這兩年，房企各部門獨立謀生的趨勢越來越明顯了。?????

去年以來，碧桂園和旭輝人力部門相繼官宣開始內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，成立咨詢公司，碧桂園咨詢公司業(yè)務(wù)綜合覆蓋SSC、招聘、培訓(xùn)、人才發(fā)展、管理咨詢等等，旭輝成立的新公司則聚焦精英人才選聘、培訓(xùn)與領(lǐng)導(dǎo)力發(fā)展、戰(zhàn)略人力資源咨詢?nèi)髽I(yè)務(wù)板塊。

不但人力部門，營銷、工程、設(shè)計、采購等很多部門都開始業(yè)務(wù)化、市場化了，作為獨立主體面向市場，來賺錢增值服務(wù)收益。

【資料圖】

比如東原地產(chǎn)營銷部門就推出了抖音營銷服務(wù)，而各大房企的工程條線，更是早就卷起來了，近60家房企開始涌入代建賽道。

因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合了多專業(yè)職能和工種，本就具備很強的外部性、技術(shù)外溢性。走“原子化”的道路，房企是有先優(yōu)勢的。

房企為啥熱衷于涉足“乙方”業(yè)務(wù)？房企各部門獨立賺錢，真的能行嗎？

下面明源君就來幫大家扒一扒。

代建、營銷、設(shè)計、報建等專業(yè)

正在加速獨立化

在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，房企是資源的整合者。圍繞房地產(chǎn)項目開發(fā)鏈條，一眾的供應(yīng)商為房企提供著不同的服務(wù)。房企是甲方，供應(yīng)商們是乙方。

但現(xiàn)在甲方乙方化趨勢越來越明顯了，表現(xiàn)就是各大職能部門都開始獨立謀生了。

一、代建市場仍是藍(lán)海，各房企正加速布局

代建業(yè)務(wù)狹義上來說主要是工程+成本專業(yè)的打包輸出，也是較早拆分對外的服務(wù)業(yè)務(wù)。

之前明源君曾在《》一文中梳理過，根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，代建模式最終可能會占住宅開發(fā)的20%--30%。

過去代建服務(wù)主要還是面向開發(fā)實力較弱的小型房企，但這幾年來地方政府、國有企業(yè)、金融機構(gòu)等對于代建的需求也增加了。委托代建的項目類型也從住宅，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣?、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等。

隨著代建對象和項目類型的多元化，代建模式將持續(xù)滲透進(jìn)城市脈絡(luò)中，房企大有可為。

在房企開發(fā)業(yè)務(wù)普遍下滑的當(dāng)前，代建業(yè)務(wù)卻保持這強勁的增長勢頭。

金地管理董事長郝一斌對代建前景也很看好，其預(yù)測，到2025年商品房代建將從一個百億元級的市場成長為千億元級的市場。

對于這塊蛋糕，各大房企斗毆蠢蠢欲動。綠城、金地、旭輝、朗詩等都在搶灘代建市場。

從目前市場來看，代建也是當(dāng)下除了商業(yè)、物業(yè)以外，市場化程度最高的一條業(yè)務(wù)線了。???

二、營銷公司化熱火朝天，市場化前景并不明朗

去年，東原地產(chǎn)的營銷部門，基于自己的優(yōu)勢推出了抖音賣房服務(wù)，據(jù)了解目前已經(jīng)接了不少單。

而在此之前，萬科、碧桂園、正榮等房企，早也 宣布了要 將營銷職能部門升級為營銷公司。

一方面為了應(yīng)對強勢的渠道，減少渠道費用的投入，另一方面，也是通過組織調(diào)整，倒逼營銷條線提升效率，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式。

據(jù)公開報道稱，營銷條線剝離出來成為集團(tuán)子公司后，仍然繼續(xù)為集團(tuán)各區(qū)域提供服務(wù)，同時也不排除向外拓展業(yè)務(wù)機會。

某房企四個大區(qū)目前已經(jīng)相繼成立了營銷公司，營銷中心由職能部門升級為全資子公司，與地產(chǎn)區(qū)域公司級別相當(dāng)。初期先與地產(chǎn)公司強綁定，后期則計劃外拓尋求新業(yè)務(wù)。

而央企保利、國企越秀都在更早之前，就成立了自己的營銷公司。其中保利投顧因為發(fā)展起步早，現(xiàn)在已經(jīng)是較知名的營銷機構(gòu)，形成了包括前期、營銷、分銷、存量經(jīng)紀(jì)、大數(shù)據(jù)在內(nèi)的全鏈條服務(wù)矩陣。

營銷獨立化的優(yōu)點很多，比如提升營銷自主性、倒逼人員專業(yè)度提升等。這幾年說地產(chǎn)營銷沒落的聲音一直不斷，營銷獨立成為公司說不定是打破內(nèi)卷的契機。因為獨立后營銷團(tuán)隊的目光更容易一致對外，基層營銷人才也有更多機會。

但營銷公司化的市場化前景，目前仍不明朗。

作為一個“營銷服務(wù)商”，他們在市場跟蹤服務(wù)、數(shù)據(jù)服務(wù)等方面有天然劣勢。想要完全獨立，對外承接項目的代理業(yè)務(wù)，還是有比較厚的壁壘。

另一方面，獨立的營銷公司，與保留在集團(tuán)內(nèi)的營銷部，在合作上也可能會出現(xiàn)沖突。要么就是營銷公司全盤聽母公司指令，沒有話語權(quán)、失去獨立的意義；要么就是營銷公司獨大，集團(tuán)內(nèi)的營銷部形同虛設(shè)。

二者之間的協(xié)作關(guān)系，恐怕還需要花不少精力理順。

或者，從細(xì)分業(yè)務(wù)切入，有可能是營銷市場化的一個突破口。

三、設(shè)計專業(yè)作為智庫，逐漸開始謀求獨立

設(shè)計專業(yè)獨立出來外拓的案例目前還非常非常少，但并不是沒有。脫胎于上海萬科的萬晟智庫，就是其一。

2015年在萬科的“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略下，原上海萬科的產(chǎn)品管理部搖身一變，成了上海萬科的全資子公司。其核心定位是萬科上海區(qū)域的產(chǎn)品能力支持平臺。

此舉讓原本隸屬于設(shè)計部門的職能，得到了橫向與縱深上的全面擴展，延伸出包括研究、定位、策劃、設(shè)計等環(huán)節(jié)在內(nèi)的一套智庫系統(tǒng)。目前設(shè)有4大研究中心，為受托項目提供產(chǎn)品綜合解決方案。

△萬晟智庫研究中心架構(gòu)（圖源：萬晟產(chǎn)品智庫）

萬晟同時也在作為獨立的決策智庫，進(jìn)行市場化運作，對外承接業(yè)務(wù)。但目前市場化程度還不是特別高，仍然以母公司業(yè)務(wù)為主，對外服務(wù)的案例還不明晰。

但這在設(shè)計專業(yè)獨立化方面，是一個較有開拓性的嘗試。未來那些以產(chǎn)品力、設(shè)計力著稱的房企，都有機會往這個方向去發(fā)展新的輕資產(chǎn)輸出模式。

但以一般設(shè)計院的工作強度來看，剛從開發(fā)商獨立出來的設(shè)計業(yè)務(wù)，如果不能迅速擴充人員，那短時間內(nèi)的精力也只能用于服務(wù)母公司。想要成功進(jìn)入市場化階段，會需要一個較為漫長的培育過程。

但憑借母公司的品牌力背書，如果有精力做好規(guī)模擴充、市場化外拓的工作，效益應(yīng)該還是可期的。

四、人力部門獨立，也不容易?

上文提到，去年以來，碧桂園和旭輝人力部門相繼官宣開始內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，成立咨詢公司，碧桂園咨詢公司業(yè)務(wù)綜合覆蓋SSC、招聘、培訓(xùn)、人才發(fā)展、管理咨詢等等，

前段時間，明源君就發(fā)現(xiàn)碧桂園人力在推出線上培訓(xùn)業(yè)務(wù)了，動作還是比較快的，但是人力部門的獨立化，還處于摸索階段。畢竟，目前整個行業(yè)都在收縮，人才也是處于飽和狀態(tài)，到底市場空間有多大，還需要時間去驗證。??????????????????

五、只要地區(qū)滲透力夠強，連報建部都能出去賺錢

相比前三種來說，報建部的獨立化恐怕在許多地產(chǎn)人聽來，有點匪夷所思。但你別說，還真有這么干的，而且干得還不錯。

報建獨立化的做法，比較多見于擁有強勢本土資源的區(qū)域性房企。因為要搞定報建報批的活兒，必須在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門、舊村里都有靠譜人脈才行。這是本土深耕型房企的特有優(yōu)勢，資源稟賦幾乎不可能移植。

報建服務(wù)輸出的方式，主要是面向缺乏開發(fā)能力的村股份公司、工廠主等，承接土地的前期申報業(yè)務(wù)。通常會將整個報建專業(yè)搭配數(shù)名投拓人員，打包作為一個獨立服務(wù)板塊。

這項業(yè)務(wù)同樣也可以面向龍頭房企，為進(jìn)入陌生市場的大集團(tuán)擺平當(dāng)?shù)厣陥蟮碾y題。總的來說，就是幫客戶把“生地”做成“熟地”，通常按特定的報建節(jié)點來收取定額服務(wù)費。

據(jù)明源君的一位報建朋友透露，他們一個二百人規(guī)模的小房企，前兩年靠這項服務(wù)，已經(jīng)帶來了數(shù)千萬的收入。老板還比較重視，未來會持續(xù)擴大這項業(yè)務(wù)。

這種模式在大灣區(qū)發(fā)展得相當(dāng)不錯，因為該地區(qū)舊改量巨大、城市更新的政策流程相對復(fù)雜。這也是很多區(qū)域性房企用于勾地、提前鎖定合作意向的重要策略。

申報服務(wù)費每年的總體進(jìn)賬并不多，大房企恐怕看不上這點營收，也不太適合作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)。但很適合資源強勢的本土房企去開拓賽道，讓存在感很低的報建部，也能為公司創(chuàng)造更大的效益。

從職能部門到集團(tuán)子公司

逆境之下房企尋求自我突破

從做甲方到做乙方，從一個部門到一家子公司，不僅僅是組織上的變化，更是經(jīng)營邏輯的調(diào)整。

為什么房企要推動內(nèi)部創(chuàng)業(yè)？

1、內(nèi)部市場化運作，實現(xiàn)降本增效提質(zhì)

這兩年房企的組織架構(gòu)調(diào)整非常頻繁，其中既有由于戰(zhàn)略收縮而進(jìn)行的合并優(yōu)化，也有出于組織提效而進(jìn)行的簡化調(diào)整。而將職能部門獨立成為一家子公司的做法，也是司空見慣了。

組織調(diào)整是服務(wù)于戰(zhàn)略調(diào)整的。當(dāng)前，降本提效是房企普遍的訴求，成立子公司的目的之一也是解決職能重復(fù)、實現(xiàn)資源共享、打破組織壁壘，從而實現(xiàn)降本提效。

去年，萬物云CEO朱保全曾撰文對外發(fā)聲，回應(yīng)萬科成立獵頭公司的傳聞。朱保全稱，2019年萬科對人力資源板塊做了兩次升級。

先是啟動職能管理垂直化變革。將中后臺人力、財務(wù)、綜合（含行政與采購）部門從各地城市公司抽離，并由本部成立的“公司服務(wù)中心”做垂直管理，拉通屬地差異、沉淀專業(yè)能力、做到全國層面的資源集約與共享。從而解決屬地重復(fù)建設(shè)與專業(yè)能力不足問題，也解決各業(yè)務(wù)單元間壁壘問題。

在垂直管理的基礎(chǔ)上啟動職能業(yè)務(wù)化嘗試，將原公司服務(wù)中心升級為“企業(yè)服務(wù)事業(yè)部”，即“祥盈企服”公司。

“借助這一內(nèi)部市場化的運作方式，倒逼職能部門提升效率和服務(wù)水平”。據(jù)介紹，憑借這一舉措，2019年三個職能條線的管理效率提升了20%。

同樣在去年，包括碧桂園、正榮在內(nèi)的房企，將營銷職能部門升級為營銷公司，一方面為了應(yīng)對強勢的渠道，減少渠道費用的投入，另一方面，也是通過組織調(diào)整，倒逼營銷條線提升效率，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式。

據(jù)公開報道稱，營銷條線剝離出來成為集團(tuán)子公司后，仍然繼續(xù)為集團(tuán)各區(qū)域提供服務(wù)，同時也不排除向外拓展業(yè)務(wù)機會。

可見，無論是營銷、人力、財務(wù)亦或是其他部門，升級為子公司的出發(fā)點基本是一致，都是希望通過組織的調(diào)整，實現(xiàn)降本、增效、提質(zhì)。

2、對外承接業(yè)務(wù)，“花錢”的部門也能自食其力

針對成立“慧捷咨詢”這事，碧桂園還專門發(fā)布了一篇文章介紹其來龍去脈。

在文中，碧桂園直言，“碧桂園的業(yè)務(wù)收縮了，這對于擅長持續(xù)大規(guī)模作戰(zhàn)的人力團(tuán)隊算是‘滅頂之災(zāi)’，沒仗打了，從歸零思維看自然不需要繼續(xù)養(yǎng)一支能征戰(zhàn)的隊伍，這就有了不得已的成分：成立公司，市場化養(yǎng)活自己?！?/p>

這段話應(yīng)該說非常實誠。

將職能部門剝離出來，成立獨立經(jīng)營的子公司，倒逼這些原本“花錢”的部門學(xué)會自食其力，養(yǎng)活自己，不僅減少了對公司的負(fù)擔(dān)，甚至還能創(chuàng)造額外的利潤。

與此同時，將一部分員工“裝進(jìn)”子公司，對于提高房企的人效也有一定作用。

3、拓寬房企的賽道，成為新的利潤增長點

去年以來，由于商品房市場持續(xù)疲軟，房企現(xiàn)金流壓力空前，收縮戰(zhàn)略、精簡組織已成行業(yè)常態(tài)。

主流觀點認(rèn)為，房地產(chǎn)的市場容量，在經(jīng)歷了2021年18萬億的巔峰之后，已經(jīng)觸頂回落。多位業(yè)內(nèi)大佬一致預(yù)估，行業(yè)規(guī)模將下降到10萬億左右。

這意味著，大部分房企的規(guī)模將隨著下降，大量地產(chǎn)人將陷入“冗余”狀態(tài)。再加之房開的利潤不斷削薄，房企也亟需尋找新的規(guī)?；蚶麧櫾鲩L點。

目前最被看好的代建業(yè)務(wù)，就是最有代表性的例子。

在房企開發(fā)業(yè)務(wù)普遍下滑的當(dāng)前，代建業(yè)務(wù)卻保持這強勁的增長勢頭。

房企轉(zhuǎn)型做乙方

對地產(chǎn)人來說意味著什么？

將職能部門剝離出去成立獨立經(jīng)營的子公司，受影響的不僅僅是該條線的員工，對地產(chǎn)從業(yè)者來說，這也是一種信號，意味著行業(yè)對從業(yè)者的要求正在發(fā)生變化。

首先，心態(tài)要轉(zhuǎn)變，告別“等、靠、要”

過去房企習(xí)慣于當(dāng)“甲方”，習(xí)慣于當(dāng)“管理者”，一部分地產(chǎn)人其實心態(tài)上還是有些優(yōu)越感的。

隨著房企越來越多的涉足“乙方”業(yè)務(wù)，地產(chǎn)人的心態(tài)也要有所變化，一方面，要從習(xí)慣“管理別人”變成“被別人管理”，從向別人提要求下指令，變成接受要求，執(zhí)行指令。另一方面，要從等、靠、要到自己動手，對自己的年度目標(biāo)、業(yè)務(wù)目標(biāo)也要有更強的緊迫感。

其次，要強化專業(yè)能力，靠實力吃飯

房地產(chǎn)開發(fā)是一個資源高度集中的過程，設(shè)計、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)，都有供應(yīng)商協(xié)助完成，而房企各崗位則更多的扮演管理、協(xié)調(diào)的角色。

這也是為什么，一些地產(chǎn)崗位常常被質(zhì)疑為“二傳手”。雖然這種說法比較極端，但也不可否認(rèn)，一些房企內(nèi)部習(xí)慣假手于人，以至于專業(yè)能力逐年退化。這幾年備受吐槽的“渠道綁架論”就是最典型的例子。

隨著行業(yè)下行，房企降本提效的訴求愈發(fā)明顯，越來越多房企倡議“自己動手豐衣足食”。將職能部門剝離出去成立子公司，無疑也是將專業(yè)水平放在市場中接受檢驗，倒逼各部門實現(xiàn)自我進(jìn)化。

當(dāng)然，房企轉(zhuǎn)型做乙方也是一個摸索的過程，自然少不了一些不足之處。

比如很早之前就有房企成立自己的建筑公司、材料公司等，這些公司往往依賴集團(tuán)訂單，市場化程度不夠高，對外競爭力不足。

但不可否認(rèn)的是，身處變革時代，變化就是最大的不變。對于地產(chǎn)人而言，只有實力過硬才能以不變應(yīng)萬變。（作者：若可、老胡）

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