樓市低迷成為貫穿2022年的關(guān)鍵詞,在經(jīng)歷“二次探底”之后,百城商品住宅成交規(guī)模下挫四成,行業(yè)規(guī)?；氐搅?015年。

但好在樓市尚存一些積極信號,2022年有半數(shù)城市四季度止跌回穩(wěn),市場底已經(jīng)開始出現(xiàn)。

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隨著房地產(chǎn)市場在12月收官,樓市也釋放出積極的一面。在疫情管控解除以及高能級城市限購松綁等利好政策推動下,12月迎來了小幅“翹尾”行情,CRIC監(jiān)測的重點30城新房成交面積環(huán)比增長18%,2023年首周重點城市成交全線反彈。

整體來看,市場回穩(wěn)尚需時日,2023年1月成交將繼續(xù)回落,6月份將是市場企穩(wěn)的重要窗口期。

2022年最后一個月,重點30城供應(yīng)和成交環(huán)比均增,其中新房成交環(huán)比增幅達到18%,房地產(chǎn)市場以小幅“翹尾”迎來收官。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,12月30個監(jiān)測城市成交面積為1628萬平方米,環(huán)比增長18%,同比下降32%,全年累計同比跌幅達38%。

一線城市仍然有比較強的韌性,12月四大一線城市成交面積達到268萬平方米,環(huán)比增長16%,全年累計同比降幅收窄至24%。一線城市全年累計降幅在各能級城市中依然最小。

其中,上海表現(xiàn)優(yōu)于北京、廣州和深圳,12月上海共成交118萬平方米,同環(huán)比齊增,環(huán)比增12%,同比增31%,全年累計成交同比收窄至-2%。這與上海供應(yīng)放量有關(guān),隨著上海第七批次房源集中入市,帶動成交量大漲。

二三線城市成交環(huán)比漲多跌少,26個二三線城市成交1360萬平方米,環(huán)比增18%。其中,杭州和成都單月成交均破120萬平方米,重慶、鄭州、廈門、福州等城市環(huán)比“翻番”。

值得注意的是,30個重點城市中,有7個城市在12月單月成交同環(huán)比齊增,其中上海、杭州同比漲幅均超25%。長沙、廣州、重慶和鄭州環(huán)比雖然漲幅明顯,但同比仍下降50%以上。

從重點30城全年成交情況來看,成都、青島、杭州和上海4城前12月累計成交面積均超1000萬平方米,其中成都成交規(guī)模最大,前12月成交面積為1430萬平方米。

上海則成為唯一一個累計跌幅收窄至10%以內(nèi)的城市,西安和成都累計跌幅則收窄至15%。而武漢、無錫、寧波、徐州、常州和重慶累計同比跌幅依然在50%以上。

一個積極的信號是,四季度重點城市已有半數(shù)城市新房成交止跌企穩(wěn),也就是說這些城市在四季度已出現(xiàn)了市場底。

具體數(shù)據(jù)來看,18個典型城市中,有10個城市四季度月均成交面積較全年月均實現(xiàn)正增長,其中上海、青島四季度月均成交面積較全年月均漲幅超過20%,分別為22%和21%,合肥、南昌漲幅也在15%左右。

而鄭州市場仍在筑底,四季度月均成交面積較全年月均跌幅達到了69%。雖然鄭州12月單月成交環(huán)比增長117%,需求迎來補償性回升,但對整體拉動效果并不明顯。12月30日,鄭州出臺12條政策措施,適度調(diào)整限購區(qū)域,同時執(zhí)行“認貸不認房”政策,而在2023年開年河南省明確取消和調(diào)整過熱時期妨礙消費需求釋放的限制性政策,其中受影響最大的就是鄭州。

鄭州也是樓市的一個典型,這也意味著市場筑底城市仍將出臺刺激性政策,以維穩(wěn)市場。

12月成交“翹尾”行情能否延續(xù)至2023年首月?

從2023年首周熱度來看,重點城市成交有所反彈。根據(jù)CRIC監(jiān)測,第一周(12.26-1.1)一二三線城市成交指數(shù)環(huán)比均增長,重點城市平均去化率環(huán)比持平在44%。

其中,北上廣深4城環(huán)比成交明顯回升,北京新房成交面積近乎翻番,上海增幅也超過5成,廣州、深圳環(huán)比分別增長25%、39%。二線城市中,寧波、杭州、重慶增幅居前,而從絕對量來看,武漢、成都、青島成交領(lǐng)跑,周成交規(guī)模超過40萬平方米。

但整個1月份想要實現(xiàn)明顯的成交提升,依然很難。

首先,地方政策松綁效果在逐步遞減,利好政策基本進入尾聲,居民購房信心和預(yù)期尚未完全穩(wěn)固,只有核心一二線城市,如上海、杭州、成都等市場或?qū)⑵椒€(wěn)理性,尚能“保溫”。

再加上1月恰逢春節(jié),一二線成交熱度進一步轉(zhuǎn)淡,而三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)大概率難以拉動整體成交。

還有很重要的一點,房企在2022年拿地收縮,因此會影響到今年一季度房企供貨節(jié)奏,供貨積極性也會限制整體成交規(guī)模。

因此,2023年開年首月預(yù)期整體成交也會延續(xù)平淡走勢,基于去年高基數(shù),同比或?qū)⒚黠@下滑。

2023年開局已有一些積極信號,中央及地方出臺一系列穩(wěn)增長、調(diào)控松綁、保交付的政策,其中,成都、重慶和鄭州等重點二線城市仍在為樓市松綁。

目前,樓市仍處于調(diào)整期,“政策底”已現(xiàn),但市場底仍未出現(xiàn),預(yù)計6月將是樓市企穩(wěn)的重要窗口期,整個上半年樓市壓力依然會很大,不同城市“強者恒強、弱者積弱”的分化格局還將延續(xù)。

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