4月21日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者從多個(gè)獨(dú)立信源處獲悉，深圳將調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)。根據(jù)此前傳言，深圳銀行核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。多位深圳地區(qū)銀行業(yè)內(nèi)人士告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，確有此事，但是目前暫未有相關(guān)正式文件。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，深圳參考價(jià)格政策打擊深圳房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求，經(jīng)過2年的實(shí)行，市場已經(jīng)回歸理性水平，參考價(jià)格的政策也起到了階段性的作用。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳市場對(duì)于二手房參考價(jià)或指導(dǎo)價(jià)做出了微調(diào)，對(duì)于市場交易行情會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

【資料圖】

實(shí)際上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已有所好轉(zhuǎn)，一季度相關(guān)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)有所回暖。不過，另有銀行業(yè)內(nèi)人士直言，4月份部分地區(qū)房地產(chǎn)市場銷售情況有所反復(fù)，當(dāng)前將房貸利率普遍上行的可能行不大。

深圳房貸取消參考指導(dǎo)價(jià)可為購房者減少首付比例

“消息屬實(shí)?！鄙钲诘貐^(qū)某股份制銀行業(yè)內(nèi)人士告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，近期該行已經(jīng)得到消息，深圳二手房貸不必再參考此前二手房參考價(jià)。

據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，此前深圳地區(qū)市民購買二手房時(shí)，需要參照二手房參考價(jià)、往前備案價(jià)以及評(píng)估價(jià)三者最低的原則進(jìn)行貸款。這是應(yīng)對(duì)此前深圳地區(qū)房價(jià)高漲時(shí)出臺(tái)的相關(guān)政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，若不按參考價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款發(fā)放，對(duì)于購房者而言可以減少首付比例。

他計(jì)算道，在不考慮評(píng)估價(jià)下，一套二手房參考價(jià)為450萬、實(shí)際交易價(jià)格為500萬的住房中，按照參考價(jià)和不按參考價(jià)進(jìn)行貸款發(fā)放，首付和貸款額會(huì)發(fā)生明顯的變化。在參考價(jià)模式下，銀行將按照450萬的70%為客戶貸款，即實(shí)際貸款金額為315萬，這意味著實(shí)際支付的首付金額為185萬元。而不執(zhí)行參考價(jià)的模式下，銀行即可按照500萬的70%為客戶辦理按揭貸款，即首付款500萬元的30%（150萬），貸款金額為350萬。因此首付比例將減少35萬，相當(dāng)于原來首付款減少了約20%的負(fù)擔(dān)，激活購房需求。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年2月8日宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，全市3595個(gè)住宅小區(qū)迎來官方參考成交價(jià)格。參考價(jià)格出臺(tái)之后，深圳的二手房成交規(guī)模及房價(jià)均下降明顯，2020年，深圳二手住宅全年成交規(guī)模在9萬套，2021年成交規(guī)模降至不足4萬套，2022年更是全年成交僅2.1萬套。

“參考價(jià)政策的實(shí)行在成交價(jià)高于官方參考價(jià)的情況下，購房者所貸額度有所降低，首付款將會(huì)提高，購房門檻提升。在參考價(jià)格下，深圳購房者的觀望情緒更為濃厚，入市節(jié)奏放緩?！蓖跣员硎?，深圳參考價(jià)格政策打擊深圳房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求，經(jīng)過2年的實(shí)行，市場已經(jīng)回歸理性水平，參考價(jià)格的政策也起到了階段性的作用。

在王小嬙看來，當(dāng)下如果放開指導(dǎo)價(jià)格政策，銀行核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考，那么市場價(jià)格將更加反映房屋的實(shí)際價(jià)值，減緩購房者不斷看跌的心態(tài)，另外一方面也意味著部分購房者的首付門檻放開，有利于提升二手房市場的活躍度。

部分地區(qū)樓市銷售有反復(fù)不改回暖大趨勢

“從銀行貸款來看，一季度個(gè)人住房按揭貸款的客戶明顯有所增多。”深圳地區(qū)某股份制銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，但是3月以后，來辦理銀行信貸的客戶已經(jīng)有所減少。

不僅是深圳地區(qū)，據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，全國多個(gè)地區(qū)4月份樓市交易出現(xiàn)了反復(fù)。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布4月50城新房成交預(yù)測報(bào)告顯示，今年4月1日至4月18日，50城中有44個(gè)城市新房成交呈現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢，相當(dāng)于近9成城市樓市交易行情要比3月份弱。

“出現(xiàn)月度的上下波動(dòng)是正常的，但4月中上旬下降城市數(shù)量過多，但要重視二季度的住房交易行情。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，其中部分原因和3月下旬一些城市密集網(wǎng)簽有關(guān)系。從各城市售樓處等反饋的情況來看，4月份確實(shí)相比3月份熱度有所減弱。雖然房地產(chǎn)市場回暖的大趨勢并不改變，但確實(shí)要防范部分月份交易行情出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾亦表示，近一段時(shí)間，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤、穩(wěn)定房地產(chǎn)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，各方信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，交易活躍性有所上升。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增速呈上升態(tài)勢。3月末，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增長6.4%，比上月末和上年末分別高0.7和2.4個(gè)百分點(diǎn)。一季度新增6536億元，同比多增3791億元。

房貸利率保持相對(duì)穩(wěn)定快速上行可能性不大

房地產(chǎn)市場回暖，近期市場針對(duì)房貸利率是否上行的討論甚囂塵上。不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房貸利率短期內(nèi)快速上漲的可能性不大，不過還應(yīng)區(qū)分來看。

王小嬙認(rèn)為，4月沒有延續(xù)此前房地產(chǎn)市場熱度，因此房貸利率短期內(nèi)不會(huì)上行。

東方金誠宏觀首席分析師王青認(rèn)為，若二季度樓市回暖過程出現(xiàn)反復(fù)，未來不排除在MLF利率不動(dòng)的同時(shí)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)10-15個(gè)基點(diǎn)的可能。

招聯(lián)首席研究員董希淼亦認(rèn)為，5年期以上LPR報(bào)價(jià)在未來仍有下降空間。房貸利率處于低位，對(duì)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇起到了促進(jìn)作用。不僅可以引導(dǎo)市場預(yù)期，較低的貸款利率能促進(jìn)購房者入場，還可以降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，減輕購房人壓力。從整個(gè)房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，一線城市的復(fù)蘇狀況比較明顯，但三四線城市較為脆弱，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展需要繼續(xù)采取積極措施。在當(dāng)前情況下，房貸利率應(yīng)維持相對(duì)較低的水平，不宜過快退出。

不過，從今年3月份新建房商品房住宅銷售情況來看表現(xiàn)較好。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城相關(guān)數(shù)據(jù)中，僅有大連、包頭、丹東、牡丹江、泉州5地新建商品住宅銷售價(jià)格同比、環(huán)比仍有所下降。

而根據(jù)今年1月人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》通知顯示，按照1月5日發(fā)布的規(guī)定，評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲的城市，應(yīng)當(dāng)自下一個(gè)季度起恢復(fù)首套房貸款利率下限。

董希淼表示，該規(guī)范比較明確，因此新房價(jià)格同比、環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月上漲的城市，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定上調(diào)房貸利率。符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)，新發(fā)放貸款利率出現(xiàn)比較明顯的下降，說明地方政府和金融部門在過去用足、用好了該項(xiàng)政策，該政策也發(fā)揮了積極作用。

此外，董希淼還表示，對(duì)房貸利率應(yīng)區(qū)別對(duì)待。首套房貸利率處于歷史相對(duì)較低的水平，但二套房房貸利率依然相對(duì)較高，未來在支持改善性住房需求上還有很多空間，比如，在一些城市可以考慮階段性下調(diào)二套房房貸利率的下限。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊 編輯 陳莉 校對(duì) 柳寶慶

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