隨著全面升級(jí)改造竣工期臨近,團(tuán)島山公園成為近期新晉的網(wǎng)紅打卡地,刷爆朋友圈。這是今年以來,我市不斷開展城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng),取得的一個(gè)成果縮影。伴隨主城老城區(qū)市容環(huán)境的改善,在市南團(tuán)島片區(qū)這樣的主城老城區(qū),解決改善置業(yè)需求被越來越多的地緣客戶提上日程,青島樓市改善置業(yè)的版圖正在被重構(gòu)。

【資料圖】

傳統(tǒng)改善片區(qū)各有所長優(yōu)質(zhì)樓盤價(jià)格趕超老城次新二手房

近年來,以東李、浮山后和張村河片區(qū)為代表的主城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入改善驅(qū)動(dòng)時(shí)代。改善驅(qū)動(dòng)的兩個(gè)特征,地段影響的因素正在減弱,產(chǎn)品影響因素則被逐漸放大。目前市北、李滄優(yōu)質(zhì)樓盤價(jià)格超過市南老城區(qū)次新二手房價(jià)格,已經(jīng)不再是個(gè)例。

浮山后片區(qū)橫跨市北區(qū)、嶗山區(qū),自2000年浮山新區(qū)大開發(fā)開啟,浮山后逐漸憑借完善的交通配套和優(yōu)質(zhì)的教育資源,成為主城區(qū)改善需求重點(diǎn)考慮的大熱門。除了原有的佳世客購物中心之外,今年7月麗達(dá)茂購物中心也正式營業(yè),使得浮山后商業(yè)配套更加豐富。而浮山森林公園則于繁華之中帶來靜謐與綠意,為浮山后的宜居屬性增色不少。目前浮山后片區(qū)有多個(gè)新盤,例如市北區(qū)有金地華章、國泰華府,青啤靜瀾山等,嶗山區(qū)內(nèi)也有大云谷金茂府、紫樾尚府等多個(gè)新盤可供選擇。目前浮山后新盤以高層業(yè)態(tài)為主,整體上均價(jià)在33000-37000元/平方米,位于這一片區(qū)的市北項(xiàng)目價(jià)格整體略低于嶗山項(xiàng)目。

自2006年東李改造發(fā)展以來,東李已經(jīng)從改善客群置業(yè)的邊緣地帶,發(fā)展成為與浮山后媲美的中央居住區(qū)。伴隨著城市建設(shè)的推進(jìn)、李村河改造、院士港的驅(qū)動(dòng)、大品牌開發(fā)商的進(jìn)駐……,東李片區(qū)隨之蛻變?yōu)橐允缊@會(huì)為招牌、優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境為主打的改善區(qū)域。東李北、東、南三山環(huán)繞,還有李村河蜿蜒穿過,先后修建了李村河公園、金水河公園、金水橋公園、竹子庵公園,環(huán)境宜人。而且目前東李的商業(yè)發(fā)展也已經(jīng)十分成熟,有萬國云商、綠城新天地、麗達(dá)購物中心、龍樾灣商業(yè)街等多個(gè)大型商業(yè)區(qū)。目前在售項(xiàng)目有森林公園、華新園珺臺(tái)、綠城理想之城組團(tuán)、上流和苑、融海啟城等,既有洋房也有高層,整體上均價(jià)在24000-44000元/平方米。

張村河兩岸是青島最大的城中村之一,今年2月份城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)動(dòng)員大會(huì)提出,未來三年,嶗山區(qū)將集中發(fā)力推進(jìn)株洲路兩側(cè)區(qū)域升級(jí)改造、張村河兩岸區(qū)域開發(fā)建設(shè)、舊城舊村改造、市政設(shè)施建設(shè)、地鐵建設(shè)及沿線開發(fā)建設(shè)、停車設(shè)施建設(shè)、公園城市建設(shè)等。其中,明確了嶗山區(qū)計(jì)劃利用3年時(shí)間,分批啟動(dòng)張村河沿線12個(gè)未改造社區(qū)的村改工作。張村河治理工程計(jì)劃本月啟動(dòng)歷時(shí)一年,可以預(yù)見在一年后的張村河也將會(huì)變得清澈美麗,成為片區(qū)吸引人口的重要引力。日前,嶗山區(qū)張村河北岸鄭張社區(qū)開始改造簽約并公布拆遷補(bǔ)償方案。目前在售樓盤有青島印象品、海信璞悅、中聯(lián)依山伴城、靜山悅園等,既有洋房也有高層,整體上均價(jià)在24000-55000元/平方米。

南島組團(tuán)三期官宣市南團(tuán)島片再迎發(fā)展新機(jī)遇

與東李、浮山后和張村河片區(qū)等傳統(tǒng)改善片區(qū)相比,久未有新盤入市的市南團(tuán)島片常年置身事外,近來逐漸有了“煙火氣”。我們通過土地拍賣的情況,梳理一下團(tuán)島片區(qū)新房樓市的發(fā)展脈絡(luò)。

在2021年12月13日拉開帷幕的青島2021年第三批次集中供地上,很長時(shí)間沒有住宅用地露出的市南團(tuán)島片區(qū),推出一個(gè)新地塊,最終被青島地鐵競得。該地塊成交樓面地價(jià)16000元/平方米,屬于底價(jià)成交,成交總價(jià)135910.4萬元,合計(jì)約13.59億元。項(xiàng)目東側(cè)約 500米是青島地鐵1號(hào)線團(tuán)島站,北側(cè)約 200米是規(guī)劃中的青島地鐵2號(hào)線的西延伸線,再次印證了青島地鐵沿地鐵拿地的一個(gè)“慣例”。

本次拍賣中樓面價(jià)最高的就是該市南團(tuán)島地塊,該地塊為純住宅地塊(含安置房),地塊位于市南區(qū)團(tuán)島山以北、團(tuán)島三路以西、團(tuán)島四路以南、以東區(qū)域,為南島組團(tuán)二期,目前該地塊項(xiàng)目經(jīng)過前期規(guī)劃公示,即將入市。售樓處銷售人員告訴記者,項(xiàng)目計(jì)劃近期開盤,項(xiàng)目建面約12.8萬平方米,規(guī)劃7棟高層住宅,層高為17-32層,樣板間已開放。資料顯示,項(xiàng)目戶型有118平方米、134平方米、143平方米套三戶型和165平方米、204平方米套四戶型,精裝交付。從項(xiàng)目定位來看,主打有改善需求的地緣客戶。從容積率看,3.83的容積率中規(guī)中矩,亮點(diǎn)為僅一路之隔的團(tuán)島山公園和海景資源。

據(jù)了解,項(xiàng)目定位為青島地鐵高端項(xiàng)目。青島地鐵同系列的項(xiàng)目目前在售的還有一個(gè),位于市北區(qū)歡樂濱海城,銷售均價(jià)略高于周邊項(xiàng)目。記者從貝殼網(wǎng)上看到,目前該片區(qū)沒有新房在售,建成于2016年的金茂灣次新房二手房掛牌價(jià)在33000—42000元/平方米。

這邊南島組團(tuán)二期建設(shè)正酣,那邊團(tuán)島污水處理廠所在的南島組團(tuán)三期項(xiàng)目招標(biāo)正式官宣。11月9日,《青島市市南區(qū)南島組團(tuán)三期土地收儲(chǔ)整理招標(biāo)公告》于中國招標(biāo)網(wǎng)站正式發(fā)布,該文件的發(fā)布意味著市南南島組團(tuán)舊城改造第三期項(xiàng)目,即將進(jìn)入落地實(shí)施階段。根據(jù)招標(biāo)公告顯示,南島組團(tuán)三期土地收納整理范圍位于“團(tuán)島西路以北、團(tuán)島五路以南、海灣花園以西、海岸線以東”,總占地面積約248畝,預(yù)投資額17.46億元。團(tuán)島污水處理廠所在地塊收儲(chǔ)整理對外招標(biāo),透露出青島推進(jìn)城市更新的決心與力度。

推盤量逐漸加大有望躋身主城改善新高地

《青島市城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)方案》提出,力爭通過三年攻堅(jiān)行動(dòng),市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)(建成區(qū))2000年以前建成的老舊小區(qū)和現(xiàn)有城中村改造基本完成。如今,在城市更新與城市建設(shè)推進(jìn)加持下,老城區(qū)魅力正在一一展現(xiàn)。

以市南區(qū)團(tuán)島片區(qū)為例,城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng),讓城市界面煥然一新的預(yù)期更加強(qiáng)烈,隨之帶來是改善客群對該片區(qū)的重新估值。

以前在團(tuán)島買新房或次新房解決改善需求,很可能會(huì)被周圍的“老破小”和城市配套的滯后勸退,現(xiàn)在出門就是公園,還有實(shí)實(shí)在在的獨(dú)有海景資源。這對主城區(qū)的改善置業(yè)需求無疑具有巨大的吸引力。

在獨(dú)有的景觀資源、持續(xù)改善的市容界面和煙火氣十足的生活氛圍加持下,團(tuán)島逐漸成為地緣客戶解決改善需求的重點(diǎn)考慮片區(qū)之一,然而要成為像浮山后和東李那樣的大型居住改善片區(qū),還有一段路要走。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,團(tuán)島片區(qū)目前新盤數(shù)量較少,市場成交主要以次新盤和普通二手房為主,與浮山后等傳統(tǒng)居住相比,可拓展的腹地空間較少。受到容積率的限制,目前新房項(xiàng)目主要以高層為主,補(bǔ)齊洋房等低密度住宅的缺席的短板,是團(tuán)島片區(qū)放大改善需求吸引力的必經(jīng)之路。隨著城市更新的推進(jìn),在不久的將來,新盤入市量有望逐漸加大。與其他傳統(tǒng)改善置業(yè)片區(qū)相比,市南老城區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤,能否憑借獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品力逐漸出圈,從而躋身新的主城區(qū)改善需求高地,值得期待。