臨近年末，上市公司掀起了賣(mài)房潮。隨著云天化(600096)的加入，在10月22日-27日6天的時(shí)間里，已有5家上市公司先后披露了出售房產(chǎn)的相關(guān)公告。北京商報(bào)記者注意到，目前有著出售房產(chǎn)計(jì)劃的上市公司，多數(shù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于這些公司而言，靠賣(mài)房沖業(yè)績(jī)并不是長(zhǎng)久之計(jì)。而在監(jiān)管從嚴(yán)的背景下，上市公司涉嫌年末突擊進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)的行為，還可能會(huì)被監(jiān)管層重點(diǎn)關(guān)注。

A股賣(mài)房陣營(yíng)擴(kuò)容

上市公司出售房產(chǎn)再添一例。10月26日，云天化發(fā)布公告稱(chēng)，公司全資子公司云南天安化工有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天安化工”)擬通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)以公開(kāi)掛牌的方式出售位于安寧市的天然居房產(chǎn)。該批房產(chǎn)為位于安寧市連然街道辦事處金暉社區(qū)的天然居小區(qū)，具體包括天然居11幢、21幢共72套，面積合計(jì)10064.6㎡。

資料顯示，云天化子公司天安化工擬出售的上述房產(chǎn)賬面原值為1662.57萬(wàn)元，賬面凈值為976.95萬(wàn)元。截至2019年7月31日，天安化工擬轉(zhuǎn)讓天然居房地產(chǎn)價(jià)值為7085.79萬(wàn)元，評(píng)估增值額為6108.84萬(wàn)元，增值率625.3%。對(duì)于估值溢價(jià)的原因，云天化表示“由于被評(píng)估的建筑物類(lèi)資產(chǎn)近幾年同類(lèi)建筑物市場(chǎng)價(jià)格的上漲提升，故造成了建筑物的評(píng)估增值”。

近期A股市場(chǎng)賣(mài)房潮漸起。北京商報(bào)記者根據(jù)上市公司披露的公告統(tǒng)計(jì)，在10月22日-27日期間，除了云天化外，6天就有4家上市公司披露出售房產(chǎn)的相關(guān)公告，包括保變電氣、昂立教育、中成股份、海正藥業(yè)等4家公司。其中昂立教育全資子公司昂立科技擬將位于上海市徐匯區(qū)宜山路425號(hào)501-510室合計(jì)10套房產(chǎn)以總價(jià)約9851.95萬(wàn)元出售給日清食品。保變電氣則出售其所持有的保定市格林漫都小區(qū)商品房8套。

相比之下，海正藥業(yè)可謂是賣(mài)房老手。今年4月10日，海正藥業(yè)曾向臺(tái)州市產(chǎn)權(quán)交易所有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“臺(tái)交所”)提交了臺(tái)州市椒江區(qū)君悅大廈27套公寓掛牌申請(qǐng)，公司委托臺(tái)交所和浙江城鄉(xiāng)拍賣(mài)有限公司共同組織實(shí)施椒江君悅大廈27套公寓拍賣(mài)事宜。2019年5月15日上午，椒江君悅大廈27套公寓在臺(tái)州市公共資源交易中心三樓一號(hào)開(kāi)標(biāo)室公開(kāi)拍賣(mài)，拍賣(mài)成交7套公寓。10月24日，海正藥業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，近期公司再次向臺(tái)交所提交了臺(tái)州市椒江區(qū)君悅大廈20套公寓掛牌申請(qǐng)，相關(guān)房產(chǎn)將委托臺(tái)交所通過(guò)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓。

多股業(yè)績(jī)承壓

這些出售房產(chǎn)的上市公司中，多數(shù)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差。

以云天化為例，該公司主要從事業(yè)務(wù)包括肥料及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)、磷礦采選業(yè)務(wù)、精細(xì)化工業(yè)務(wù)以及商貿(mào)物流業(yè)務(wù)。據(jù)云天化2019年三季報(bào)顯示，公司在今年前三季度實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入約410.85億元，同比增長(zhǎng)11.89%，對(duì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的歸屬凈利潤(rùn)約1.34億元，同比增長(zhǎng)62.12%。雖說(shuō)營(yíng)業(yè)收入、歸屬凈利潤(rùn)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，不過(guò)云天化的實(shí)際盈利能力并不強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，該公司在今年前三季度實(shí)現(xiàn)的扣非后凈利潤(rùn)虧損約5106.46萬(wàn)元。據(jù)東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，云天化在2012-2018年連續(xù)七年的扣非后凈利潤(rùn)均為負(fù)數(shù)。

已經(jīng)披露三季報(bào)的保變電氣，今年前三季度的經(jīng)營(yíng)狀況同樣不理想。數(shù)據(jù)顯示，保變電氣今年前三季度實(shí)現(xiàn)的歸屬凈利潤(rùn)虧損約7142.04萬(wàn)元，報(bào)告期內(nèi)保變電氣實(shí)現(xiàn)的扣非后凈利潤(rùn)虧損數(shù)額更是達(dá)到約1.4億元。

據(jù)中成股份披露的2019年前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司預(yù)計(jì)今年1-9月實(shí)現(xiàn)的歸屬凈利潤(rùn)約200萬(wàn)-300萬(wàn)元，比2018年同期下降96.97%-95.54%。在今年上半年中成股份的歸屬凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)均為虧損情形。

針對(duì)出售資產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題，北京商報(bào)記者曾分別致電云天化、保變電氣、中成股份董秘辦公室進(jìn)行采訪，不過(guò)截至記者發(fā)稿，云天化、保變電氣、中成股份董秘辦公室的電話均未有人接聽(tīng)。

此外，昂立教育、海正藥業(yè)在2018年歸屬凈利潤(rùn)分別虧損約2.6億元、4.92億元。今年上半年昂立教育、海正藥業(yè)實(shí)現(xiàn)的歸屬凈利潤(rùn)分別約5006.2萬(wàn)元、5262.65萬(wàn)元，較2018年經(jīng)營(yíng)情況有所好轉(zhuǎn)。針對(duì)昂立教育、海正藥業(yè)出售房產(chǎn)的考量等問(wèn)題，北京商報(bào)記者曾致電昂立教育、海正藥業(yè)進(jìn)行采訪，不過(guò)對(duì)方電話未有人接聽(tīng)。

新時(shí)代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力下，一些行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，上市公司就把資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，有的甚至把炒房當(dāng)作主業(yè)。隨著房地產(chǎn)政策繼續(xù)調(diào)控，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始停止上漲，甚至有所下跌，上市公司炒房的動(dòng)機(jī)會(huì)減弱。

存突擊提利可能

對(duì)于出售房產(chǎn)的原因，上述公司給出的解釋無(wú)外乎盤(pán)活資產(chǎn)、回籠資金聚焦主業(yè)發(fā)展、提高資金使用效率等。

云天化亦在公告中坦言，該交易有利于公司子公司減少資金占用，有效回收資金，不會(huì)對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不利影響。若此次房產(chǎn)全部按評(píng)估值掛牌交易完成后，扣除相關(guān)稅費(fèi)預(yù)計(jì)將增加公司歸屬于母公司凈利潤(rùn)約4000萬(wàn)元。

在投融資專(zhuān)家許小恒看來(lái)，從成長(zhǎng)性來(lái)看，凈利潤(rùn)虧損說(shuō)明公司通過(guò)內(nèi)涵式增長(zhǎng)已經(jīng)乏力。臨近年末，對(duì)于一些“差生”來(lái)說(shuō)，試圖通過(guò)出售房產(chǎn)突擊提利，從而“粉飾”公司的報(bào)表。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝也表示，上市公司年末賣(mài)房多數(shù)為了改善業(yè)績(jī)，短期確實(shí)會(huì)讓報(bào)表好看，但是對(duì)一些績(jī)差企業(yè)而言，寄希望于處置房產(chǎn)來(lái)提振業(yè)績(jī)，并非長(zhǎng)久之計(jì)。

“上市公司涉嫌年末突擊進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)的行為，則可能會(huì)遭到監(jiān)管層的重點(diǎn)關(guān)注”，宋清輝如是說(shuō)。

實(shí)際上，證監(jiān)會(huì)曾公開(kāi)表態(tài)稱(chēng)，將強(qiáng)化對(duì)上市公司年末突擊進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)行為的監(jiān)管力度，交易所將聚焦上市公司年末突擊進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)行為，加大“刨根問(wèn)底”式問(wèn)詢(xún)力度，強(qiáng)化與二級(jí)市場(chǎng)交易核查的監(jiān)管聯(lián)動(dòng)。

宋清輝稱(chēng)，一些上市公司年末突擊調(diào)節(jié)利潤(rùn)，甚至配合二級(jí)市場(chǎng)炒作，嚴(yán)重?fù)p害投資者尤其是中小投資者的利益，扭曲資本市場(chǎng)正常的定價(jià)機(jī)制和優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)功能，不利于資本市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。與此同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告無(wú)法真實(shí)、完整地反映公司報(bào)告期的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量。當(dāng)前，監(jiān)管層對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管具有明顯加強(qiáng)的趨勢(shì)，將逐漸會(huì)為投資者營(yíng)造出清朗投投資氛圍。(劉鳳茹)

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