有著優(yōu)質(zhì)配套資源的項(xiàng)目依然不愁賣。觀海新聞／青島早報(bào)記者薛雅方攝

(資料圖)

9月16日，青島2022年第三批集中土拍落下帷幕。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年三批次青島土地出讓33宗，市北、李滄3宗地塊流拍（捷能地塊、李滄堿廠片區(qū)2宗），最終成交30宗，總占地面積91萬平方米，總建筑面積約211萬平方米，其中出讓面積200萬平方米，成交總價(jià)164．45億元，成交樓面均價(jià)8231元／平方米。與上一次土拍類似，此次土拍“盛宴”中，有嶗山松嶺路東優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，有開發(fā)商頻繁拿地，還有市北、李滄3宗地塊遇冷慘遭流拍。對于普通購房者來說，此次土拍再次釋放大量土地資源，其中不乏市南沿海一線優(yōu)質(zhì)海景地塊，以及遼陽路成熟板塊等。雖然目前樓市依舊低迷，但有著優(yōu)質(zhì)配套資源的項(xiàng)目依然不愁賣。隨著新地塊上市，讓我們一起來看看其中有沒有你的“菜”。

土拍現(xiàn)場

開發(fā)商上演搶地大戰(zhàn)

第三次土拍出讓的33宗地塊，其中主城區(qū)共推地14宗，占比42．4％，西海岸共推地12宗，城陽區(qū)、高新區(qū)、嶗山區(qū)分別推地5宗、1宗、1宗。9月15日率先開始的是市南、市北、李滄共14宗地的拍賣。11宗毫無懸念的底價(jià)成交，而捷能中泰地塊和堿廠共計(jì)3宗地流拍。

市南區(qū)2宗商住地位于沿海一線地段，位置優(yōu)越且稀缺，最終均底價(jià)成交。其中，南京路1號地塊占地面積9576．6平方米，總建面89062．38平方米，被青島海諾建融置業(yè)有限公司成功競得，成交樓面價(jià)12665元／平方米，總價(jià)11．28億元。香港西路52號、52號甲地塊為原招商局地塊，占地面積9134．3平方米，總建面50238．65平方米，起始樓面價(jià)15190元／平方米，被青島海山成置業(yè)發(fā)展有限公司競得。而市北區(qū)4宗地塊中，原百安居人才公寓地塊位于遼陽西路以北、遼源路以南、福州北路以西，占地面積37043．7平方米，規(guī)劃建面15．14萬平方米，起始樓面價(jià)為10714元／平方米，起拍總價(jià)16．22億元，被青島市北城發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司底價(jià)競得。撫順路地塊被青島通和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島市北城發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合競得，成交樓面價(jià)9820元／平方米。長沙路116號水清溝改造地塊被青島青實(shí)投資控股有限公司、青島環(huán)海灣明德置業(yè)有限公司、青島風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)運(yùn)營管理有限公司、青島環(huán)海灣城市更新改造投資運(yùn)營有限公司競得，成交樓面價(jià)11000元／平方米。流拍的捷能地塊，早在第二次土拍時(shí)遭遇過流拍，如今掛牌價(jià)下調(diào)，但依然無法擺脫無人出價(jià)的命運(yùn)。

李滄區(qū)此次共出讓8宗地，最終6宗底價(jià)成交、2宗地流拍。其中，頗受關(guān)注的北方汽車交易市場地塊被青島四維置業(yè)有限公司競得，成交樓面價(jià)9285元／平方米。老鴉嶺地塊位于棗山路以南、老鴉嶺水庫以西、青山路以北，被青島中青天一置業(yè)有限公司競得，成交樓面價(jià)10500元／平方米。世園會旁4宗地中，金茂＆城通世園獲得世園會西片區(qū)3宗地，總占地面積106398．9平方米，規(guī)劃總建面208896．1平方米，成交樓面價(jià)同為12000元／平方米；LC0604－03地塊由和達(dá)競得，成交樓面價(jià)12000元／平方米。此外，堿廠片區(qū)2宗地因無人出價(jià)而流拍。

第三次集中土拍首日，整個(gè)現(xiàn)場多少有些波瀾不驚，除了流拍的3宗地塊之外，其余多是底價(jià)成交。而第二天，高新區(qū)、嶗山、西海岸先后登場。位于嶗山區(qū)松嶺路以東、金嶺美地小區(qū)以西、仙霞嶺路以北、銀川東路以南的一宗地塊引來海信、銀豐和中金國泰3家競買人爭奪。買家輪番出價(jià)，經(jīng)過98輪、近153分鐘“鏖戰(zhàn)”，最終超過最高限價(jià)，轉(zhuǎn)到線下競高品質(zhì)商品住宅（包括綠色建筑、智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置、裝配式建筑）建設(shè)和搖號環(huán)節(jié)。最后，該地塊由銀豐搖號獲得。

市場分析：未來多個(gè)品質(zhì)樓盤將誕生

第三次集中土拍土地供應(yīng)量雖然不是最大的一次，但就品質(zhì)而言卻是今年以來最高的一次，多個(gè)高質(zhì)量地塊入市，無疑給市場注入了更多活力。

●南京路1號地塊

該地塊被青島海諾建融置業(yè)有限公司競得，地塊占地面積9576．6平方米，容積率9．28，總建面89062．38平方米。今年3月14日這一地塊的調(diào)整控規(guī)發(fā)布，商務(wù)用地改為商住地，容積由7．4調(diào)整為9．3；計(jì)容建面由7．4萬平方米增加為8．93萬平方米；建筑限高由原來的160米改為240米，建設(shè)成一個(gè)高度240米的瞰海商住綜合體。因?yàn)橛辛俗≌?，讓該地塊格外受關(guān)注，這里距離浮山灣海岸線僅有400米，可謂是前海一線最后的黃金地段，將建成類似海天公館的超豪華住宅。值得注意的是，不遠(yuǎn)處同時(shí)被拍賣的還有原招商局地塊，該地塊位于深藍(lán)中心和海天中心中間位置，占地面積9134．3平方米，容積率5．5，樓面價(jià)15190元／平方米，總價(jià)7．63億元。這是三批次起始樓板價(jià)最高的地塊，也是本場成交單價(jià)最高的地塊。最終該地塊被青島海山成置業(yè)發(fā)展有限公司競得。

●市北百安居地塊

該地塊為城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，位于遼源路以南、福州北路以西、遼陽西路以北，占地面積37043．7平方米，容積率為3．6，樓面價(jià)為10714元／平方米，總價(jià)16．22億元。最終被市北城發(fā)競得。來自卓易數(shù)據(jù)的消息顯示，出讓文件中商業(yè)部分初步規(guī)劃建有麥德龍商場。除了樓下的商業(yè)配套，緊鄰今年將通車的4號線福遼立交橋站，交通便利。唯一存在的問題是南側(cè)為遼陽路高架橋略有噪音和光線的影響。但從曝光的最新建設(shè)方案來看，商業(yè)部分排布在前，對住宅部分影響應(yīng)該較小。

●撫順路地塊

該位于人民路以東、鞍山路以西、撫順路以南，康平路以北，占地面積20827平方米，容積率2．0。該地塊是今年7月份剛剛調(diào)整控規(guī)，由商務(wù)商業(yè)用地調(diào)整為商住用地，規(guī)劃方案也已公布，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)6棟住宅樓＋2棟頤養(yǎng)中心，共規(guī)劃戶數(shù)250戶。這一地塊位于老四方區(qū)域，生活配套較為成熟，對于習(xí)慣周邊生活氛圍的人群有著不錯的吸引力。

●老鴉嶺地塊

位置在李滄區(qū)，位于棗山路以南、老鴉嶺水庫以西、青山路以北。占地面積4．29萬平方米，容積率2．7，樓板價(jià)10500元／平方米，總價(jià)9．5億元。該地塊最大的優(yōu)勢在于環(huán)境，東側(cè)與老鴉嶺水庫相鄰，南側(cè)與象耳山公園相鄰，地塊旁邊是魯信南海花園二手房均價(jià)2．7萬元。

●世園會地塊

此次拍賣的世園會旁4宗地總占地面積17．32萬平方米，總建面29．27萬平方米，成交總價(jià)34．45億元，地塊后靠群山，環(huán)境優(yōu)勢明顯且屬于臺地地形。其中金茂＆城通世園獲得世園會西片區(qū)3宗地，這里位于山腳下，緊鄰世園會，擁有極佳的生態(tài)環(huán)境資源，而且容積率僅為1．7，未來將以低密洋房為主。

●白云山地塊

地位于地塊位于城陽區(qū)城陽街道春陽路北、青新高速東，總占地面積97103平方米。該地塊規(guī)劃方案已在7月公示，這兩宗地位于城陽區(qū)城陽街道白云山板塊，緊鄰白云山公園和清華育才城陽實(shí)驗(yàn)學(xué)校。同時(shí)距離高速路也并不遠(yuǎn)，周邊配套完善，雖在周邊區(qū)域，但也擁有進(jìn)出主城的便捷交通。

●鐘家溝地塊

鐘家溝地塊是這次爭奪最為激烈一宗土地。該地塊商住比5：5，占地面積38297．8平方米，容積率2．8，樓板起拍價(jià)12963元／平方米，起拍總價(jià)12．31億元。地塊位于嶗山區(qū)的黃金地段，地勢較高有部分瞰海樓層。該地塊規(guī)劃方案曾于7月份公示，將建設(shè)5棟住宅，2棟辦公（1棟15F＋1棟26F）、1棟4F商業(yè)，總戶數(shù)446戶。地塊與佳源華府相鄰，不遠(yuǎn)處還有低密的海信海德山莊。

相關(guān)鏈接：市場下行開發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎

第三次土拍結(jié)束之后，有統(tǒng)計(jì)顯示2022年已經(jīng)進(jìn)行的3批次土地集中拍賣，共計(jì)成交71宗，總建面488萬平方米，總價(jià)298．5億元，與去年全年1113萬平方米相比，相差甚遠(yuǎn)。卓易數(shù)據(jù)分析表示，市場端的銷售情況傳導(dǎo)至土地端，開發(fā)商縮小版圖，對于拿地更是謹(jǐn)慎出手。從本批次的土拍結(jié)果可以看出，平臺公司唱主角，全國性的頭部房企除金茂之外幾乎沒有一家出手。而且市北和李滄共計(jì)三宗地塊流拍，其中原因有業(yè)內(nèi)人士分析，也是因?yàn)殚_發(fā)體量太大，加大了開發(fā)商的去化難度，在眼下市場環(huán)境下，更是不敢貿(mào)然出手。樂居地產(chǎn)有關(guān)人士分析認(rèn)為，在“三道紅線”以及市場環(huán)境的作用下，房企拿地更為謹(jǐn)慎，投資資金池傾向于能級高的一二線城市，同時(shí)對于地塊素質(zhì)和指標(biāo)的考察更加重視。觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬