問(wèn) 題

在房屋征收案件中，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)是否應(yīng)予補(bǔ)償？

(資料圖)

解答精要

一般情況下，被征收房屋價(jià)值應(yīng)包括土地使用權(quán)等因素，故不應(yīng)對(duì)被征收房屋的國(guó)有土地使用權(quán)另行補(bǔ)償。如查明房屋評(píng)估報(bào)告確實(shí)未包含土地使用權(quán)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)視為評(píng)估報(bào)告明顯依據(jù)不足，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許被征收人申請(qǐng)重新鑒定。

第一，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》關(guān)于補(bǔ)償項(xiàng)目的規(guī)定為明示列舉式，且不含土地使用權(quán)項(xiàng)目,單獨(dú)補(bǔ)償國(guó)有土地使用權(quán)于法無(wú)據(jù)。

被征收人已經(jīng)獲得的國(guó)有土地使用權(quán)屬于其合法財(cái)產(chǎn)，征收導(dǎo)致該財(cái)產(chǎn)權(quán)利由被征收人轉(zhuǎn)移至國(guó)家，屬于被征收人權(quán)利的減損，應(yīng)歸為被征收人的損失。但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）第17條規(guī)定補(bǔ)償給被征收人的項(xiàng)目包含損失類及補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)類,其中損失類僅包括三種：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。但條例第17條規(guī)定的損失類僅包括以上三種，沒(méi)有例外條款或兜底條款規(guī)定其他補(bǔ)償項(xiàng)目。無(wú)論是和被征收人協(xié)商簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，還是房屋征收部門單獨(dú)做出的補(bǔ)償決定，均應(yīng)按照上述條目列明補(bǔ)償項(xiàng)目，單獨(dú)列明國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償條目于法無(wú)據(jù)。

第二，國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)包含于被征收房屋價(jià)值之內(nèi)，故對(duì)被征收人國(guó)有土地使用權(quán)損失的補(bǔ)償應(yīng)包含于被征收房屋價(jià)值損失的補(bǔ)償之內(nèi)。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)制定的規(guī)范性文件。該辦法第11條明確規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估試點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額；第14條亦規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估亦應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋占地面積、土地使用權(quán)等因素。因此，土地使用權(quán)的價(jià)值，在評(píng)估過(guò)程中屬于必須考慮的因素，并最終體現(xiàn)在房屋價(jià)值之內(nèi)。我國(guó)的征收補(bǔ)償屬于公平補(bǔ)償，無(wú)法律及理論依據(jù)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行重復(fù)補(bǔ)償，在房屋評(píng)估價(jià)值已經(jīng)包含土地使用權(quán)價(jià)值的情況下，不能再對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值另行單獨(dú)補(bǔ)償。

第三、房屋評(píng)估價(jià)值確未包含土地使用權(quán)價(jià)值的，應(yīng)允許被征收人申請(qǐng)復(fù)核、鑒定或者重新啟動(dòng)評(píng)估程序。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的有關(guān)規(guī)定，房屋評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示并由房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交，被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果不服，有權(quán)利要求評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋和說(shuō)明；仍有異議的，有權(quán)自收到評(píng)估報(bào)告之日10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核；對(duì)于復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以申請(qǐng)?jiān)u估專家委員會(huì)鑒定。評(píng)估機(jī)構(gòu)未按照上述要求在房屋評(píng)估中計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值的，屬于評(píng)估錯(cuò)誤，被征收人可以在法定期限內(nèi)提出復(fù)核、鑒定，一般能夠保證評(píng)估報(bào)告客觀真實(shí)有效。如果在訴訟中發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告和專家鑒定意見(jiàn)嚴(yán)重缺乏客觀真實(shí)性，已經(jīng)達(dá)到了“明顯依據(jù)不足”的情況，且被征收人申請(qǐng)復(fù)核、鑒定的權(quán)利已經(jīng)過(guò)期，按照評(píng)估報(bào)告維持補(bǔ)償決定的效力將會(huì)損害被征收人的合法權(quán)益，應(yīng)準(zhǔn)許被征收人在訴訟中申請(qǐng)重新鑒定。在實(shí)踐中，如征收部門已將分戶評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)交被征收人，被征收人未提出異議或提出異議被否定的，應(yīng)在訴訟中對(duì)“明顯依據(jù)不足”作比較嚴(yán)格的限定，在被征收人不足以證明房屋評(píng)估價(jià)值確實(shí)未包括土地使用權(quán)價(jià)值的情況下，為防止訴訟過(guò)分拖延，不應(yīng)準(zhǔn)許其重新鑒定申請(qǐng)。

（撰稿：夏浩天）來(lái)源：天津高院法官智典、津法善行

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