市土地出讓，以上均對公司2023年銷售業(yè)績形成強(qiáng)有力支撐。”

把控投資質(zhì)量

調(diào)整收入結(jié)構(gòu)

雖然已走過行業(yè)最寒冷的冬天，但金地集團(tuán)的管理層認(rèn)為2023年也難言輕松。該公司在年報中表示，在國家擴(kuò)大內(nèi)需、強(qiáng)化“內(nèi)循環(huán)”的戰(zhàn)略支撐下，貨幣政策會有一定的發(fā)力空間，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策也將會在“房住不炒”的大前提下持續(xù)寬松?！暗覀兦逍颜J(rèn)識到，行業(yè)的劇烈調(diào)整影響深遠(yuǎn)，在需求疲弱的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)仍會面臨較大的經(jīng)營壓力。”

在金地集團(tuán)看來，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨整體規(guī)模增速顯著放緩的發(fā)展態(tài)勢，有質(zhì)量的增長將成為市場參與者謀求長期發(fā)展的重要著眼點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)需要繼續(xù)堅持提升產(chǎn)品競爭力和盈利能力，同時還需持續(xù)探索新的發(fā)展模式，在立足住宅主業(yè)的前提下，緊跟客戶需求，大力挖掘存量資產(chǎn)運(yùn)營價值，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)的附加值。

面對地產(chǎn)行業(yè)收益率逐漸降低、住宅開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入下行通道的新形勢，金地集團(tuán)計劃穩(wěn)步調(diào)整發(fā)展模式，以實(shí)現(xiàn)利潤總額和總規(guī)模的持續(xù)均衡增長。一方面，通過提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的目標(biāo)。另一方面，積極調(diào)整收入結(jié)構(gòu)，配置合適資源布局自持資產(chǎn)、服務(wù)、科技等業(yè)務(wù)賽道。

把控投資質(zhì)量是金地集團(tuán)這兩年的重點(diǎn)工作。2022年，該公司進(jìn)一步聚焦上海、北京、深圳等高能級城市，全年新增總土地儲備約248萬平方米，其中的95%均位于核心一二線城市。截至報告期末，其總土地儲備約5182萬平方米，位于一二線核心城市的土儲占比達(dá)到71%，剩余約30%主要位于長三角和珠三角的經(jīng)濟(jì)基本面好、產(chǎn)業(yè)有支撐的三四線城市。

有機(jī)構(gòu)表示，金地集團(tuán)2022年的拿地權(quán)益金額約為90億元，對比過去每年400億元至500億元的權(quán)益投資金額有明顯下降，但拿地毛利率預(yù)計達(dá)到25%以上，相比往年拿地毛利率處于最高位。

按照凌克的說法，2023年，金地集團(tuán)要主動把握土地投資機(jī)會，但投資要求也會進(jìn)一步提高，必須兼顧安全性、流動性。具體來說，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強(qiáng)、市場波動趨勢向好的一線及強(qiáng)二線城市；項(xiàng)目選擇上，聚焦需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短的安全高效項(xiàng)目；在經(jīng)營層面，項(xiàng)目也要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款?？梢钥吹?，今年以來，該公司購置的土地均位于西安、杭州、東莞、上海等熱點(diǎn)城市。

至于多元化業(yè)務(wù)，金地集團(tuán)做好了長期培育的準(zhǔn)備。凌克表示，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入占了總營業(yè)收入的91%，持有物業(yè)、智慧服務(wù)等賽道收入來源穩(wěn)定，在當(dāng)前行業(yè)背景下穿越周期穩(wěn)定器作用凸顯，未來將穩(wěn)步拓展相關(guān)業(yè)務(wù)。

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