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前言

閩南乃至福建市場在二月均迎來了一波明顯的回暖行情，“小陽春”成為了許多城市一季度的關鍵詞。大泉州市場2月的到訪量也有所增加，但市場需求端活躍度的提升并未帶來數(shù)據(jù)層面的大幅上漲，反之“供求失衡”的矛盾顯得更為突出。

大泉州榜單

泉州市區(qū)榜單

榜單數(shù)據(jù)說明

1.權益榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)股權占比為口徑，即：若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權占比計入相應企業(yè)；

2.操盤榜數(shù)據(jù)口徑：是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)；

3.全口徑榜數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團連同合營公司及聯(lián)營公司所有項目業(yè)績的累計值，不考慮權益和操盤，不包含代建；

4.大泉州區(qū)域范疇：泉州市區(qū)、晉江、石獅、安溪、南安；

5.泉州市區(qū)區(qū)域范疇：泉州主城區(qū)6區(qū)（豐澤、鯉城、洛江、泉港、經濟開發(fā)、臺商投資）；

6.項目屬性：企業(yè)榜統(tǒng)計數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)，包含商品住宅、商業(yè)、辦公、車位/車庫等所有在售物業(yè)類型；項目榜統(tǒng)計數(shù)據(jù)為商品住宅備案數(shù)據(jù)，包含普通住宅及別墅；

7.數(shù)據(jù)來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數(shù)據(jù)，剔除退房數(shù)據(jù)；

8.統(tǒng)計時間：2023年1月1日-3月31日。

榜單解讀

?2023年一季度大泉州市場商品住宅供應53.65萬㎡，同比下降8.54%，環(huán)比下降56.10%；

?商品住宅成交83.29萬㎡，同比下降20.16%，環(huán)比下降9.26%；

?成交均價10777元/㎡，同比上漲6.91%，環(huán)比下降15.69%；

?成交金額89.76億元，同比下跌14.64%，環(huán)比下跌23.05%。

01

供需錯配明顯，制約樓市上升步伐

2023年一季度大泉州僅供應53.65萬㎡商品住宅，位居近十年的季度供應谷底，甚至遠低于市場低迷的2022年的季度平均值97.53萬㎡。一季度商品住宅成交83.29萬㎡，供求比僅為0.61，供應嚴重不足，尤其是主力城市如泉州、晉江的核心區(qū)域供應不足的情況更為明顯，嚴重制約了市場需求的釋放與成交數(shù)據(jù)的提升，期待中的“小陽春”未能真正出現(xiàn)。

分月度看，成交量在2022年年末節(jié)點性沖刺之后，在1月份迎來了階段性的下滑，熱點項目少、優(yōu)惠活動較為常規(guī)、鮮有額外的返鄉(xiāng)折扣等，使得市場整體表現(xiàn)平淡。

2月尤其是中下旬，春節(jié)前壓抑的購房需求集中涌現(xiàn)，市場需求端活躍度有著明顯的提升，各主力在售項目來訪量有所增加，但受制于供應不足，最終2月成交數(shù)據(jù)提升有限。

3月市場需求端小幅下調，加之供應持續(xù)下行，月均供應僅9.58萬㎡，供求比降至0.31，導致成交量快速下滑，市場重回供求低位。

02

優(yōu)質項目受到追捧，市占率位居高位

從本季度的上榜項目也不難看出，市場對于優(yōu)質項目的追捧。

一季度大泉州商品住宅成交冠軍龍湖華越盛天御湖境，成交金額18.56億元，遠超第二位202.3%，占據(jù)了全市20.7%的成交份額。

改善型項目御湖境普通住宅一季度成交均價15979元/㎡，遠超晉江普通住宅均價13794元/㎡，且主力供應集中于大戶型，置業(yè)門檻相對較高，但依舊憑借晉江熱點區(qū)域長時間無新房在售，市場供不應求的助推取得了優(yōu)異的去化，僅一盤占據(jù)了晉江市一季度商品住宅市場57.9%的成交金額。

03

聯(lián)合開發(fā)增多，導致權益榜總額下探明顯

去年一季度由于疫情的突襲，大泉州市場成交總量也同樣位居低位，與去年相比本季度大泉州全口徑上榜房企總成交額小幅提升1.8%、操盤榜總成交額小幅下降4.7%、權益榜總成交額大幅下跌17.3%。

全口徑及操盤榜上榜房企總金額變動不大，權益榜下跌較為明顯，可見今年房企合作開發(fā)項目明顯增多。如大泉州銷冠龍湖華越盛天御湖境由龍湖、華越、盛天合作開發(fā)，亞軍南安建發(fā)縵云由建發(fā)、弘橋、南安能源工貿聯(lián)合開發(fā)….金額排名前十的項目中有約四成為聯(lián)合開發(fā)。

04

冠亞軍領先優(yōu)勢明顯，排行榜中下游競爭膠著

一季度大泉州榜單冠亞軍優(yōu)勢較為明顯，從第三名開始位次之爭則顯得十分膠著。

龍湖集團本季度表現(xiàn)突出，位居大泉州操盤榜、全口徑榜及權益金額榜冠軍，項目目前在泉主力在售的項目僅有龍湖華越盛天御湖境，御湖境于今年1月30日首開入市，一季度共出售7.02萬㎡、10.90億元，為龍湖貢獻了98.6%的業(yè)績。

近一年由于供地影響晉江核心區(qū)域在售優(yōu)質項目極少，御湖境憑借良好的品牌與區(qū)位優(yōu)勢，還將繼續(xù)吸納晉江改善型客群。雖龍湖目前在大泉州無其余土儲與主力項目，但御湖境還有近20萬㎡的可售貨量，為龍湖在晉江的持續(xù)發(fā)展提供了良好的助力。

建發(fā)房產本季度位居大泉州權益面積榜冠軍、市區(qū)權益金額榜冠軍。目前建發(fā)在大泉州有多個項目熱銷，其中有位居一季度大泉州商品住宅成交項目金額榜亞軍的南安建發(fā)縵云、第十三名的水頭建發(fā)映月和第十五名的官橋建發(fā)和璽，和位居泉州市區(qū)商品住宅成交金額榜冠軍的建發(fā)和著。熱銷項目多點開花，是建發(fā)在大泉州排名快速提升且穩(wěn)居前列的主要原因。

目前建發(fā)的主力在售項目，如南安建發(fā)縵云和臺商區(qū)建發(fā)和著等，所剩貨量均已不多，目前主要待入市項目僅有市區(qū)橋南的建發(fā)養(yǎng)云。建發(fā)持續(xù)深耕大泉州意愿較強，為補充貨值今年在土地市場上的表現(xiàn)將更加活躍。

弘橋集團位居大泉州全口徑榜季軍，合作開發(fā)項目南安建發(fā)縵云為企業(yè)貢獻了85%的全口徑業(yè)績；

金輝集團位居大泉州操盤面積榜、權益面積榜季軍，石獅金輝城為主力成交項目；

保利發(fā)展奪得大泉州操盤金額榜季軍，主力項目為去年年末入市熱銷的保利隆恩和光塵樾與保利蓮花錦上兩項目。其中保利隆恩和光塵樾憑借一二手倒掛與學區(qū)資源，在區(qū)域內難覓競品；而保利蓮花錦上位于南浦山新片區(qū)，規(guī)劃配套完善、學區(qū)優(yōu)越。

鼎盛置業(yè)強勢回歸奪得一季度大泉州權益金額榜季軍，主力貢獻項目為石獅市寶蓋板塊的鼎盛天頤。

結語

一季度泉州市區(qū)、晉江等主力成交城市供需錯配或者說優(yōu)質項目供應短缺已經愈加明顯，從一季度的土地供應來看，這種情況短期內恐難以緩解。

一季度雖歷來為傳統(tǒng)供地淡季，但今年一季度大泉州土地市場表現(xiàn)尤為冷清。僅成交了一幅南安地塊。

從目前已出年度供地計劃的晉江來看，優(yōu)質地塊總量較2022年有所增加，但受地塊出讓到項目出售時間的影響，至少半年內晉江難以形成有效的補充。

而泉州市區(qū)迄今為止尚未出地，也未有供地計劃出臺，同樣難以補足二級市場的需求缺口。故二季度，大泉州市場預計還將繼續(xù)維持低位運行的態(tài)勢。

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