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太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

太原樓市房企分化持續(xù)！

上岸春暖墻外夜冷風(fēng)催！

察勢(shì)者明趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

太原的樓市，曾經(jīng)創(chuàng)造了很多傳奇的故事，其中還不乏全國(guó)性的轟動(dòng)，如2010年星河灣開(kāi)盤(pán)49.6億，2018年晉陽(yáng)湖畔的泰禾金尊府42.9億，2019年綜改區(qū)恒大金碧天下開(kāi)盤(pán)20億...

如此強(qiáng)勁的樓市號(hào)召力成績(jī)，引得房企陸續(xù)進(jìn)入太原淘金，除最早的萬(wàn)達(dá)、恒大、富力、綠地、萬(wàn)科外，太原2015年城改后陸續(xù)進(jìn)入更多的百?gòu)?qiáng)房企總量超過(guò)三十家！

于是看到了土地市場(chǎng)的搶奪大戰(zhàn)，2016年華潤(rùn)34.6億搶得南內(nèi)環(huán)師大，2017年恒大41億搶得小馬，中國(guó)鐵建24.7億搶得省警校地塊...這些畝價(jià)都是接近二千萬(wàn)！

很多地產(chǎn)明星經(jīng)理人都希望來(lái)太原來(lái)刷經(jīng)驗(yàn)值，畢竟樓市奇跡多，面對(duì)各種考核，總是能表現(xiàn)突出且遙遙領(lǐng)先，如山西恒大利潤(rùn)率居高，山西富力的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)很強(qiáng)...

不僅如此，太原的富商充裕，社會(huì)融資活躍，關(guān)鍵時(shí)刻還能給集團(tuán)輸送穩(wěn)定的融資支持！這樣不少人在太原混的可謂是面子，里子都有了，成為集團(tuán)的接班人都有希望！

如果發(fā)展故事是互相成就，價(jià)值共生，那么太原樓市即便歷經(jīng)風(fēng)雨，也能穩(wěn)定前行，然而太原成就了不少房企的掘金之路，但是有些房企可謂是能同富貴不能共患難！

于是我們看到了太原樓市的分化格局，一半火焰，一半海水，有些房企甘愿把最初的紅利讓渡出來(lái)保障如今的發(fā)展，有些房企本就是受命于危難之間，依舊與之前行！

面對(duì)樓市萎靡，2022年太原出臺(tái)36條措施穩(wěn)樓市降首付，2023年太原首套房利息僅為3.8%，加上購(gòu)房補(bǔ)貼和契稅減免等多重寬松舉措下，房企表現(xiàn)依舊差異明顯！

國(guó)央企和優(yōu)秀民企托舉！

樓市如鐵人三項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，有些房企選手適合在馭車(chē)前行，有些房企選手習(xí)慣了潛水游泳，在田徑長(zhǎng)跑中，逐步讓國(guó)央企屬性的均衡性?xún)?yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)！

太原樓市中保利，中海，華潤(rùn)，金茂成為領(lǐng)跑者，山西建投，中國(guó)鐵建，國(guó)投龍投積極向前，招商蛇口，華僑城，山鋼穩(wěn)定前行，萬(wàn)科和龍湖也是樓市托舉的重要力量！

從土地市場(chǎng)來(lái)看，曾經(jīng)爭(zhēng)搶不休的場(chǎng)面不見(jiàn)了，地方性國(guó)企、央企，為行業(yè)提振信心起到積極作用，時(shí)至今日這些房企仍然保持地塊研判，可行性分析，產(chǎn)品優(yōu)化提升！

作為土地開(kāi)發(fā)前端的咨詢(xún)服務(wù)工作者，樓評(píng)君始終認(rèn)為太原樓市需求規(guī)模韌性存在的，改善需求是可逐批次激發(fā)出來(lái)的，行業(yè)發(fā)展壓力更多來(lái)自?xún)?nèi)部的發(fā)展期望值！

2023年太原土地成交偏低，僅有金茂和汾東房地產(chǎn)，樓評(píng)君土地咨詢(xún)中太原比例在大幅降低，但也有新趨勢(shì)——核心地段的土地開(kāi)發(fā)關(guān)注度在增加，有托舉！

2021年山西省國(guó)資運(yùn)營(yíng)公司出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范省屬企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，明確省屬?gòu)氖路康刂黧w企業(yè)為：山西建投、文旅集團(tuán)、華艦體育、華遠(yuǎn)陸港及交控集團(tuán)。

除了5家主體企業(yè)外的省屬企業(yè)，不得對(duì)未納入整合重組范圍的存量項(xiàng)目追加投資，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)及存量商業(yè)用地資源，原則上應(yīng)在一年內(nèi)通過(guò)市場(chǎng)化方式出清。

在此契機(jī)下，山西建投開(kāi)始嶄露頭角，在全省開(kāi)花，并有全國(guó)性布局發(fā)展，先后布局天津，?？诘瘸鞘?，省內(nèi)開(kāi)花省外香的味道，尤其是交付速度上，可謂是一騎絕塵！

在民企中，太原龍湖表現(xiàn)優(yōu)異，作為半路接手的天鉅，以肉眼可見(jiàn)的速度趕超了區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目，在市場(chǎng)下行中依舊保持交付品質(zhì)和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)首個(gè)項(xiàng)目龍湖天鉅按期交房，房證同交，穩(wěn)居西環(huán)板塊領(lǐng)跑梯隊(duì)！

部分民企逾期扎堆扯后腿！

與以上優(yōu)秀的房企不同，不少民企存在掩耳盜鈴，弄虛作假，延期常態(tài)，降標(biāo)坦然，毫無(wú)誠(chéng)意！譬如號(hào)稱(chēng)五星級(jí)家的某品牌，價(jià)格跳水，交房差勁，精裝令人瞠目結(jié)舌。

某力房企，也是各種幺蛾子不斷，多個(gè)項(xiàng)目延期交付，表演式復(fù)工，敘利亞式交工，管前不顧后式的延期開(kāi)發(fā)配套用地，在售熱銷(xiāo)項(xiàng)目也積極靠攏保交樓政策等等...

而諸如遠(yuǎn)大、紅星、陽(yáng)光城、當(dāng)代、融創(chuàng)等品牌的依然難見(jiàn)起色，而房企的票據(jù)違約現(xiàn)象也自然也就存在了，這種問(wèn)題如果不能妥善解決，必然對(duì)品牌價(jià)值有所反噬！

香港萬(wàn)得通訊社報(bào)道，根據(jù)上海票交所披露數(shù)據(jù)顯示，截止2023年03月31日，山西多家企業(yè)出現(xiàn)票據(jù)違約，涉及地產(chǎn)、汽車(chē)、煤炭等行業(yè)，逾期余額多達(dá)5.8億元。

一：太原融創(chuàng)系逾期！

山西中融銀豐置業(yè)有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期5697.71萬(wàn)元，逾期余額5665.51萬(wàn)元。

山西融創(chuàng)現(xiàn)代置業(yè)有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期1.82億元，逾期余額1.73億元。

山西融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在中信銀行股份有限公司太原高新支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期1.57億元，逾期余額1.28億元。

山西中融銀豐置業(yè)有限公司、山西融創(chuàng)現(xiàn)代置業(yè)有限公司、山西融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均為融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下子公司。即截止2023年03月31日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)在山西至少有3.5億元的票據(jù)逾期余額。

另外山西融創(chuàng)恒基置業(yè)有限公司在中信銀行太原分行營(yíng)業(yè)部開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期5587.17萬(wàn)元，逾期余額4515.89萬(wàn)元，該公司大股東是中融國(guó)際信托有限公司旗下子公司，實(shí)際控股人為中國(guó)紡織機(jī)械集團(tuán)，隸屬于中國(guó)機(jī)械工業(yè)集團(tuán)公司。

融創(chuàng)和中信總部在北京，故而中信成為大“冤種”！不過(guò)融創(chuàng)的資產(chǎn)相對(duì)較為優(yōu)質(zhì)。

二：太原當(dāng)代系逾期！

山西當(dāng)代沁鑫置業(yè)有限公司在中國(guó)民生銀行太原親賢北街支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期1470.0萬(wàn)元，逾期余額1470.0萬(wàn)元。

山西當(dāng)代萬(wàn)興置業(yè)有限公司在交通銀行股份有限公司太原雙喜支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期1673.8萬(wàn)元，逾期余額1673.8萬(wàn)元。

山西當(dāng)代綠色置業(yè)有限公司在中國(guó)民生銀行太原親賢北街支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期5174.0萬(wàn)元，逾期余額5074.0萬(wàn)元。

山西當(dāng)代沁鑫置業(yè)有限公司、山西當(dāng)代萬(wàn)興置業(yè)有限公司、山西當(dāng)代綠色置業(yè)有限公司均為當(dāng)代置業(yè)旗下子公司。即截止2023年03月31日，當(dāng)代置業(yè)在山西至少有8217萬(wàn)元的票據(jù)逾期余額。

當(dāng)代和民生總部也在北京，謝鑫作為當(dāng)過(guò)老板秘書(shū)的人，其先知先覺(jué)能力應(yīng)該有的！

三：太原恒大系逾期！

山西君合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在交通銀行太原河西支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期13.08萬(wàn)元，逾期余額13.08萬(wàn)元。

晉中恒賓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在中國(guó)建設(shè)銀行山西省晉中市榆次區(qū)支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期23.29萬(wàn)元，逾期余額23.29萬(wàn)元。

山西嘉盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在華夏銀行太原府西街支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期438.33萬(wàn)元，逾期余額438.33萬(wàn)元。

山西蘭花康宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在交通銀行太原河西支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期106.85萬(wàn)元，逾期余額106.85萬(wàn)元。

山西君合房地產(chǎn)、晉中恒賓房地產(chǎn)、山西嘉盛房地產(chǎn)、山西蘭花康宇房地產(chǎn)均為恒大集團(tuán)旗下子公司。即截止2023年03月31日，恒大集團(tuán)在山西至少有581萬(wàn)元的票據(jù)逾期余額。

恒大涉及金額較少，較為分散，建行和交行本身房貸規(guī)模較大！

四：太原遠(yuǎn)大系逾期！

山西遠(yuǎn)大置業(yè)有限責(zé)任公司在渤海銀行股份有限公司太原分行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期3623.09萬(wàn)元，逾期余額2451.52萬(wàn)元。

遠(yuǎn)大，你的購(gòu)物廣場(chǎng)地塊五六，何時(shí)開(kāi)動(dòng)？

五：太原綠地系逾期！

山西盛高置地發(fā)展有限公司在交通銀行股份有限公司太原雙喜支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期450.0萬(wàn)元，逾期余額450.0萬(wàn)元。

六：太原融信系逾期！

山西融筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期2505.65萬(wàn)元，逾期余額566.18萬(wàn)元。

七：太原本土系逾期！

山西田森集團(tuán)有限公司在中國(guó)建設(shè)銀行晉中市分行營(yíng)業(yè)部開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期8679.65萬(wàn)元，逾期余額238.27萬(wàn)元。

山西億量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在中信銀行股份有限公司太原迎西支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期519.14萬(wàn)元，逾期余額441.14萬(wàn)元。山西億量房產(chǎn)成立于2014年，2016年由陽(yáng)光城集團(tuán)山西有限公司持股51%成為大股東，2022年陽(yáng)光城集團(tuán)退出，太原福滿(mǎn)堂貿(mào)易有限公司成為大股東，為山西匯豐興業(yè)集團(tuán)旗下子公司。

山西龍峰房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)支行開(kāi)戶(hù)的承兌票據(jù)累計(jì)逾期20.0萬(wàn)元，逾期余額20.0萬(wàn)元。

太原樓評(píng)房企分化觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：國(guó)進(jìn)民退存在的

目前太原樓市的格局，國(guó)央企存在更強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，尤其是太原目前以剛需盤(pán)為主力的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，對(duì)工期保障性更高的中海、山西建投、中國(guó)鐵建等優(yōu)勢(shì)會(huì)更明顯！

觀點(diǎn)二：民企也能有春天

太原樓市，雖有銷(xiāo)量下跌，但城市的購(gòu)房需求韌性仍在，只是部分房企擺爛后，購(gòu)房需求被擠壓到二手房市場(chǎng)中，優(yōu)秀的民企依舊可領(lǐng)跑！且新晉民企，如鵬飛集團(tuán)，東泰集團(tuán)，匯豐集團(tuán)輕裝上陣，也有發(fā)展新機(jī)遇！

觀點(diǎn)三：合作性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高

很多項(xiàng)目，譬如明股實(shí)債的模式，比如合作代建的模式，以及大股東話語(yǔ)權(quán)優(yōu)勢(shì)不明顯的項(xiàng)目，往往因其觀局操盤(pán)的局限性，存在一定的撤資或出走的合作性風(fēng)險(xiǎn)！

這種半路夫妻，在市場(chǎng)上行周期時(shí)特別甜蜜，譬如太原不少本土房企基本放棄了開(kāi)發(fā)的主業(yè)，集中于一級(jí)土地整理和融資領(lǐng)域，局限了在特殊時(shí)期的擇機(jī)而動(dòng)的可能！

觀點(diǎn)四：地產(chǎn)商票融資限制

2021年6月央行將商票納入房企債務(wù)監(jiān)管，一定程度規(guī)范了房企商票的簽發(fā)和承兌，加上企業(yè)頻繁違約后，供應(yīng)商對(duì)新票據(jù)的接受度下降，大規(guī)模的商票融資受到限制。

盡管房企商票規(guī)模開(kāi)始下降，但是房企商票逾期給房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)帶來(lái)的影響仍存在。針對(duì)商票違約，2022年11月央行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)出臺(tái)《商業(yè)匯票承兌、貼現(xiàn)與再貼現(xiàn)管理辦法》。新規(guī)將商票最長(zhǎng)付款期限縮短至6個(gè)月。

未來(lái)房企內(nèi)部信用不可避免地進(jìn)一步分化，穩(wěn)健房企仍有優(yōu)勢(shì)，而出險(xiǎn)房企既無(wú)法新簽發(fā)商票，有可能將面臨加速出清，行業(yè)發(fā)展格局必將存在重塑！

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