圖/文 樂居財經(jīng)研究院團隊

2022年的房地產(chǎn)行業(yè)，是極不平靜的一年。

(相關(guān)資料圖)

這一年，由2021下半年個別房企債務(wù)暴雷所引發(fā)的行業(yè)危機沒有停歇，反而愈演愈烈。房企出險、樓盤停工、去化困難、回款受阻、現(xiàn)金流持續(xù)惡化，行業(yè)陷入惡性循環(huán)，房地產(chǎn)經(jīng)歷前所未有的困境。

持續(xù)的寒冬之下，房企生存成迷。

下半年開始，在保交樓、穩(wěn)經(jīng)濟的社會民生訴求下，“救市”的政策自上而下開始出臺。從中央政治局首次提及“保交樓”，到支持房企融資的“三支箭”、“金融16條”，短短幾個月，地產(chǎn)融資經(jīng)歷了由冷到熱。

這一年，也是房地產(chǎn)企業(yè)的大洗牌和持續(xù)分化之年。

千億房企大縮水，成批房企陷入虧損，不少房企還錄得上市以來首虧。為了保住現(xiàn)金流，房企謹慎拿地，土地投資急劇減少，旗下的資產(chǎn)也被一次次擺上貨架。從現(xiàn)實情況來看，割肉套現(xiàn)成為他們的無奈日常。

但即便面臨相同的行業(yè)環(huán)境，也有房企憑借自身能力，平穩(wěn)穿越周期。他們在過去一年不僅實現(xiàn)規(guī)模的前進，營收、利潤逆市中實現(xiàn)增長，負債結(jié)構(gòu)也得以優(yōu)化。

而未來，隨著行業(yè)經(jīng)營邏輯的變更，房企之間的這種洗牌和優(yōu)化仍將持續(xù)。樂居財經(jīng)推出《2022年內(nèi)房股十大榜單》，從不同維度，立體還原房企過去一年的生存現(xiàn)狀，以鑒往知來，砥礪前行。

營收榜：7家破千億，龍湖首入三甲

2022年，已發(fā)布年報的69家內(nèi)房股，總營收取得31869.30億元的成績，內(nèi)房股平均營收為461.87億元。

與2021相比，2022年營收TOP3座次微調(diào)，內(nèi)房股“營收王”易主，萬科企業(yè)以5038.38億元奪魁；碧桂園以4303.71億元居第二，與萬科企業(yè)相差734.67億元；龍湖集團以2505.65億元位居第三，為近年首入三甲。

期內(nèi)，營收超2000億的內(nèi)房股還有華潤置地，為2070.61億元；而中國海外發(fā)展、綠城中國、新城發(fā)展這三家內(nèi)房股營收也破了千億；建發(fā)國際集團、融創(chuàng)中國營收分別為996.36億元、967.52億元，距離千億僅一步之遙。與2021年相比，營收超2000億的內(nèi)房股減少1家。

從營收增速來看，較上年明顯放緩，僅有3家房企2022年營收規(guī)模實現(xiàn)倍增，為萊蒙國際、天安、華僑城（亞洲），其中萊蒙國際增幅高達527.05%；共5家房企營收增幅在50%-100%之間，包括西王置業(yè)、恒盛地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、眾安集團、大悅城地產(chǎn)。建發(fā)國際集團從第18位上升至第8位，營收同比增長超86%至996.36億元，是TOP10中增幅最大的一家。

不過，48家房企2022年營收下滑，占比近70%，與2021年共21家房企營收下滑對比，2022年營收下滑房企數(shù)量倍增。其中，景業(yè)名邦集團營收同比下滑74.88%，在69家內(nèi)房股中墊底。此外，天譽置業(yè)、上坤地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國的營收跌幅超過50%，共15家內(nèi)房股營收跌幅超40%。

凈利榜：盈利企業(yè)不足一半，36家總虧損2075億

2022年，已發(fā)布年報的69家在港上市內(nèi)資房企，凈利潤累計為-170億元。有36家凈利潤為負，占比為52%。凈利潤為負的36家在港上市內(nèi)資房企，總虧損達2074.97億元。去年同期披露數(shù)據(jù)的79家在港上市內(nèi)資房企，僅有9家發(fā)生虧損。

此外，2022年披露數(shù)據(jù)的69家在港上市內(nèi)資房企中，實現(xiàn)盈利的33家房企總凈利為1905億元。去年同期披露數(shù)據(jù)的79家在港上市內(nèi)資房企中，實現(xiàn)盈利的70家總凈利為3693.38億元。

2022年，萬科凈利潤為375.51億元，從去年的第三名躍居榜首；龍湖集團凈利328.23億元，從去年的第五名躋身前3強，位列第二；華潤置地實現(xiàn)凈利潤323.7億元，同樣躍進前3強，排在第三位。中國海外發(fā)展、綠城中國、合生創(chuàng)展集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、中國金茂、美的置業(yè)分列凈利榜第四至十位。其中，綠城中國、合生創(chuàng)展集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、中國金茂、美的置業(yè)均為前十名的新星。

2021年虧損的9家房企中，深圳控股和SOHO中國在2022年實現(xiàn)扭虧，凈利分別為21.93億元、0.65億元。

2022年，華潤置地以280.91億元躍升至歸母凈利榜榜首。2021年位列榜首的中國海外發(fā)展，歸母凈利為401.55億元，于2022年位列第三。2022年排在第二名的是龍湖集團，歸母凈利為243.62億元。

期內(nèi)，共有4家在港上市內(nèi)資房企歸母凈利超百億，分別為華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、萬科。其中，龍湖集團、萬科均較上年有所增長，歸母凈利分別為226.18億元、243.62億元。

現(xiàn)金榜：僅8家增長，萬科1344億元躍居榜首

房地產(chǎn)行業(yè)“暴雷潮”發(fā)生以來，多家房企發(fā)生債務(wù)違約，千億房企也赫然在列，“現(xiàn)金為王”已不僅僅是口號。即便財報上房企賬面現(xiàn)金充足或現(xiàn)金量持續(xù)增長，依然不能完全避免短期流動性風(fēng)險的發(fā)生。

據(jù)《2022年內(nèi)房股現(xiàn)金榜》，69家房企“囤錢”1.08萬億元，2021年79家公布該項數(shù)據(jù)的在港上市內(nèi)資房企現(xiàn)金總額約為1.5萬億元。

2022年，萬科手握1344.25億元現(xiàn)金躍居榜首，成為”現(xiàn)金王“；碧桂園以1282.81億元位列第二；中國海外發(fā)展手握1103.06億元現(xiàn)金，穩(wěn)居第三名。

2021年，現(xiàn)金超過千億的房企分別為碧桂園、萬科、中國海外發(fā)展、華潤置地。2022年，華潤置地未能延續(xù)千億現(xiàn)金，以955.45億元，位居現(xiàn)金榜第四位。

2022年，中國金茂、保利置業(yè)集團躋身現(xiàn)金榜TOP10,分別以370.89億元、311.73億元的現(xiàn)金額位列第8名、第9名。去年位列前十的正榮地產(chǎn)則掉隊至第40名，現(xiàn)金為32.7億元。

從增幅來看，2022年，僅有8家房企現(xiàn)金實現(xiàn)增長。大悅城地產(chǎn)、首創(chuàng)鉅大、天安位居現(xiàn)金增幅榜前三位，且實現(xiàn)現(xiàn)金翻番。中國金茂、嘉華國際、保利置業(yè)集團、建發(fā)國際集團、西王置業(yè)緊隨其后，增幅均在20%以下。2021年披露數(shù)據(jù)的79家在港上市內(nèi)資房企，有34家實現(xiàn)增長。

在僅有8家房企現(xiàn)金實現(xiàn)增長的情況下，2022年在港上市內(nèi)資房企的現(xiàn)金跌幅較2021年有所擴大。2021年，跌幅超70%的房企有4家，其中上置集團跌幅最大，為81.42%；2022年，跌幅超過70%的房企有7家，其中上坤地產(chǎn)、天譽置業(yè)的跌幅超過了90%。

“三道紅線”榜：14家全紅，七成現(xiàn)金短債比掛科

“三道紅線”是指剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。三線未踩為綠檔，有息負債年增幅不得超過15%；踩中一線為黃檔，有息負債年增幅不得超過10%；踩中兩線為橙檔，有息負債年增幅不得超過5%；三線全踩為紅檔，不得增加有息負債。

截止2022年底，54家內(nèi)房股中，綠檔房企有16家，黃檔房企有20家，橙檔房企有4家，紅檔房企有14家。

相較于去年末，紅檔房企增加不少。2021年統(tǒng)計的77家內(nèi)房股企業(yè)中僅有8家紅檔，而2022年54家樣本企業(yè)中，已有14家三線全紅，占比達到26%。

從“凈負債率”指標來看，40家房企該值低于100%，指標及格率為74.1%，相較2021年下降14.2個百分點。54家內(nèi)房股凈負債率均值為117.8%。其中，福晟國際凈負債率高達1104.2%，遠高于行業(yè)均值，天安凈負債率為-9%，遠低于行業(yè)均值。萬科海外、嘉華國際、九龍倉置業(yè)、港龍中國地產(chǎn)等5家房企凈負債率低于30%，安全邊際較高。

從“剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率”指標來看，34家房企該值低于70%，指標及格率為63%，相較2021年底的61%，提升約2個百分點。54家內(nèi)房股剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率均值為67%。21家房企在60%~70%之間，集中度較高。

從“現(xiàn)金短債比”指標來看，僅有18家房企現(xiàn)金短債比高于1倍，指標及格率為33.3%，相較2021年底的64.9%，大幅下降約31.6個百分點。其中，萬科海外短債為0；建發(fā)國際集團、招商局置地現(xiàn)金短債比超過6倍；其余該項指標綠檔的15家企業(yè)現(xiàn)金短債比平均水平為2.17倍。近七成企業(yè)現(xiàn)金短債比小于1，平均0.34倍。

綜合來看，與2021年相比，凈負債率、現(xiàn)金短債比的及格率均有下滑，剔除預(yù)收后負債率稍有上升。

相比2021年，綠檔房企名單重新洗牌，大悅城地產(chǎn)、國銳地產(chǎn)、美的置業(yè)新晉綠檔房企行列，上實城市開發(fā)、瑞安房地產(chǎn)、路勁等跌出綠檔陣營。不過，綠檔房企中也有少數(shù)“常駐”房企：龍湖集團已連續(xù)七年保持綠檔，越秀地產(chǎn)連續(xù)四年保持綠檔。

土儲榜：僅2家擴增，融創(chuàng)中國超2億方居首

2022年，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)下行、流動性緊張等原因，房企在投資表現(xiàn)上更為審慎。有些選擇放緩節(jié)奏，以守為攻，有些則趁勢出擊，抄底囤糧，土儲競爭格局正在變化。

與2021年相比，52家房企中49家房企土儲“縮水”，占比超九成。其中，華潤置地、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團、越秀地產(chǎn)等14家房企土儲下滑幅度在10%以內(nèi)；中國海外發(fā)展、綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)、遠洋集團等19家房企土儲下滑幅度在10%-20%；萬科企業(yè)、龍湖集團、美的置業(yè)等16家房企土儲下滑幅度在20%以上。

處于榜首的融創(chuàng)中國，總土儲由2021年的2.54億平方米，下降至2022年的2.18億方。盡管多數(shù)房企放緩拿地，仍有個別房企“逆勢”擴增土儲。朗詩綠色管理、瑞安房地產(chǎn)總土儲增幅分別為35.02%、32.86%。

據(jù)榜單，融創(chuàng)中國總土儲超過2億方，成為新的“土儲王”，萬科企業(yè)緊隨其后位居第二，總土儲超過1億方。中國海外發(fā)展、華潤置地、富力地產(chǎn)、龍湖集團、中國金茂5家房企總土儲超過5000萬方。與去年相比，2022年總土儲超過5000萬方的房企減少4家。

從拿地數(shù)量、金額來看，中國海外發(fā)展、華潤置地拿地金額超過1200億元，萬科拿地金額496.4億元；建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國等新增項目超過25個。

少數(shù)股東利潤榜：69家少數(shù)股東獲利460億元

截止2022年末，69家內(nèi)房股少數(shù)股東權(quán)益占比均值為40.43%，比去年同期高出7.83個百分點。其中，24家房企少數(shù)股東權(quán)益占比超過50%，包括福晟國際、恒盛地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、融信中國等；6家房企少數(shù)股東權(quán)益為0%，分別是融創(chuàng)中國、中渝置地、中國天保集團、國銳地產(chǎn)、西王置業(yè)、萬科海外；另有12家房企少數(shù)股東權(quán)益占比低于10%，包括深圳控股、明發(fā)集團、嘉華國際、合生創(chuàng)展集團、中國海外發(fā)展等。

年內(nèi)，69家內(nèi)房股少數(shù)股東合計分走利潤461億元，而當(dāng)期凈利潤總和為-170億元。多家房企在經(jīng)營虧損的情況下，少數(shù)股東依然取得了正收益。

12家房企少數(shù)股東損益占比超過50%，包括路勁、中駿集團控股、招商局置地等。以路勁為例，少數(shù)股東損益占比高達208.02%，期內(nèi)，利潤被少數(shù)股東和永續(xù)債分走，股東應(yīng)占虧損為4.95億港元，而少數(shù)股東應(yīng)占溢利為4.17億港元，本年度基本在為少數(shù)股東“打工”。

據(jù)榜單，21家房企的少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比差值超過50%，分別是眾安集團、福晟國際、路勁、德信中國、綠景中國地產(chǎn)、明發(fā)集團、碧桂園、恒盛地產(chǎn)等；11家房企該差值在20%~50%之間，包括建發(fā)國際集團、弘陽地產(chǎn)、中梁控股等；11家房企該差值在10%~20%之間，包括富力地產(chǎn)、上海證大、合景泰富集團等；21家房企該差值在0%~10%之間，包括嘉里建設(shè)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等；5家房企差值為0，包括中渝置地、中國天保集團、國銳地產(chǎn)、西王置業(yè)、萬科海外。

69家內(nèi)房股中，少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比“失配”的情況并不少見。兩者差值的絕對值，可以大致反映出背離程度，差值越高，明股實債的可能性就越大。

長短債榜：21家短債占比超50%

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)融資與銷售周期一同進入下行階段。隨著四季度政策端持續(xù)發(fā)力，多個融資渠道得到修復(fù)及開放，年末出現(xiàn)翹尾跡象，房企相應(yīng)得到一些喘息機會，但仍難解決本質(zhì)問題。

據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，截止2022年末，68家內(nèi)房股短債占比均值為41%，較2021年提升3.8個百分點，短期償債壓力正在走高。

數(shù)據(jù)顯示，2023年仍然是房企“償債年”。2023年前三季度，房企將迎來一波大規(guī)模償債潮，到期債券總規(guī)模達到5528億元，同比增長6%。其中，境內(nèi)債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。

為應(yīng)對潛在的債務(wù)風(fēng)險，不少房企主動調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短債的比例，以提升企業(yè)財務(wù)安全壁壘。

據(jù)榜單，68家內(nèi)房股中短債占比低于10%的“優(yōu)等生”，從2021年的5家擴大至2022年的8家。2021年的5位“優(yōu)等生”，在2022年僅剩下龍湖集團、九龍倉置業(yè)，短債占比分別為9.93%、7.7%。新晉“優(yōu)等生”分別為中渝置地、國銳地產(chǎn)、招商局置地、明發(fā)集團、建發(fā)國際集團、中國海外發(fā)展。

與2021年相比，短債占比降幅最大的5家分別是中渝置地、萊蒙國際、國銳地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)、天安，降幅在22%-69%之間；短債占比增幅最大的5家分別是SOHO中國、禹洲集團、時代中國控股、正榮地產(chǎn)、領(lǐng)地控股，增幅在73%-42%之間。

據(jù)統(tǒng)計，68家房企長短債比均值為3.94倍。其中，中渝置地以56.02倍領(lǐng)跑，且較2021年大幅提升。國銳地產(chǎn)、招商局置地、明發(fā)集團、建發(fā)國際集團、九龍倉置業(yè)、中國海外發(fā)展長短債比均超過10倍，龍湖集團、嘉里建設(shè)、湯臣集團超過5倍。

榜單中，有21家房企長短債比不足1倍。其中，領(lǐng)地控股的長短債比從2021年的9.43倍下滑至0.94倍，SOHO中國的長短債比從2021年的9.8倍下滑至0.2倍，跌幅明顯。

融資成本榜：最高9.3%，首尾相差4倍

外界往往從一家企業(yè)融資成本的高低，去窺探它基本面、負債水平、流動性的優(yōu)劣。

樂居財經(jīng)統(tǒng)計獲悉，37家已發(fā)布年報的內(nèi)房股房企的平均融資成本為5.1%，但地產(chǎn)商個體差異較大，有的低至2.5%，有的卻高達9.3%，后者是前者的近4倍。

一直以來，港企都追求有現(xiàn)金流的利潤，因此能保持充裕的流動性，以及較低的負債率，這使其受到了金融機構(gòu)的信任，享受到較低的籌錢利率。九龍倉置業(yè)、嘉華國際分別以2.5%、2.6%的融資成本位列前兩位，便是例證。

能展開低成本融資的，多以國資為主。TOP10中，中海、華潤置地、中國金茂、五礦地產(chǎn)等，均以低于5%的融資成本在列；而TOP20里，越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、招商局置地、綠城等，也躋身其中。

民企表現(xiàn)較為出色的，有龍湖集團、美的置業(yè)、碧桂園等主體，三者分別以4.1%、4.62%、5.73%的融資成本，體現(xiàn)自身“穿越周期”的底氣。近來行業(yè)供需端暖風(fēng)頻吹，這類優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)先受益。

不過，也有一些開發(fā)商備受“錢貴”的困擾。融信中國、綠景中國地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、禹洲集團、恒盛地產(chǎn)等，分別以6.86%、6.9%、7.1%、7.23%、9.3%的融資成本，位于排行榜的末端。

與上一年相比，房企們2022年的融資成本，有降有升。北京北辰實業(yè)股份融資成本為5.07%，同比降低了79個bp,降幅最多；而有19家房企的融資成本有所上升，增幅最高的九龍倉置業(yè)，達到了110個bp。

值得注意的是，盡管九龍倉置業(yè)的增幅最高，但其融資成本依然是披露數(shù)據(jù)的37家內(nèi)房股房企中的最低。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益榜：-126億！超六成房企割肉套現(xiàn)

行業(yè)進入調(diào)整期，部分地產(chǎn)商的經(jīng)營周轉(zhuǎn)受到挑戰(zhàn)，在銷售下行的情況下，他們很多都會售出旗下項目，補充流動性，支撐公司利潤。

2022年，31家內(nèi)房股房企均有不同體量的出售附屬、合聯(lián)營公司收益入賬。其中11家出售資產(chǎn)獲得正收益，合計27.76億元；另外20家房企出售資產(chǎn)呈現(xiàn)不同程度的虧損，累計達154.4億元，其中虧損最多的融創(chuàng)中國，虧損達79.8億元。

金額方面，雅居樂該項收益達到了13.5億元，嘉里建設(shè)有8.49億元計入報表，中梁控股、明發(fā)集團的該項收入也超過1億元。除上述4家房企外，其余27家房企的該項收入均在6000萬元以下。

2022年，雅居樂資產(chǎn)出售持續(xù)加速，售出了手中多個項目。比如將廣州亞運城項目26%股權(quán)售予中海，又將重慶項目公司賣給了首創(chuàng)置業(yè)，還有旗下6家項目公司的股權(quán)也拋售給了海螺創(chuàng)業(yè)。然而，大體量的出售資產(chǎn)收益，仍未能扭轉(zhuǎn)其業(yè)績虧損局面，公司期內(nèi)凈利仍為負值。

港企嘉里建設(shè)，相比去年出售資產(chǎn)產(chǎn)生的超10億收益，今年出售力度有所減弱，但出售資產(chǎn)的收益占凈利潤比例有所提升，達到了27.37%。

2022年，出售資產(chǎn)收益占凈利潤比例超過50%的房企僅有3家，相比上年減少一半。明發(fā)集團、萬科海外出售相關(guān)公司的收益，占凈利潤的比例超過了100%，碧桂園的該項比例為53.14%。

此外，美的置業(yè)、禹洲集團、中渝置地、雅居樂集團、德信中國、中梁控股、寶龍地產(chǎn)等7家房企的該項比例，則呈現(xiàn)出了負數(shù)，分別為-0.36%、-0.47%、-1.19%、-10.10%、-11.09%、-13.19%、-33.79%。

其中，美的置業(yè)、德信中國、寶龍地產(chǎn)是因為出售相關(guān)公司的收益為負數(shù)，導(dǎo)致了比例數(shù)值最終為負。

核數(shù)師薪酬榜：平均747萬元，3家開價超兩千萬

核數(shù)師一直是行業(yè)的“守門人”，他們監(jiān)督著各家企業(yè)的運營、交易細節(jié)。較為常見的審計機構(gòu)，有安永、畢馬威、羅兵咸永道、德勤、開元信德、國衛(wèi)等。核數(shù)師們承擔(dān)著重要的角色，獲得的薪酬也并不是一個小數(shù)目。

樂居財經(jīng)對51家內(nèi)房股企業(yè)樣本進行了統(tǒng)計。2022年，總共有9家房企，為核數(shù)師開出的薪酬在千萬以上，相比2021年減少了3家；其中，核數(shù)師薪酬超過兩千萬的共3家。

其中，合生創(chuàng)展集團聘用安永的薪酬為3464.23萬元，位列榜首，是唯一超過3000萬年薪的房企。TOP2、TOP3則分別為融創(chuàng)中國為立信德豪開出的2185萬元、越秀地產(chǎn)為羅兵咸永道開出的2040.9萬元。

除此之外，遠洋集團、建業(yè)地產(chǎn)、萬科企業(yè)、中梁控股、正榮地產(chǎn)、新城發(fā)展為核數(shù)師開出的年薪，分別為1968萬元、1867.1萬元、1680萬元、1300萬元、1130萬元、1038萬元。

樂居財經(jīng)統(tǒng)計的51家企業(yè)樣本中，2021年核數(shù)師的平均薪酬為791.58萬元，2022年為747.11萬元，同比下降了5.62%。其中，有26家房企的核數(shù)師薪酬下降，7家持平，18家有所上漲。也就是說，今年過半房企核數(shù)師的薪酬下降了。

降幅較為明顯的：龍光集團下降62%、寶龍地產(chǎn)降58.23%、佳兆業(yè)集團降51.46%、富力地產(chǎn)降49.48%、天譽置業(yè)降47.15%，余者降幅均在40%以下。

而漲幅最大的則是合生創(chuàng)展集團，2022年，安永在該公司領(lǐng)到的薪酬是3464.23萬元，與上年的2392.85萬相比，上漲了44.77%。另有綠景中國地產(chǎn)上漲了38.62%、越秀地產(chǎn)上漲了30.23%，其余房企的漲幅大多在30%以下。

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