上海二手房連續(xù)3個(gè)月成交量呈降溫態(tài)勢(shì),掛牌量劇增,總價(jià)1000萬(wàn)~1700萬(wàn)元“老破小”與“老大舊”成降價(jià)主力房源。

11月8日,在市場(chǎng)走訪中多名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理向記者表示:“跟進(jìn)房源時(shí)明顯感覺(jué)上海二手房掛牌量比往年多了很多,因‘打新熱’興起,‘賣舊買新’群體或公司急需資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主,出售房源占比高達(dá)80%”。

據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù),10月份上海市共成交二手房1.6萬(wàn)套,環(huán)比下降11%,同比增長(zhǎng)25%;成交金額539億元,環(huán)比下降11%,同比增長(zhǎng)33%;套均總價(jià)327萬(wàn)元/套,環(huán)比下降1%,同比增長(zhǎng)6%;成交均價(jià)39567元/平方米,環(huán)比持平,同比增長(zhǎng)4%。

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記者根據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn),上海二手房成交量自7月達(dá)成交小高峰1.97萬(wàn)套后,8月以來(lái)已連續(xù)3個(gè)月回落,其中8月成交量1.95萬(wàn)套,9月成交量1.81萬(wàn)套,10月成交量1.6萬(wàn)套,呈逐月下降走勢(shì)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,“老破小”與“老大舊”成降價(jià)主力,“老破小”價(jià)格普遍降幅5%~8%,部分品質(zhì)差的降幅達(dá)10%,總價(jià)1000萬(wàn)~2000萬(wàn)元價(jià)位的房源出售較難,尤其20多年樓齡的“老大舊”房源降幅擴(kuò)大,只有高品質(zhì)次新房小區(qū)價(jià)格松動(dòng)較小。

“二手房成交量低很重要的原因是新房供應(yīng)量加大,與二手房形成直接競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)新房入圍分越來(lái)越低,二手房失去了競(jìng)爭(zhēng)力,成交量減少,價(jià)格下滑已經(jīng)勢(shì)不可擋”。對(duì)于上海第四季度二手房市場(chǎng),盧文曦認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)可能出現(xiàn)兩極分化情況,品質(zhì)相對(duì)好的房源抗跌,郊區(qū)品質(zhì)差的“老破小”跌幅較大,短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)的可能性不大。

“打新熱”直接抑制二手房市場(chǎng)

不斷加速供應(yīng)的新房市場(chǎng)直接分流二手房購(gòu)房需求。

“幾百萬(wàn)元的房子不降價(jià)幾十萬(wàn)元根本賣不動(dòng)?！鄙虾：缈趨^(qū)一房產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介對(duì)記者直言,上海新房上市節(jié)奏和步伐之快讓人應(yīng)接不暇,每個(gè)月都有上萬(wàn)套新房上市,‘打新熱’的興起直接抑制了二手房市場(chǎng)。

今年上海共推出6批次新建商品房,記者初步統(tǒng)計(jì)共供應(yīng)69844套房新房,6月開(kāi)始陸續(xù)推出5批次房源,每批次上萬(wàn)套,已有超5萬(wàn)套房源入市,市區(qū)新盤(pán)與遠(yuǎn)郊盤(pán)布局合理,涵蓋上海各大區(qū)域。

新房市場(chǎng)較快的供應(yīng)節(jié)奏和頻次,加上認(rèn)籌入圍分不斷降低,部分近郊和遠(yuǎn)郊樓盤(pán)已不用積分,這直接分流了購(gòu)房需求,部分原本打算買二手房的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

“現(xiàn)在很多房東拋售老房子,要么急于套現(xiàn),要么急著去市區(qū)‘打新’?！鄙虾：缈趨^(qū)一房產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介經(jīng)理表示,很多高積分的房東覺(jué)得房子老了、面積小了,下決心置換,導(dǎo)致掛牌量增多。

在“打新熱”背后,部分區(qū)域二手房單價(jià)、首付比例高也是大多數(shù)人選擇買新房的原因之一。

鏈家地產(chǎn)上海虹口區(qū)一門(mén)店經(jīng)理告訴記者,去年開(kāi)始二手房貸款執(zhí)行“三價(jià)就低”政策后,購(gòu)買二手房對(duì)首付資金的要求明顯提高,由于貸款評(píng)估價(jià)普遍比合同價(jià)低,能貸款的額度減少,首套購(gòu)房者要準(zhǔn)備50%~60%購(gòu)房款,二套購(gòu)房者要準(zhǔn)備80%~90%購(gòu)房款,購(gòu)買新房則不需要這么高的比例。

以合同價(jià)500萬(wàn)元二手房為例,“三價(jià)就低”后銀行評(píng)估價(jià)為65%~70%,約350萬(wàn)元,按最低評(píng)估價(jià)350萬(wàn)元申請(qǐng)貸款,可貸額度約120萬(wàn)元,實(shí)際首付比例約380萬(wàn)元,為合同價(jià)500萬(wàn)元的76%,即便二手房放款提速后,不論剛需或剛改都會(huì)分流大量購(gòu)房客轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

“房東心態(tài)是有人要就賣?！鄙鲜鲦溂议T(mén)店店長(zhǎng)表示,目前二手房現(xiàn)狀是供大于求,從9月份開(kāi)始上海市場(chǎng)二手房源掛牌量就增加了不少,但是買房客并沒(méi)有明顯增加,部分區(qū)域掛牌價(jià)格虛高的二手房溢價(jià)空間加大,虛高房源普遍降幅在5%~10%,有些急售房源降幅在10%以上。

千萬(wàn)元二手房成降價(jià)主力

“老破小”和千萬(wàn)元級(jí)老房成降價(jià)主力。

以上海閔行區(qū)梅隴板塊高興花園為例,由于附近閔行實(shí)驗(yàn)景城校區(qū)、莘松中學(xué)等較強(qiáng)的教育資源,樓市高峰時(shí)該小區(qū)售價(jià)達(dá)9萬(wàn)元/平方米?，F(xiàn)在,太平洋房產(chǎn)一名房產(chǎn)經(jīng)理表示,高興花園由于戶型小、樓齡老舊,在附近小區(qū)中降幅最大,目前成交價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米,降幅2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米。

同屬梅隴板塊2007年左右的次新房小區(qū)春城、景城、萬(wàn)科假日花園,價(jià)格普遍下降1萬(wàn)多元/平方米,實(shí)際成交價(jià)為7萬(wàn)元/平方米,高峰期則同樣超9萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于市場(chǎng)的“打新熱”,萬(wàn)冠豪宅房產(chǎn)何經(jīng)理告訴記者,“我好幾個(gè)客戶去買閔行顓橋的新房紫薇花園了,那里離地鐵站近,60分以上積分就可以”。

二手房降價(jià)潮正從中環(huán)蔓延到中心城區(qū),以上海市中心城區(qū)虹口為例,長(zhǎng)期在虹口從事房產(chǎn)交易的國(guó)堃房產(chǎn)門(mén)店范店長(zhǎng)告訴記者,市中心“老破小”的下滑幅度相對(duì)較小,300萬(wàn)~400萬(wàn)元老舊“一房一廳”房、“兩房一廳”房,面積在40~50平方米的樓梯房或電梯一房,這種房源很受剛需歡迎,買的人較多,下滑幅度不大。

另外,1000多萬(wàn)元的二手剛需改善住房降幅較大。以上海市虹口區(qū)魯迅公園附近一套145平方米次新房為例,帶車位總價(jià)1080萬(wàn)元,單價(jià)7.4萬(wàn)元/平方米,低于市場(chǎng)價(jià)200萬(wàn)元。上述經(jīng)理表示,該小區(qū)此前成交房源均在8.3萬(wàn)元/平方米以上,平均成交均價(jià)9萬(wàn)元/平方米,目前降幅較大。

“疫情后上海的房?jī)r(jià)一直處于穩(wěn)定狀態(tài),上浮不多,現(xiàn)在又跌回上浮前的價(jià)格了”。上述經(jīng)理表示,6~7月能賣1500萬(wàn)元房子現(xiàn)在是1400萬(wàn)元,普遍降幅50萬(wàn)~100萬(wàn)元。

對(duì)于千萬(wàn)級(jí)房源降價(jià)且出售難,上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為,購(gòu)買千萬(wàn)元房子的購(gòu)房者普遍對(duì)房屋品質(zhì)要求較高、地段好,樓齡20年左右的“老大舊”房源,很難同時(shí)滿足地段和面積要求。目前市場(chǎng)總價(jià)超1300萬(wàn)元的新房選擇較多,總價(jià)超1500萬(wàn)元的新房選擇空間更大,買家放棄二手房去買新房的可能較大,導(dǎo)致這類房源出售難。

同策研究院資深分析師肖云祥表示,預(yù)計(jì)四季度上海市二手房市場(chǎng)會(huì)有一小波走高趨勢(shì),但同比不及往年;今年上海土地供應(yīng)量較大,未來(lái)1年新房供應(yīng)仍會(huì)較大,二手房市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)承壓。

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