21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道土拍市場(chǎng)的火熱與否，反映了一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度。

4月28日是“五一”假期前最后一個(gè)工作日，當(dāng)日天津、北京、濟(jì)南均進(jìn)行了土拍，共有8宗宅地出讓，無(wú)一流拍。其中7宗底價(jià)成交，北京1宗地塊地價(jià)、現(xiàn)房面積“雙封頂”成交，溢價(jià)率14.85%。

包括這3個(gè)城市在內(nèi)，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前在22個(gè)集中供地城市中，廣州、青島、長(zhǎng)沙、上海、成都、無(wú)錫、合肥、杭州、重慶、天津、北京、濟(jì)南等12個(gè)城市在4月進(jìn)行了土拍，忽略提前終止交易地塊，共推出宅地80余宗，除合肥1宗地外，基本上沒(méi)有流拍的地塊。

(相關(guān)資料圖)

這反映了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。但城市間、板塊間熱度差異大，熱門(mén)城市、熱門(mén)地塊遭房企搶奪，地塊優(yōu)質(zhì)性相對(duì)欠佳或競(jìng)拍規(guī)則嚴(yán)格地塊，則低溢價(jià)甚至底價(jià)成交。無(wú)錫、天津和濟(jì)南4月宅地全部底價(jià)成交。土拍市場(chǎng)上民營(yíng)企業(yè)身影活躍，拿地積極性提升，甚至成為少數(shù)城市拿地的絕對(duì)主力，但整體看國(guó)企仍是土拍市場(chǎng)的“第一大戶”。

將視線從集中供地城市轉(zhuǎn)向全國(guó)土地市場(chǎng)，今年以來(lái)全國(guó)宅地出讓面積和成交面積較去年同期均有所下滑，但成交地價(jià)和溢價(jià)率有所提升。盡管部分核心城市土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，但受三四線市場(chǎng)影響，全國(guó)土地市場(chǎng)仍然低位運(yùn)行。

“僧多粥少”與低溢價(jià)成交并存

今年重點(diǎn)城市土拍明顯回暖，4月土拍市場(chǎng)熱度延續(xù)，重點(diǎn)城市的熱門(mén)地塊吸引房企競(jìng)相爭(zhēng)奪，“觸頂”、“搖號(hào)”、“熔斷”等詞頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。

從一線城市看，4月廣州、上海和北京均有宅地出讓，分別出讓宅地5宗、19宗和2宗，廣州4宗地封頂搖號(hào)，1宗地底價(jià)成交；上海15宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，4宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率7.3%；北京1宗封頂搖號(hào)，1宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率4.95%。至此，上海和廣州今年第一批次供地結(jié)束。

一線城市一直是“兵家必爭(zhēng)之地”，4月18日-21日，上海第一批次集中供地持續(xù)了4天，參拍企業(yè)數(shù)量為近6年以來(lái)最多，共吸引近20家民企和3家混合所有制企業(yè)參拍。在19宗出讓地塊中，有15宗地獲得多名競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名，其中最熱的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，參拍房企多達(dá)28家。

重點(diǎn)二線城市的土拍關(guān)注度也很高。成都在4月18日、20日和26日均進(jìn)行了土拍，共出讓宅地10宗，其中6宗熔斷搖號(hào)成交，另有2宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交。其中4月18日出讓的3宗宅地共吸引52家房企報(bào)名，全部熔斷搖號(hào)成交，平均溢價(jià)率14.46%。如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，今年1-4月成都共進(jìn)行了5場(chǎng)土拍，合計(jì)推出宅地17宗，全部成交，其中10宗觸頂搖號(hào)。

中指研究院分析認(rèn)為，成都土拍市場(chǎng)熱度較高，一方面是因?yàn)槌啥夹路渴袌?chǎng)回暖節(jié)奏較好，二手房市場(chǎng)活躍度高；另一方面成交地塊多位于價(jià)值較高區(qū)域，面積始終偏小，有利于降低企業(yè)拿地總成本。除此之外，年初拿地大概率能形成當(dāng)年貨值，也提升了房企的拿地積極性。

杭州的土拍市場(chǎng)整體也很活躍。4月25日，杭州進(jìn)行今年第三批次集中供地，共推出12宗宅地，熱門(mén)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，8宗封頂搖號(hào)成交、1宗溢價(jià)成交，另有3宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率8.47%。第三批次溢價(jià)率與前兩次基本持平，均有近7成地塊觸頂搖號(hào)。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，杭州土拍市場(chǎng)活躍有銷售端修復(fù)，房企資金情況改善，地塊質(zhì)量較優(yōu)，拿地項(xiàng)目有望在今年銷售等原因。另外，大環(huán)境持續(xù)寬松，房企融資難度和成本降低，也為杭州土拍市場(chǎng)熱度注入動(dòng)力，而地塊樓面價(jià)與未來(lái)房?jī)r(jià)之間的價(jià)差，則為房企拿地預(yù)留了一定利潤(rùn)空間。

與成都和杭州這樣的“大熱門(mén)”二線城市不同，青島、長(zhǎng)沙、合肥、重慶等地4月土地市場(chǎng)“冷熱不均”的特征更加明顯。如4月6日青島嶗山區(qū)張村河046地塊熔斷競(jìng)品質(zhì)，最終成交樓面價(jià)21045元/平方米，溢價(jià)率15%，成為青島全市涉宅用地樓面價(jià)第二高的地塊；4月7日青島推出第二宗宅地市北區(qū)杭州路地塊，底價(jià)成交，樓面價(jià)9705元/平方米。長(zhǎng)沙和重慶4月出讓宅地也是封頂和底價(jià)成交各占一半，合肥11宗宅地觸頂成交和底價(jià)成交各有5宗，另有1宗宅地流拍。

2023年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化加劇。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至4月27日，22城成交宅地中，地價(jià)達(dá)上限的地塊占比達(dá)47%，底價(jià)成交占比達(dá)45%。北京、上海、杭州、合肥地價(jià)上限占比均在六成以上，而蘇州、寧波、南京、長(zhǎng)沙、青島核心板塊土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，但非核心區(qū)土地多底價(jià)成交，板塊間分化明顯。鄭州、長(zhǎng)春、天津土地市場(chǎng)仍在調(diào)整通道，出讓地塊均底價(jià)成交。

中指研究院分析師孟新增表示，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)。近兩年受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市及區(qū)域”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。

民企活躍度提升但央國(guó)企仍是主力

民營(yíng)房企拿地積極性提升是重點(diǎn)城市近期土拍的又一大特征，如杭州、南京、成都、寧波等城市的土地市場(chǎng)中民企活躍，其中尤以杭州為甚。

安信證券研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，4月25日杭州第三批次出讓的12宗地，合計(jì)成交金額166.6億元，其中民營(yíng)企業(yè)全口徑拿地金額142.1億元，拿地金額占比85.3%，較前兩批次的66.5%、43.9%大幅提升。杭州本地民營(yíng)房企濱江29.1億元拍得2宗地，為本批次土拍拿地金額最多的房企；碧桂園和龍湖分別拿地28.3億元、7.5億元；另外，坤和建設(shè)、南海雅置投資、偉星、天陽(yáng)控股集團(tuán)、中順控股集團(tuán)、華元地產(chǎn)等也有所得。

隨著民營(yíng)房企拿地占比提升，今年杭州第三批次土拍的國(guó)企占比相應(yīng)下降，國(guó)企全口徑拿地金額24.5億元，拿地金額占比14.7%，較今年首輪、第二輪的16.6%、49.4%有所下降。未見(jiàn)城投拿地。

對(duì)此，上官劍認(rèn)為，4月杭州土地市場(chǎng)民企活躍，除了市場(chǎng)成交量好轉(zhuǎn)這一因素外，與杭州的市場(chǎng)特點(diǎn)，以及出讓地塊特征也有關(guān)系。一方面，民企參與杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的比重較高，加上在市場(chǎng)低谷期時(shí)投資穩(wěn)健的浙江民企拿地量少，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好后民企有補(bǔ)倉(cāng)和深耕的需要；另一方面，第三批次地塊利潤(rùn)空間有限，國(guó)企參與積極度有所下降。更值得一提的是，4月地塊總價(jià)較低，門(mén)檻不高，民企參與度更積極。

不僅杭州，今年南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競(jìng)拍至地價(jià)上限摘取地塊；在成都拿地的更多為當(dāng)?shù)孛衿?，如誠(chéng)一投資、四川邦泰置業(yè)、樂(lè)山海天、嘉禾興等。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水發(fā)現(xiàn)，民企拿地活躍度提升，但央國(guó)企仍是拿地主力。隨著市場(chǎng)性銷售企穩(wěn)回升，房企流動(dòng)性困難有所緩解，部分民企預(yù)期增強(qiáng)，在一二線重點(diǎn)城市加大拿地力度，但在銷售恢復(fù)有限、融資仍面臨困難情況下，民營(yíng)房企流動(dòng)性改善有限，拿地整體上仍然謹(jǐn)慎。

該機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2023年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，拿地金額TOP10中只有2家是民企，TOP20中有民企6家。去年同期，TOP10中有民企1家，TOP20中民企4家。

劉水向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，央國(guó)企擁有融資優(yōu)勢(shì)，融資保持暢通，市場(chǎng)銷售企穩(wěn)回升。當(dāng)前土地市場(chǎng)低迷，央國(guó)企積極拿地獲取優(yōu)質(zhì)地塊，意味著未來(lái)央國(guó)企銷售份額將會(huì)持續(xù)提升。

另一方面，從4月單月情況看，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，房企權(quán)益拿地金額排行TOP10的分別是華潤(rùn)、長(zhǎng)隆、萬(wàn)科、建發(fā)、保利發(fā)展、中國(guó)鐵建、亞倫、保利置業(yè)、金地和綠城，民營(yíng)房企數(shù)量增加。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為接下來(lái)頭部房企拿地活躍度將較高，民營(yíng)房企將穩(wěn)步回歸土地市場(chǎng)。

全國(guó)土拍市場(chǎng)供需仍弱

雖然22個(gè)集中供地城市中，過(guò)半城市在4月進(jìn)行了土拍，但受重點(diǎn)城市土地供應(yīng)縮量提質(zhì)、少量多次出讓影響，截止到4月27日，22城合計(jì)推出宅地271宗，規(guī)劃建面2340萬(wàn)平方米，較去年同期下降49.5%，縮量趨勢(shì)未改。

不僅上述的22城，受去庫(kù)存和房企拿地積極性等因素影響，今年以來(lái)全國(guó)土地供應(yīng)均出現(xiàn)明顯縮量特征。據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國(guó)300城共推出宅地規(guī)劃建筑面積9977萬(wàn)平方米，同比下降38%；其中4月單月共推出宅地規(guī)劃建筑面積3321萬(wàn)平方米，同比下降24%。

從成交來(lái)看，今年前4月300城土地成交規(guī)劃建筑面積7061萬(wàn)平方米，同比下降33%，4月單月成交規(guī)劃建筑面積1876萬(wàn)平方米，同比下降48%。

與土地供應(yīng)和成交面積明顯下滑不同，今年前4月300城地價(jià)出現(xiàn)上漲，4月漲幅更加明顯，流拍率則有所下降。全國(guó)300城1-4月成交樓面均價(jià)為6374元/平方米，同比上漲18%，共流拍地塊160宗，流拍率為16.28%，同比下降6.69個(gè)百分點(diǎn)，平均成交溢價(jià)率6.9%，較去年同期提升2個(gè)百分點(diǎn)。4月成交樓面均價(jià)為9312元/平方米，環(huán)比上漲61%，同比上漲32%，平均成交溢價(jià)率7.8%，較上月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期提升2.2個(gè)百分點(diǎn)。

從面積來(lái)看，目前全國(guó)土地市場(chǎng)仍面臨供需兩弱的局面，但價(jià)格卻出現(xiàn)不同程度上漲。對(duì)此，孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面，目前房企投資向核心城市聚集，一二線城市推地信心較強(qiáng)，而三四線城市推地力度持續(xù)偏弱，帶動(dòng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲；另一方面，政府為提高房企拿地積極性，各地不斷加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，也帶動(dòng)土地成交樓面價(jià)及溢價(jià)率提升。

盡管整體地價(jià)和溢價(jià)率上漲，但城市間分化仍然明顯，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三四線城市4月土地成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌特征。截至4月25日，三四線城市總成交建面僅3018萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了13%，同比大降47%。僅徐州、嘉興少量地塊溢價(jià)成交，其余大多數(shù)城市土拍仍以底價(jià)成交。

孟新增認(rèn)為，整體來(lái)看，2023年以來(lái)核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復(fù)，而多數(shù)城市土地市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力，全國(guó)層面土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變。未來(lái)土拍市場(chǎng)能否回溫，仍有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。短期來(lái)看，全國(guó)土地供求縮量趨勢(shì)或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)或更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市，土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

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