深圳房?jī)r(jià)的神話，還在繼續(xù)？

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(相關(guān)資料圖)

深圳樓市回來(lái)了

回顧一下2023年的政策脈絡(luò)，樓市埋了三條暗線在隱隱發(fā)力：

一條是大政方針的定調(diào)。兩會(huì)開(kāi)完，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)定在了5%左右，赤字率則在去年2.8%的基礎(chǔ)上提至3%，繼續(xù)積極的財(cái)政政策。

房地產(chǎn)、基建作為最能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增量的產(chǎn)業(yè)，一定會(huì)給予適度的支持。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱地位，看樣子這幾年還很難動(dòng)搖。

一條是各地松綁力度超預(yù)期。一個(gè)月內(nèi)，已有37個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策，多為發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，提高公積金貸款額度，取消和放松限購(gòu)、限售及推行二手房“帶押過(guò)戶”。

財(cái)政，還得依賴土地和地產(chǎn)。

還有一條是貨幣政策再次松動(dòng)。央行于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，按照估算等于釋放幾千億資金進(jìn)入市場(chǎng)。

這是中國(guó)2023年的首次降準(zhǔn)，也是近幾年最奇怪的一次降準(zhǔn)。因?yàn)橐郧岸紩?huì)提前放風(fēng)，給市場(chǎng)一個(gè)準(zhǔn)備，結(jié)果這次破天荒地沒(méi)打招呼就把水放了，足見(jiàn)政策的急迫。

三方面的力量一匯聚，2023的樓市反彈超出預(yù)期，就連風(fēng)向標(biāo)的“深圳”，也開(kāi)始漲了。

2023年2月，深圳樓市方面房企推售節(jié)奏放緩，商品住宅供應(yīng)回落，供應(yīng)面積約17.18萬(wàn)㎡，環(huán)比下降19.4％。

雖然供應(yīng)量下降了，但是房?jī)r(jià)卻開(kāi)始上漲。

2月份，深圳成交均價(jià)達(dá)到66921元/㎡，環(huán)比上漲15.3％。

多個(gè)樓盤都出現(xiàn)一定的漲幅。

要知道從2021年4月開(kāi)始，一直到今年3月份，深圳二手房連續(xù)下跌了11個(gè)月，將近一年了。

下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)。假如是一套總價(jià)700萬(wàn)的房子，按照下跌2.8%來(lái)計(jì)算，差不多就是下跌了20萬(wàn)。

在連續(xù)下跌11個(gè)月后，深圳二手房?jī)r(jià)格再度回到上漲軌道，比去年同期上升了10%。目前的平均房?jī)r(jià)，已經(jīng)突破了72668元，再創(chuàng)新高！

到了3月這個(gè)漲勢(shì)，還在持續(xù)。

例如。華潤(rùn)城潤(rùn)府1期一套88平3房，業(yè)主在報(bào)價(jià)18天后，最終以1555萬(wàn)的總價(jià)成交，折合單價(jià)17.4萬(wàn)/平。

而在去年12月中旬，同戶型的房源，成交價(jià)在1290萬(wàn)左右。

不到三個(gè)月時(shí)間，就漲了265萬(wàn)，漲幅高達(dá)20.5%！

深圳樓市真的回來(lái)了？

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怎么又漲了？

這次深圳樓市回暖，不少人把原因歸為政策的松綁。

確實(shí)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的周期，房地產(chǎn)這個(gè)夜壺的價(jià)值瞬間被放大。

為了救市場(chǎng)，目前全國(guó)超過(guò)90個(gè)城市對(duì)樓市進(jìn)行松綁，其中不乏鄭州、蘇州、南京、武漢、成都；大灣區(qū)的佛山、東莞、惠州、中山等城市。

這還不包括有一些頂著“三道紅線”、“房住不炒”的高壓線，私下悄悄執(zhí)行的一些政策，但沒(méi)有明確文件公示的城市。

政策涉及放寬落戶條件、放松限購(gòu)銷售、公積金貸款額度提高、降低首付比例、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)房貸利率等等。

然而深圳在這次刺激樓市的行情中，并沒(méi)有跟進(jìn)，顯得相對(duì)克制不少。

稍微有點(diǎn)影響力的政策就一條：

深汕特別合作區(qū)將對(duì)限購(gòu)和限售政策進(jìn)行調(diào)整。

此前的限購(gòu)政策是單身限購(gòu)1套，家庭限購(gòu)2套，若此次限購(gòu)放開(kāi)，或?qū)⒊蔀樯钲谑讉€(gè)不限購(gòu)區(qū)域。

但適用范圍不廣，也不是全盤開(kāi)放，只是放開(kāi)個(gè)別區(qū)域。

也許是前兩年“深房理”的事件，又是被高層點(diǎn)名查“經(jīng)營(yíng)貸”，又是率先搞二手房指導(dǎo)價(jià)，把深圳給整怕了，不敢當(dāng)出頭鳥(niǎo)。

現(xiàn)在深圳依然是全球購(gòu)房限制最嚴(yán)格的城市。

這有點(diǎn)像東莞，早年“娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)”過(guò)于高調(diào)，被一波嚴(yán)打后趴窩到現(xiàn)在，從“最有顏色”的城市變成了全國(guó)“最干凈”的城市。

深圳大概是“樓市版的東莞”。

因此，這一次深圳房子漲價(jià)的背后，與政策無(wú)關(guān)，是預(yù)期回歸。

想抄底是人的天性，大家都想用更低的價(jià)格買自己心儀的優(yōu)質(zhì)房子，然而既便宜又有潛力的優(yōu)質(zhì)房子，只會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)非常低迷的時(shí)候。

比如剛剛過(guò)去的2022年底，出于追漲殺跌心理，沒(méi)幾個(gè)人敢出手。

今年的情況開(kāi)始發(fā)生變化。

首先，爛尾樓的問(wèn)題被重視起來(lái)。信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，持續(xù)緩解房企資金壓力。除了融資環(huán)境改善，房地產(chǎn)行業(yè)信用問(wèn)題也有所收斂。

單單是開(kāi)發(fā)商有信心是不夠的，老百姓的預(yù)期改善，還得需要他們對(duì)未來(lái)穩(wěn)就業(yè)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期看好，對(duì)自己未來(lái)收入信心倍增。他們才敢買房，敢消費(fèi)。

樓市的回暖與否，關(guān)鍵還要看購(gòu)房者的預(yù)期能否改善。

如今，疫情過(guò)去了，經(jīng)濟(jì)有恢復(fù)的跡象，之前卡住脖子的那只手，松了。

也算湊成一個(gè)樓市觸底反彈的契機(jī)。

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深圳的樓市有點(diǎn)怪

不管如何，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)我覺(jué)得是越來(lái)越怪了，尤其是深圳的。

高房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)逼走人，尤其是那些本來(lái)買得起，結(jié)果卻沒(méi)買了的。

但是這些人被逼走以后，深圳的房?jī)r(jià)慌不慌？根本不慌。

這幾年部分地區(qū)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng)，但深圳的樓市仍然會(huì)是全國(guó)最抗跌的，造成這一現(xiàn)象的根源在于深圳樓市的兩個(gè)基本面：

供應(yīng)量和消費(fèi)力。

深圳樓市的火熱主要來(lái)源于：與發(fā)展水平同層次的一線相比，深圳的供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足需要。

在中國(guó)14個(gè)主要大城市中，深圳土地面積最小。而且，深圳早已到了無(wú)地可用的狀況。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，到2020年，深圳建設(shè)用地上限是976平方公里。目前已使用940平方公里。未來(lái)5年，深圳只有36平方公里的新增建設(shè)用地，平均每年只有7平方公里。

此外，還應(yīng)該明確一個(gè)概念。短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，這條“定律”，對(duì)深圳只是部分適用。

人口流出和金融杠桿的確會(huì)在長(zhǎng)期和短期內(nèi)影響到深圳的房?jī)r(jià)，但決定深圳房?jī)r(jià)高度的其實(shí)還有另外一個(gè)因素。

決定一個(gè)城市住宅銷量的是人口規(guī)模，而決定其房?jī)r(jià)水平的則是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)！

深圳現(xiàn)在是國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及金融行業(yè)的聚集地，多家機(jī)構(gòu)報(bào)告稱深圳競(jìng)爭(zhēng)力首次超過(guò)了香港，位居國(guó)內(nèi)第一。

互聯(lián)網(wǎng)、金融，還有諸多的高科技、新興產(chǎn)業(yè)都落戶在深圳，全是高凈值人士大規(guī)模產(chǎn)出的行業(yè)，全都是收入水平最高的行業(yè)聚集在這里。

要是如此去分析，深圳不光是現(xiàn)在，未來(lái)也會(huì)是中國(guó)人均收入最高的城市之一，現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買能力擺在這。

你就算去騰訊總部樓下擺個(gè)攤賣燒餅都能多賣兩塊錢吧？何況是房子。

要是深圳領(lǐng)先于其他城市，領(lǐng)航中國(guó)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，漲到20萬(wàn)一平的均價(jià)，我都不覺(jué)得奇怪。

說(shuō)實(shí)話，深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)就是個(gè)翻版的香港——

土地少、人口多、經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)。

但在這個(gè)趨勢(shì)下，深圳樓市依然存在一個(gè)變量——

會(huì)不會(huì)學(xué)習(xí)新加坡模式？

今年深圳人才房的供應(yīng)量很大，項(xiàng)目共11個(gè)，可能入市的房源總數(shù)共計(jì)16409套。

如果學(xué)新加坡那種“組屋模式”，加大人才房和保障房供給，樓市的平衡必然會(huì)打破，房?jī)r(jià)難以繼續(xù)堅(jiān)挺。

今年初，深圳加大了搶人的力度，甚至跑到廣西去搶“農(nóng)民工”，足見(jiàn)這座城市對(duì)人是越來(lái)越渴望。

而房?jī)r(jià)又是人才引進(jìn)的“天敵”。不出意外，以后深圳一定會(huì)想辦法再給樓市壓一壓，配合當(dāng)?shù)氐娜瞬耪摺?/p>

由此看，深圳樓市也許機(jī)會(huì)并沒(méi)有那么多。

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