受地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的影響，物管行業(yè)也迎來調(diào)整與變化，其中最明顯的特點是收并購減少、獨立性增強、城市服務業(yè)務增長潛力大。中指研究院4月26日發(fā)布的《2023年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》顯示，2022年，百強企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，對關聯(lián)方項目的依賴程度逐步降低。

在多元業(yè)務方面，城市服務成為各大物企積極布局的重要賽道。在中指研究院常務副院長黃瑜看來，城市服務成為越來越多的百強企業(yè)布局的重點領域，其市場空間逐漸被打開，已形成萬億規(guī)模的藍海市場。

當前，在多元業(yè)務方面，城市服務成為各大物企積極布局的重要賽道。資料圖片

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百強企業(yè)第三方在管面積占比升至約55%

目前的物管行業(yè)，管理規(guī)模增速放緩，市場集中度進一步提升。

上述報告顯示，2022年，百強企業(yè)管理面積均值實現(xiàn)穩(wěn)步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

同時，在盈利能力方面，物管企業(yè)面臨挑戰(zhàn)，毛利潤和凈利潤明顯下降。報告指出，2022年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%，毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，成為近幾年來利潤率水平新低，“增收不增利”的現(xiàn)象明顯。

值得關注的是，以往，受從房企中分拆上市的特性制約，物管企業(yè)對母公司較為依賴，如今這種現(xiàn)象正在改變，從“依賴”變成了“補充”。部分上市百強企業(yè)每年新增管理面積中，關聯(lián)方的貢獻程度趨于減弱，華潤萬象生活、建業(yè)新生活、京城佳業(yè)、新城悅服務、遠洋服務等多家百強企業(yè)新增管理面積中關聯(lián)方供給占比出現(xiàn)持續(xù)下滑，且下降趨勢明顯。

“百強企業(yè)應擺脫關聯(lián)企業(yè)的項目依賴，聚焦市場化拓展，更多依靠第三方力量實現(xiàn)長遠發(fā)展，同時，應把握存量市場中蘊含的機遇，強化存量市場拓展能力。”黃瑜如是說。

從數(shù)據(jù)上來看，百強企業(yè)第三方在管面積占比持續(xù)提升。報告顯示，2022年，百強企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較上年提升1.07個百分點。黃瑜表示，市場競標競爭激烈、難度較大，百強企業(yè)也在尋求與第三方企業(yè)合作，在住宅、非住宅、城市服務等領域充分發(fā)揮合作企業(yè)的資源優(yōu)勢，進一步提升第三方項目拓展能力。

從依賴地產(chǎn)母公司到轉(zhuǎn)為加大第三方的拓展，可以看出，物管企業(yè)的獨立性持續(xù)增強。

在此前的業(yè)績發(fā)布會上，萬科云董事長朱保全曾表示，物業(yè)公司經(jīng)歷了因?qū)δ腹镜膹娨蕾嚩皇袌隹春?，到渴望擺脫依賴彰顯第三方獨立性的轉(zhuǎn)變。

此外，2022年物管行業(yè)的另一個特點是收并購大幅減少。報告顯示，2022年，披露相關信息的典型并購交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購市場的交易總金額。對于收并購大幅減少的原因，中指研究院分析稱，并購市場環(huán)境錯綜復雜，并購方更謹慎、全面地平衡標的質(zhì)量、價格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度；由于地產(chǎn)困局的影響，年內(nèi)大型并購案例較為少見。

值得一提的是，雖然收并購大幅減少，但是國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業(yè)、金茂服務等國企赫然在列，扛起了并購大旗。此外，并購類型由“規(guī)模型”并購向“業(yè)務型”并購轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”并購更集中于特色細分賽道。

積極挖掘城市服務萬億規(guī)模藍海市場

近兩年，物管行業(yè)一個很重要的發(fā)展方向是，物企積極布局城市服務賽道，包括萬物云、碧桂園服務、保利物業(yè)等頭部物管企業(yè)在這個行業(yè)加快布局，相關數(shù)據(jù)顯示，上市物企中已有超半數(shù)企業(yè)進軍城市服務領域。

剛剛結束的年報季數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，萬科的城市服務項目蝶城總數(shù)增長到584個；碧桂園的城市服務項目已覆蓋超過150個城市，去年收入接近50億元，2019-2022年年均復合增速高達313.53%；保利物業(yè)、時代鄰里城市服務自2019年至2022年年均復合增長率也都超過60%。

黃瑜稱，從市場空間看，城市服務已形成萬億規(guī)模的藍海市場，正成為百強企業(yè)競相追逐的業(yè)務布局方向。2022年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出達到19415億元，假設該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設到2025年物業(yè)管理的滲透度達到50%左右，物業(yè)服務企業(yè)參與城市社區(qū)服務的潛在市場容量為9707.5億元。

需要指出的是，城市服務業(yè)務雖然增長潛力大，但是不同于傳統(tǒng)的社區(qū)“小”物業(yè)服務，城市服務堪稱“大”物業(yè)，服務半徑大、業(yè)務復雜、挑戰(zhàn)性高。對于物管企業(yè)來說，也有著較高的門檻要求和專業(yè)性要求。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗

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