樓市觀察

歲末樓市走出翹尾行情,給2023年青島樓市的表現(xiàn)留足了期待和想象的空間。新的一年,購(gòu)房者對(duì)于收入預(yù)期、置業(yè)信心等的修復(fù)都需時(shí)間。在政策托底下,市場(chǎng)能否完成從政策底到市場(chǎng)底的華麗轉(zhuǎn)身,值得期待。

2022最后一月成交環(huán)比上漲

【資料圖】

2022樓市落幕,最后一次“月考”成績(jī)單應(yīng)聲而出。

據(jù)銳理青島發(fā)布數(shù)據(jù),12月商品房市場(chǎng)新增7600套,約110.4萬(wàn)平方米,面積環(huán)比上漲48%;銷售9774套,約122.2萬(wàn)平方米,面積環(huán)比上漲57%;成交均價(jià)17045元/平方米,環(huán)比上漲10%。截至2022年12月末,全市商品房存量3357萬(wàn)平方米,去化周期升至31個(gè)月。

把住宅市場(chǎng)從商品房市場(chǎng)分離出來(lái)看,12月份全市商品住宅市場(chǎng)新增6625套,約99.4萬(wàn)平方米,面積環(huán)比上漲79%;銷售8182套,約103.4萬(wàn)平方米,面積環(huán)比上漲66%,成交均價(jià)17739元/平方米,環(huán)比上漲7%。截至2022年12月末,住宅市場(chǎng)存量為1831萬(wàn)平方米,去化周期為22個(gè)月。

從成交單價(jià)、成交總價(jià)和成交面積來(lái)看,2022年12月份住宅市場(chǎng),8000-10000元/平方米之間單價(jià)段成交較集中,占比21%;從成交總價(jià)來(lái)看,90-120萬(wàn)總價(jià)段成交量最大,占比21%,其次為70-90萬(wàn)及120-150萬(wàn)總價(jià)段,占比15%;從成交面積來(lái)看,2022年12月110-130平方米面積段為供銷主力,110-130平方米面積段產(chǎn)品存量亦最大,90-110平方米及110-130平方米面積段去化周期最短。

從加推規(guī)模來(lái)看,2022年12月全市共6個(gè)住宅項(xiàng)目開盤,共推出998套房源,去化306套,去化率31%。2022年12月魯信有鄰花園項(xiàng)目居新增、成交面積雙首位,魯信置業(yè)銷售總金額排名第一。

上揚(yáng)曲線能否延續(xù)有待觀察

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年青島全市新房共計(jì)成交154793套,同比2021年新房成交量151825套,微漲了2%左右。銳理青島的數(shù)據(jù)分析顯示,在供給端,2022年全市商品房新增供應(yīng)1136萬(wàn)平方米,同比下降33.2%;在需求端,商品房成交1540萬(wàn)平方米,同比下降6.3%,成交均價(jià)14864元/平方米,同比下降0.7%,成交金額2290億元,同比下降5.6%,成交套數(shù)12.7萬(wàn)套,同比減少10.9%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2022年1-11月份,全國(guó)商品房銷售面積121250萬(wàn)平方米,同比下降23.3%,其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元,下降26.6%,其中住宅銷售額下降28.4%。

對(duì)照青島樓市全年成績(jī)單中的銷售面積和銷售額指標(biāo),青島商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)遠(yuǎn)在均線之上。雖然以絕對(duì)值的維度來(lái)考量,2022年12月青島樓市的表現(xiàn),在全年12個(gè)月只能算中游水平,但難能可貴的是,最后一次“月考”以大幅環(huán)比上漲翹尾行情告終,為年末青島樓市走出了一波上揚(yáng)曲線,也給2023年青島樓市的表現(xiàn)留足了期待和想象的空間。

本報(bào)樓市觀察員戚曉東認(rèn)為,青島樓市出現(xiàn)年末翹尾與取消限購(gòu)、央行降息、公積金政策調(diào)整等一系列松綁政策密切相關(guān),加上各大樓盤年底沖任務(wù)降價(jià)跑量、集中網(wǎng)簽等原因,購(gòu)房者的心理預(yù)期和剛需再次獲得釋放。但從短期內(nèi)來(lái)看,當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期,市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變,“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律,這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因事件驅(qū)動(dòng)的局部成交量回升而明顯改變。因此,年末樓市的上揚(yáng)曲線持續(xù)性有待觀察。但隨著政策端進(jìn)一步托底,“市場(chǎng)底”有望在今年顯現(xiàn)。

“政策市”助力樓市企穩(wěn)回升

“政策市”是2022年青島樓市的一大關(guān)鍵詞,市場(chǎng)的起伏波動(dòng)與樓市的提振政策“正相關(guān)”?；仡?022年的青島樓市,從中央到地方都頻繁釋放積極信號(hào),從支持需求端到支持供給端,政策覆蓋面和支持力度不斷加大。在“因城施策”的指引下,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善,2023年的青島樓市將走出怎樣的軌跡?探底、回升或是答案。

2023年的青島樓市,從提振政策中開啟新一輪的周期,央行、銀保監(jiān)會(huì)在新年伊始便打響了穩(wěn)樓市“第一槍”。

1月5日,中國(guó)人民銀行網(wǎng)站消息,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

此次政策實(shí)際上是對(duì)2022年房貸利率下限政策的延續(xù)。2022年5月央行明確房貸利率下限為“LPR減20個(gè)基點(diǎn)”。2022年9月則在《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》中明確,對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市可突破“LPR減20個(gè)基點(diǎn)”的下限,但該政策有效期為2022年12月底。所以此次發(fā)文,實(shí)際上是對(duì)2022年既有的兩個(gè)政策的修正或細(xì)化,說(shuō)明2023年要繼續(xù)落實(shí)降房貸,允許部分城市突破利率下限等操作。

業(yè)內(nèi)解讀,住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整,有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持剛性住房需求,形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

“央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,充分體現(xiàn)了一個(gè)重要的思路,即2023年信貸政策要繼續(xù)寬松,尤其是對(duì)剛需購(gòu)房進(jìn)行支持?！鼻鄭u中指研究院總經(jīng)理袁彬彬表示,不難看出,2023年房地產(chǎn)政策核心邏輯在于:一是給予房企融資支持,支持房企債務(wù)展期,緩解資金壓力,穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期;二是為個(gè)人購(gòu)房信貸提供支持,帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù);三是“保交樓”,解決期房交付問(wèn)題,提振市場(chǎng)情緒,穩(wěn)住購(gòu)房者信心。

展望2023年,他認(rèn)為,“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵詞。2023年政策面將重點(diǎn)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸,并帶動(dòng)商品房銷量、房地產(chǎn)投資以及土地市場(chǎng)先后企穩(wěn)回暖。大量的改善性自住需求,可能在未來(lái)釋放。同時(shí),對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)支持性政策持續(xù)出臺(tái),且按揭貸款利率處于歷史低位,加之2023年的春節(jié)來(lái)得相對(duì)較早,春節(jié)假期結(jié)束較早,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在今年從政策底走向市場(chǎng)底。“即便市場(chǎng)走出回暖行情,企業(yè)發(fā)展也不可能再走老路,探索新發(fā)展模式、尋找新路徑勢(shì)在必行。房企競(jìng)爭(zhēng)將逐步擯棄追求規(guī)模擴(kuò)張的傳統(tǒng)發(fā)展模式,更加重視有質(zhì)量的增長(zhǎng),通過(guò)提升產(chǎn)品力與服務(wù)力提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力,追求長(zhǎng)期主義的發(fā)展觀將更加順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)?！?/p>

關(guān)鍵詞： 新房成交