文/羊城晚報全媒體記者 梁棟賢

4月20日，廣州市番禺區(qū)再推出兩宗住宅用地。這兩宗位于漢溪大道北側(cè)的住宅用地，雙雙在經(jīng)過50多輪的報價后達到了封頂價，這距離上次番禺區(qū)出現(xiàn)封頂價的宅地不過一周。

漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊的成交總價為827425萬元，樓面地價為32176元/平方米。漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊的成交總價為841455萬元，樓面地價為33434元/平方米。后者的樓面地價比2020年越秀地產(chǎn)拿下越秀·和樾府地塊時的32405元/平方米還高一些。最終這兩宗地雙雙被華潤長隆聯(lián)合體搖中并拿下。

(資料圖)

兩宗地塊的航拍情況（廣州市房地產(chǎn)協(xié)會供圖）

靠近地鐵站，北望長隆景區(qū)

為什么這兩宗宅地都如此受歡迎？最大的原因是地理位置好。

漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊和BA0902125地塊南面是漢溪大道，其中BA0902011地塊的西面幾乎緊挨著地鐵4號線和7號線的換乘站漢溪長隆站D出口，這宗地再往東隔著一條規(guī)劃中的小路就是BA0902125地塊。BA0902125地塊離漢溪長隆地鐵站D出口的距離亦不過300米，而這一地塊再往東走約1公里就能到達地鐵7號線和18號線換乘站南村萬博站。

自駕車也很方便，因為鄰近漢溪大道、番禺大道、新光快速路等主干道，在不塞車的條件下，駕車30分鐘可快速到達廣州南站、琶洲商務區(qū)、廣州國際創(chuàng)新城等重要功能片區(qū)。

景觀方面也不俗，兩宗地均北望長隆歡樂世界，視野較為開闊，但白天會有一定的噪聲影響，特別是在節(jié)假日，長隆景區(qū)的客流量還是很驚人的。

配建學校，補齊教育短板

商業(yè)配套方面，兩宗地所在的漢溪長隆板塊已經(jīng)較為齊備。與BA0902011地塊隔漢溪大道相望的是綜合體項目時代E-park，時代E-park西面則是另一個大型綜合體項目——耀勝新世界廣場。與BA0902125地塊隔漢溪大道相望的則是保利大都匯，這也是一個規(guī)模不算小的商業(yè)項目。若是坐地鐵7號線往東走一個站，就是萬博商務區(qū)，這邊的商業(yè)和商務配套設施就更齊全了。

該板塊最大的短板在于教育設施。目前在售的越秀·和樾府和新世界耀勝尊府（耀勝新世界廣場的住宅部分）自身均無配套學校，漢溪大道南側(cè)的早期住宅項目——錦繡香江花園和南國奧園，均僅配套了民辦學校。這一片區(qū)的居民，如果想讀公辦小學，要走很遠。

這次拍地后，這一短板將被補齊，因為BA0902011地塊的競得人須按規(guī)劃要求配建72班小學、36班初中，并在建成驗收合格后無償移交給廣州市番禺區(qū)教育局。上述初中和小學的地塊一東一西緊密相連，靠西邊的小學，西面與BA0902125地塊隔規(guī)劃路相望，東面的初中，則東望越秀·和樾府。

上述學校一個年級12個班，小學一個年級最多可容納540人，初中600人，都是規(guī)模不小的學校，有望解決越秀·和樾府和這兩個新拍地塊建成樓盤的業(yè)主需求。

小學地塊往北則是幼兒園用地，BA0902125地塊的競得人須按規(guī)劃要求配建21班幼兒園，在建成驗收合格后無償移交給廣州市番禺區(qū)教育局。

不難看出，因為分別有不同的配建任務，而BA0902125地塊競得者的配建量更大，因此兩者的地價都比表面看起來的要高一些，在計算配建成本后，兩宗地的樓面地價成本其實相差無幾。

上述配建學校的出現(xiàn)，確實解了附近樓盤業(yè)主的燃眉之急，不過，對于這一片區(qū)是否會大價錢引入很知名的學校，則有待后續(xù)觀察。

漢溪長隆板塊正迎來質(zhì)的變化

漢溪長隆板塊的變化不僅是新增了幾所學校。今年年初，廣州市規(guī)劃和自然資源局公示了《番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)地塊（BA0902規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃》，這一規(guī)劃涉及的區(qū)域，西至新光快速路、南至漢溪大道、東至番禺大道、北至長隆酒店，用地面積106.4公頃，在用地性質(zhì)、規(guī)劃指標、公共服務設施、道路交通四個方面都有了調(diào)整。

調(diào)整后，片區(qū)內(nèi)有居住功能的用地，將新增近20公頃。除了這次推出的兩宗純住宅用地之外，未來還有約9公頃的商業(yè)兼容二類居住的用地推出。

此外，規(guī)劃指標調(diào)整總計容建筑面積由139.8萬平方米調(diào)整至117.3萬平方米，較原來的規(guī)劃減少了22.5萬平方米，直觀地說，就是這一區(qū)域的樓更少了，綠地有望更多了。調(diào)整后商業(yè)商務建筑面積45.9萬平方米，居住建筑面積50.9萬平方米，公園綠地兼容娛樂設施建筑面積14.0萬平方米，總體而言建筑環(huán)境將更好。

越秀·和樾府代建的市政公園（開發(fā)商供圖）

兩個新項目接棒，板塊有望接續(xù)走紅

去年，漢溪長隆板塊內(nèi)的越秀·和樾府銷售業(yè)績不錯，成了網(wǎng)紅樓盤，該項目目前主推約270平方米的五房單位，均價8萬元/平方米。該樓盤往南走約一公里，在漢溪大道往南數(shù)百米的地方，另有一個一手樓盤香江·拾光盛境，該樓盤主推約105平方米的單位，均價約5.3萬元/平方米，不過這個樓盤總共也就幾十套單位，而且離主干道很遠，因此市場關注度不高。

到明年，隨著越秀·和樾府的銷售進入尾聲，板塊內(nèi)原本就只有耀勝新世界這個地鐵上蓋樓盤在售。如今情形又不相同，隨著這次兩宗新地塊的拍出，長隆板塊住宅市場又有了新的接棒者。

《羊城晚報》2023年4月21日A15版報道

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來源 | 羊城晚報?羊城派

責編 | 王敏

校對 | 林霄

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